Продажа квартиры — ответственное и непростое дело, речь идет о больших деньгах. Тем более что стоимость жилья на вторичном рынке жилья в Москве этим летом стагнировала. Причина — высокие ипотечные ставки, которые достигли заградительного уровня. А при падающем спросе на вторичное жилье покупатели считают, что могут навязывать продавцам свои условия. Вместе с экспертами рассказываем, от каких предложений покупателя собственник квартиры должен сразу отказаться и не идти на уступки.
Эксперты в статье:
- Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «Инком-Недвижимость»;
- Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet;
- Никита Налимов, эксперт по недвижимости компании «Этажи».
Выход на сделку без аванса и задатка
Сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке без аванса или задатка — весьма рискованное предприятие. Такое возможно только в крайне редких случаях, когда у покупателя есть «живые» деньги и он готов идти на сделку хоть завтра. В других ситуациях брать аванс, а еще лучше задаток, который является невозвратной суммой, если сделка сорвется по вине покупателя, говорит Никита Налимов. Эксперт напоминает, что есть сделки с участием опеки, там документы могут готовиться до двух месяцев. И если на финальной стадии покупатель откажется от сделки, то продавец потеряет время а, возможно, и покупателей, которые могли бы за этот период уже приобрести его квартиру.
Передача квартиры до получения денег
Передача квартиры до получения денег крайне нежелательна. Такой шаг возможен только при хорошей юридической подготовке, а также при тщательно проработанном юристом предварительном договоре. Профессионал должен предусмотреть возможные последствия и ответственность покупателя за них. Но если есть возможность отказаться от передачи жилья покупателю до того, как деньги поступили на счет, лучше так и сделать, добавляет Андрей Богословский.
Собственнику точно не стоит идти на такой вариант, это правило, можно сказать, «написано кровью». Сейчас многие покупатели очень спешат и пытаются заехать в объект не то, что до регистрации перехода права собственности, а вообще до совершения самой сделки, говорит Юлия Дымова. По словам эксперта, встречаются покупатели, которые предлагают: «а можно мы сначала поживем немного в вашей квартире, а потом примем окончательное решение о покупке». Это неправильно и недопустимо, считает Дымова.
Передавать квартиру покупателю до получения денежных средств от продажи тоже риск, соглашается Никита Налимов. В этом случае лучше идти на компромисс и заключать на этот период договор аренды жилья, составлять полноценный акт приема-передачи квартиры и четко прописывать обязательства и ответственность в случаях поломок, повреждения имущества и прочего, добавляет Налимов.
Регистрация покупателя в квартире до завершения сделки
Бывает, что покупатель просит продавца обеспечить ему регистрацию в квартире, обещая после этого быстро выйти на сделку. И здесь собственник также должен ответить отказом. И хотя сама по себе регистрация не предполагает приобретения зарегистрированным права собственности на жилое помещение, собственник может получить пусть и решаемую, но проблему, объясняет Юлия Дымова. Дело в том, что снятие с регистрационного учета по месту жительства без согласия потенциального покупателя будет возможно только в судебном порядке. И получится, что вместо того, чтобы заниматься реализацией квартиры, собственник будет тратить время на решение другого вопроса, добавляет эксперт.
Оплата в рассрочку
Такой вариант — весьма сомнительная вещь, потому что получение второго или третьего транша, или какой-то иной части денег оказывается под вопросом. И в случае, если покупатель не будет исполнять свои обязательства, можно оказаться в суде с истребованием данной денежной суммы, и не факт, что данная сумма будет получена, говорит Юлия Дымова.
Оплата в рассрочку возможна только при условии перехода права собственности после окончательного расчета, либо при незначительной сумме этой самой рассрочки, добавляет Андрей Богословский.
Но если регистрация перехода права собственности уже прошла, а продавцу удалось отменить сделку и вернуть жилье обратно, то он понесет расходы. Ведь срок владения для налогообложения даже после отмены сделки будет исчисляться заново. А это означает, что следующей продаже придется заплатить налог, предупреждает Никита Налимов.
Заниженная цена квартиры в договоре
Занижение стоимости квартиры — опасная история. Низкая стоимость квартиры, которая указывается в таком договоре, может привлечь внимание налоговой службы. В этом случае продавца могут вызвать в инспекцию для дачи объяснений. Также необходимо помнить, что уклонение от налогов — уголовное преступление, и продавец, согласившийся на занижение суммы сделки, может быть привлечен к ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса, объясняет Никита Налимов.
«У квартиры может быть только одна цена. Именно она должна быть указана в договоре купли-продажи, а на все предложения потенциального покупателя о занижении суммы сделки продавец, ради собственной безопасности, должен отвечать категорическим отказом», — резюмирует Андрей Богословский.
