Как бы непривычно это ни прозвучало для некоторых, рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов и рынок недвижимости Дубая — это совсем не одно и то же. Конечно, Дубай (недвижимую историю которого одни отсчитывают с 2001 года, когда началось амбициозное строительство Palm Jumeirah, а другие — с 2002 года, когда у иностранцев появилась возможность покупать объекты в специальных фрихолд-зонах) — по-прежнему лидер, и все же он не одинок: почти 20 лет назад двери перед зарубежными покупателями недвижимости открыли еще два эмирата — Рас-эль-Хайма и Аджман, а в 2019 году и столичный Абу-Даби разрешил иностранным гражданам приобретать местную недвижимость в полную частную собственность. И если раньше абсолютное большинство иностранцев, намеревающихся купить недвижимость в ОАЭ, смотрели в сторону Дубая, то сегодня минимум трое из десяти, не найдя в Дубае то, что искали, начинают предметно изучать предложения Абу-Даби.
Отвечая на вопрос, почему крупнейший эмират страны так долго ждал с выходом на международный рынок, партнер Metropolitan Group, СEO одного из ведущих агентств недвижимости Абу-Даби — компании Metropolitan Capital Real Estate Евгений Рацкевич первым делом напоминает: ОАЭ — это семь самостоятельных эмиратов, каждый из которых имеет особенности развития, нюансы законодательства, приоритетные отрасли экономики. И общего закона относительно прав собственности на недвижимость и ее регистрации в ОАЭ нет.
Евгений Рацкевич
партнер Metropolitan Group, СEO Metropolitan Capital Real Estate
По сравнению с Дубаем Абу-Даби — более строгий, консервативный, традиционный, к тому же здесь сосредоточено свыше 90% запасов нефти ОАЭ. Понятно, почему власти Абу-Даби поначалу не проявляли интереса к «дубайскому сценарию». Сам по себе эмират прекрасно развит, но до сих пор около 60% его населения — это местные жители. Впрочем, постепенно ситуация начинает меняться: сегодня Абу-Даби открыт и для международного бизнеса, и для внешних инвестиций, и для иностранных покупателей недвижимости. По статистике, на долю зарубежных инвесторов и конечных потребителей из соседних эмиратов уже приходится около 25% сделок, при этом только с начала 2022 года количество зарубежных покупателей, по нашим данным, увеличилось в полтора раза, и 90% из них переезжают в Абу-Даби со своими семьями.
Действительно, Абу-Даби интересен в первую очередь как место для семейного проживания: если Дубай — классический «город, который никогда не спит», то в Абу-Даби не смешивают рабочие дни с выходными и четко разделяют во времени и пространстве ритмичные деловые обеды и расслабленные ужины в кругу семьи. Неслучайно Абу-Даби, один из богатейших городов мира, признан еще и одним из самых безопасных, «умных» и зеленых центров Ближнего Востока: высотная застройка здесь есть лишь в нескольких центральных кварталах, а остальное пространство — это преимущественно частные виллы и таунхаусы.
Хотя тем, кто ни разу не был в Абу-Даби, не стоит представлять себе эдакую ближневосточную деревню. Роскошная столица страны обладает лучшими в ОАЭ пляжами на более чем 700-километровой береговой линии и целой россыпью тематических парков, среди которых расположенные на острове Яс Ferrari World Abu Dhabi и Warner Bros. World, открывающийся в мае первый за пределами США парк морской жизни Sea World и крупнейший в регионе снежный парк, который в недалеком будущем должен появиться на острове Аль-Рим. Кроме того, эмират является обладателем объектов, знаковых для всего мира, в их числе — крупнейшая в стране 82-купольная мечеть шейха Зайда, переливающаяся по вечерам 14 оттенками, спроектированный Жаном Нувелем музейный комплекс «Лувр Абу-Даби», открытый на острове Саадият масштабный межконфессиональный комплекс Abrahamic Family House, строящийся уникальный культурный район, в котором будут представлены пять самых футуристических музеев мира, в том числе спроектированный Фрэнком Гери музей Гуггенхайма и названный «архитектурным чудом» Национальный музей шейха Зайда, и многое-многое другое.
Конечно, недвижимую пальму первенства у Дубая Абу-Даби еще не отобрал: его рынок пока уступает конкуренту и по числу проектов, и по их масштабу, и даже по их функциональности. Наиболее слабыми на сегодняшний день секторами Евгений Рацкевич называет сегменты коммерческой недвижимости и краткосрочной аренды жилья, который для эмирата вообще в новинку (до сих пор здесь была развита в основном долгосрочная аренда). Но зато каждый новый проект Абу-Даби — настоящее событие, причем как архитектурное, так и экономическое.
Евгений Рацкевич
партнер Metropolitan Group, СEO Metropolitan Capital Real Estate
Сегодня мы отмечаем повышенный интерес дубайских девелоперов и инвесторов из России, Италии, Великобритании, Саудовской Аравии и других стран к реализации собственных проектов в Абу-Даби и, соответственно, к крупным земельным участкам. Это вполне понятно: в эмирате все еще много неосвоенных территорий, в том числе островов, и по сравнению с другими мировыми мегаполисами невелика цена земли, при этом хорошо развита инфраструктура и налицо устойчивый тренд на приобретение иностранцами люксовой недвижимости. Именно на фоне притока зарубежных покупателей девелоперы начали строить элитные резиденции, которых раньше в Абу-Даби практически не было. Поделюсь статистикой: за первые три месяца 2023 года наша компания зафиксировала 100-процентный рост продаж в люксовом сегменте; продажи объектов off-plan увеличились почти в четыре раза, а вторичные продажи — на 20% по сравнению с четвертым кварталом 2022 года. Около 80% всех сделок, зарегистрированных нашей компанией, приходится на жилые объекты, расположенные на островах Яс, Саадият, Аль-Рим, Рамхан и Аль-Раха-Бич. Причем ключевые девелоперы эмирата все чаще запускают не только вполне доступные по цене проекты, но и ультрароскошные жилые комплексы, расположенные в самых престижных районах. Sea La Vie, Grove Museum Views, Louvre Abu Dhabi Residences, Fairmont Marina Residence, Saadiyat Lagoons, Bloom Living, Reem Hills, Yas Golf Collection, Pixel — ожидается, что во многих из этих комплексов будут анонсированы новые очереди, которые однозначно станут отличным вариантом для инвестирования.
Видимо, да, станут: если применительно к Дубаю уже начинают поговаривать о неминуемом замедлении роста рынка (впрочем, Дубаю не привыкать — на этих «волнах» он катался уже не единожды), то специфика Абу-Даби избавляет инвесторов от подобных волнений. Рост цен на недвижимость здесь не столь стремительный, но стабильный. Эмират предпринимает серьезные стратегические шаги по диверсификации своей экономики, ставит целью увеличить приток людей, компаний и инвестиций (в том числе за счет сохранения разумной фискальной политики и совершенствования нормативно-правовой базы), стремится укрепить позиции наиболее конкурентоспособного промышленного центра региона — все это позволяет назвать его рынок недвижимости устойчивым и инвестиционно привлекательным.
Подтверждением может служить статистика Metropolitan Capital Real Estate: по итогам 2022 года цены на квартиры и виллы Абу-Даби показали годовой рост в среднем на 8%, отдельные проекты на острове Саадият и в районе Аль-Раха-Бич прибавили до 10%, а некоторые премиальные виллы за последние три года ушли в ценовой плюс на 25%. За прошлый год в эмирате было выведено в продажу примерно 8500 квартир, в 2023 году будет еще около 5000. А вот ситуацию в сегменте вилл эксперты компании называют уникальной: в прошлом году их было построено очень мало, буквально одно комьюнити, а на этот год запланировано строительство около 1000 единиц, что говорит о том, что потенциал роста средней цены на готовое жилье в Абу-Даби достаточно высок.
Что же касается законодательства, то сегодня между Дубаем и Абу-Даби нет кардинальных различий ни в вопросах приобретения недвижимости иностранцами, ни в части удобства ведения ими собственного бизнеса.
Евгений Рацкевич
партнер Metropolitan Group, СEO Metropolitan Capital Real Estate
Для покупателей недвижимости отличия, пожалуй, лишь в том, что сумма налога за регистрацию права собственности в Абу-Даби составляет 2%, а в Дубае — 4%, а также в том, что пороговый процент от цены объекта, который должен быть выплачен для последующей перепродажи, в Абу-Даби равен 20%, а в Дубае — 30-40%. Ни там, ни там нет налогов как при продаже жилья, так и при сдаче его в аренду. Оплачивать покупку в Абу-Даби можно так же вариативно, как и в Дубае: сразу всей суммой, через беспроцентную рассрочку от застройщика или с помощью ипотеки. В обоих эмиратах иностранцы могут получить вид на жительство (другими словами, резидентскую визу) за покупку недвижимости. Дубай выдает несколько видов ВНЖ на срок от двух до десяти лет, в Абу-Даби принята одна программа, по которой за инвестицию в размере не менее 2 млн дирхамов (примерно 44 млн рублей) есть возможность получить десятилетнюю «золотую визу». И так же, как в Дубае, территория Абу-Даби поделена на зоны: в одних разрешена свободная продажа недвижимости, в других ограниченная, в третьих ничего вообще купить нельзя.
Также в Абу-Даби существует пять свободных экономических зон, где нерезиденты ОАЭ могут являться 100-процентными владельцами компаний. В соответствии с проектом Департамента экономического развития Абу-Даби (ADDED) по улучшению бизнес-среды все СЭЗ связаны в единую базу. Обладая виртуальной профессиональной лицензией, которую ADDED выдает нерезидентам в 13 секторах экономики, начать бизнес можно практически из любой точки мира.
Кстати, переезжающие в эмират иностранные обладатели «золотых виз» всех типов получают от Управления по делам резидентов Абу-Даби (ADRO) ряд серьезных льгот, среди которых скидки на медстрахование, медицинские и банковские услуги, покупку автомобиля и, внимание, недвижимости — которая, как считает Евгений Рацкевич, пока недооценена. По его мнению, этим имеет смысл воспользоваться и прямо сейчас: совсем скоро неудержимо рванет вверх спрос на Абу-Даби, а как следствие, и цены на его жилые и коммерческие проекты.
