Около 75% итальянцев владеют собственным жильем, в то время как 25% местных жителей его арендуют. Как менялся и меняется рынок недвижимости и аренды в Италии — разберемся в этом материале. В том числе, мы рассмотрим актуальные цены на покупку и аренду жилья в различных регионах, а также оценим и сравним инвестиционную привлекательность каждого из них.
Тенденции итальянского рынка недвижимости
Итальянский рынок недвижимости представляет собой сложную, но перспективную область для инвестиций и проживания.
Во-первых, в последние два года на рынке недвижимости Италии планомерно растут цены. Пик был достигнут в июне 2024 года, когда средняя цена за квадратный метр составила 2072 евро.
Вторая особенность — значительный разрыв в ценах между северными и южными регионами Италии. В северных регионах, таких как Трентино-Альто-Адидже и Ломбардия, как правило, недвижимость стоит дороже. В то же время южные регионы, например, Сицилия и Калабрия, предлагают более доступные варианты с потенциально высокой доходностью от аренды.
Третье — влияние туризма. Регионы с развитой туристической инфраструктурой, такие как Тоскана и Лигурия, славятся своими высокими ценами как на покупку, так и на аренду недвижимости. Ожидаемый рост туристического потока в ближайшие годы может еще больше усилить это влияние.
Четвертое — популярность краткосрочной аренды. Наблюдается значительный рост популярности этого сегмента, особенно в туристических регионах и крупных городах. С одной стороны, это создает новые возможности для инвесторов, но с другой — многие регионы уже начинают законодательно регулировать эту сферу, чтобы избегать сильных перекосов.
И пятое — рост популярности загородного жилья. После пандемии COVID-19 наблюдается увеличение спроса на недвижимость в менее густонаселенных районах, что, как правило, приводит и к росту цен.
Цены на покупку недвижимости Италии
В Италии в каждом регионе ситуация с ценами на недвижимость обстоит по-разному. На данный момент средняя стоимость итальянской недвижимости составляет порядка 2051 евро за квадратный метр, что на 4.06% выше по сравнению с прошлогодними показателями.
Вот как обстоит дело с ценами на данный момент:
Регион
Цена продажи (€/м²)
Цена аренды (€/м²/месяц)
Трентино-Альто-Адидже
3417
13.53
Валле-д'Аоста
2883
21.11
Лигурия
2662
13.02
Тоскана
2486
16.55
Ломбардия
2474
18.16
Лацио
2448
15.78
Сардиния
2367
15.99
Эмилия-Романья
1991
13.14
Венето
1991
11.96
Кампания
1882
10.98
Марке
1618
10.39
Фриули-Венеция-Джулия
1600
9.74
Абруццо
1368
9.45
Пьемонт
1378
9.66
Базиликата
1356
8.02
Апулия
1409
9.35
Сицилия
1163
8.78
Умбрия
1146
7.25
Молизе
1035
9.68
Калабрия
948
9.99
Как видно из таблицы, наиболее дорогим регионом для покупки недвижимости является Трентино-Альто-Адидже, где средняя цена за квадратный метр составляет 3417 евро. С другой стороны, самые доступные цены на недвижимость наблюдаются в Калабрии, где квадратный метр стоит в среднем 948 евро.
Что касается аренды, то самые высокие цены зафиксированы в Валле-д'Аоста (21.11 евро за квадратный метр в месяц), а самые низкие — в Умбрии (7.25 евро за “квадрат”).
Рынок аренды в Италии
В Италии существует несколько типов арендных договоров, каждый из которых имеет свои особенности:
1. Свободный договор (Contratto a canone libero):
- Срок: 4 года с автоматическим продлением на 4 года (формат 4+4).
- Арендная плата: свободно устанавливается сторонами.
- Особенности: наиболее гибкий вариант для арендодателя.
2. Согласованный договор (Contratto a canone concordato):
- Срок: 3 года с автоматическим продлением на 2 года (формат 3+2).
- Арендная плата: устанавливается в соответствии с соглашениями между ассоциациями арендодателей и арендаторов.
- Особенности: предоставляет налоговые льготы арендодателю.
3. Временный договор (Contratto transitorio):
- Срок: от 1 до 18 месяцев.
- Арендная плата: свободно устанавливается сторонами.
- Особенности: используется для краткосрочной аренды, требует обоснования временного характера.
4. Студенческий договор (Contratto per studenti universitari):
- Срок: от 6 месяцев до 3 лет.
- Арендная плата: устанавливается как в согласованном договоре.
- Особенности: предназначен для студентов университетов.
Права и обязанности арендаторов и арендодателей
Права арендаторов:
- Стабильность проживания: арендатор имеет право оставаться в жилье в течение всего срока договора.
- Защита от необоснованного выселения: арендодатель может расторгнуть договор только по определенным законом причинам.
- Право на продление договора: в большинстве случаев арендатор имеет право на автоматическое продление договора.
- Право на проведение мелкого ремонта: арендатор может проводить мелкий ремонт без согласия арендодателя.
Обязанности арендаторов:
- Своевременная оплата аренды.
- Поддержание жилья в хорошем состоянии.
- Соблюдение правил проживания.
- Уведомление арендодателя о необходимости серьезного ремонта.
Права арендодателей:
- Получение арендной платы.
- Право на осмотр имущества (с предварительным уведомлением).
- Право на расторжение договора при нарушении его условий арендатором.
Обязанности арендодателей:
- Предоставление жилья в пригодном для проживания состоянии.
- Проведение капитального ремонта.
- Обеспечение спокойного пользования жильем арендатором.
- Регистрация договора аренды в налоговых органах.
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда традиционно была преобладающей формой аренды в Италии. Однако в последние годы наблюдается некоторый спад в этом сегменте. С 2019 года по настоящее время количество объявлений о долгосрочной аренде сократилось на 42.8%.
Остановимся на основных характеристиках долгосрочной аренды в Италии:
- Стабильность. Долгосрочные договоры аренды обычно заключаются на 3+2 или 4+4 года.
- Защита прав арендаторов. Итальянское законодательство сильно защищает права арендаторов, что делает долгосрочную аренду привлекательной для жильцов.
- Ограничения на повышение арендной платы. В большинстве случаев арендодатели не могут повышать арендную плату в течение срока действия договора, за исключением ежегодной индексации на основе данных о стоимости жизни.
- Высокие залоговые депозиты. Обычно арендодатели требуют залог в размере 2–3 месячных арендных плат.
Краткосрочная аренда
В противовес тенденции снижения спроса на долгосрочную аренду, краткосрочный сегмент становится все более востребованным. С 2022 по 2024 год предложение краткосрочной аренды выросло на 28%.
Вот главное, чем отличителен рынок краткосрочной аренды Италии:
- Гибкость. Краткосрочные договоры аренды (от 1 до 18 месяцев) позволяют как арендаторам, так и арендодателям, быть более мобильными в своих передвижениях.
- Популярность среди туристов. Италия занимает третье место после США и Франции по количеству объектов недвижимости, предлагаемых для краткосрочной аренды на платформах вроде Airbnb. Такие площадки в целом стали более популярны в стране, что повлияло на структуру рынка аренды.
- Распространенность в крупных городах. Наибольший рост предложения краткосрочной аренды наблюдается в крупных городах. Например, в Болонье предложение выросло на 172% за год, в Милане — на 147%.
- Законодательное регулирование. Краткосрочная аренда регулируется Законом 431/1998 и требует регистрации договора, если срок аренды превышает 30 дней. Также некоторые города, такие как Венеция и Флоренция, вводят ограничения на краткосрочную аренду для сохранения баланса между туристическим и жилым использованием недвижимости.
- Налогообложение. Доход от краткосрочной аренды облагается налогом по стандартным ставкам подоходного налога или по альтернативной схеме "cedolare secca" с фиксированной ставкой 21% от валового дохода от аренды.
Популярные города и районы для аренды в Италии
Рим:
- Лидер по спросу на аренду в 2024 году.
- Популярные районы: Гарбателла-Остиенсе, Аппио-Латино, Пренестино.
- Средняя арендная плата: от 850 евро за студию до 2800 евро за квартиру с 4+ спальнями.
Милан:
- Один из самых дорогих городов для аренды.
- Популярные районы: Гарибальди-Порта Венеция, Греко-Турро, Навильи-Боккони.
- Средняя арендная плата: от 900 евро за студию до 7400 евро за квартиру с 4+ спальнями в центре.
Флоренция:
- Популярный город среди туристов и студентов.
- Средняя арендная плата: от 1100 евро за студию до 3500 евро за квартиру с 4+ спальнями.
Турин:
- Более доступные цены по сравнению с Римом и Миланом.
- Средняя арендная плата: от 580 евро за студию до 1800 евро за квартиру с 4+ спальнями.
Палермо:
- Привлекательные цены на аренду.
- Средняя арендная плата: от 500 евро за студию до 1150 евро за квартиру с 4+ спальнями.
Неаполь:
- Растущий рынок аренды.
- Средняя арендная плата: от 700 евро за студию до 2000 евро за квартиру с 4+ спальнями.
Катания:
- Привлекательные цены и высокая доходность от аренды.
- Средняя арендная плата: от 490 евро за студию до 1000 евро за квартиру с 4+ спальнями.
Сравнение доходности по городам
Средняя валовая доходность от аренды в Италии по состоянию на третий квартал 2024 года составляет 7.04%. Однако этот показатель будет значительно варьироваться в зависимости от города и типа недвижимости. Рассмотрим подробнее доходность в основных городах Италии:
Город
Средняя валовая доходность
Катания
8.42%
Палермо
7.96%
Турин
7.62%
Флоренция
6.75%
Рим
6.82%
Неаполь
7.07%
Милан
4.60%
Немного больше фактов о каждом из указанных городов:
- Катания. Особенно высокую доходность показывают небольшие квартиры: студии (9.80%) и однокомнатные квартиры (10.29%).
- Палермо. Здесь также наиболее выгодны студии (10.17%) и однокомнатные квартиры (9.75%).
- Турин. Высокая доходность особенно актуальна в сегменте небольших квартир. Студии могут приносить до 8.29% годовых, а однокомнатные квартиры — до 9.44%.
- Флоренция. В центре города доходность может достигать 7.83% для больших квартир (4+ спальни).
- Рим. Наиболее выгодны студии (7.71%) и однокомнатные квартиры (8.53%) во всех районах города.
- Неаполь. Наивысшую доходность приносят студии (11.20%) и однокомнатные квартиры (8.49%).
- Милан. Несмотря на высокие цены на недвижимость, показывает самую низкую среднюю доходность — 4.60%. Однако в некоторых районах, например, в Греко-Турро, доходность может достигать 6.51% для студий.
Также важно учитывать, что есть много факторов, которые могут влиять на доходность. Среди таковых — расположение, тип недвижимости, туристическая привлекательность, состояние недвижимости, экономическая ситуация, законодательные ограничения.
Часто задаваемые вопросы о рынке недвижимости и аренды в Италии
Какие регионы Италии самые дорогие для покупки недвижимости?
Самые дорогие регионы — это Трентино-Альто-Адидже (3417 €/м²), Валле-д'Аоста (2883 €/м²) и Лигурия (2662 €/м²).
Где можно найти самую доступную недвижимость в Италии?
Самые доступные цены на недвижимость наблюдаются в Калабрии (948 €/м²), Молизе (1035 €/м²) и Сицилии (1163 €/м²).
Какие виды арендных договоров существуют в Италии?
В Италии существуют следующие основные типы арендных договоров: свободный договор (4+4 года), согласованный договор (3+2 года), временный договор (1–18 месяцев) и студенческий договор.
Как изменился рынок краткосрочной аренды в последние годы?
С 2022 по 2024 год предложение краткосрочной аренды выросло на 28%, в то время как долгосрочная аренда показала снижение на 42.8% с 2019 года.
В каких итальянских городах наблюдается самая высокая доходность от аренды?
Наивысшую доходность показывают Катания (8.42%), Палермо (7.96%) и Турин (7.62%).
Какой тип недвижимости в Италии обычно приносит наибольшую доходность?
Как правило, наибольшую доходность приносят небольшие квартиры — студии и однокомнатные апартаменты.
Какие регионы Италии наиболее перспективны для инвестиций в недвижимость?
Перспективными регионами считаются Рим и Лацио, Милан и Ломбардия, Тоскана, Лигурия, а также некоторые районы Сицилии.
