Число российских покупателей дубайской недвижимости снижается, а среди уже купивших появляются те, кто понес убытки от сделанных ранее инвестиций. Конкуренцию новостройкам Дубая составляют рынки других ближневосточных стран, а также вторичная недвижимость. Есть ли «пузырь» на рынке и куда делся российский спрос, разбирался Forbes
Граждане России утратили первое место среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае. Хотя спрос все еще высок, но часть его сместилась с новостроек на вторичную недвижимость, рассказали собеседники Forbes.
«В 2022 году Россия впервые возглавила рейтинг иностранных покупателей недвижимости в Дубае, но во II квартале 2023 года россияне опустились на третье место, в III квартале — на пятое место, — говорит основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева. — Уровень российского спроса вернулся к норме, то есть к показателям 2019 года, когда Россия также занимала пятое место с долей 5,7%».
«Спрос россиян на недвижимость в Дубае в III квартале 2023 года сократился в пределах 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — подсчитал руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский.
«Тревожные цифры появились в статистике Dubai Land Department (DLD) по сегменту новостроек за сентябрь 2023 года, когда количество сделок снизилось на 30% в сравнении с сентябрем прошлого года, — добавляет исполнительный директор и партнер Tranio Михаил Буланов. — В III квартале на рынке Дубая наметилось охлаждение спроса, но нельзя при этом сказать, что рынок падает. Скорее, ситуация стабилизируется после прошлогоднего ажиотажного спроса россиян на недвижимость в эмирате. Сейчас российские клиенты приходят с уже более четкими запросами, не делают импульсивных покупок и больше внимания уделяют аналитике и инвестиционной стратегии. На рынке формируется более здоровая ликвидность».
Жертвы вялого рубля
Одна из главных причин, по которой российский покупатель стал меньше смотреть в сторону Дубая, — курс рубля, говорят опрошенные эксперты.
«Активность российских покупателей несколько снизилась, — констатирует сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. — На охлаждение спроса повлиял рост курса доллара, сокращение способов перевода денежных средств из России, а также активные рекламные и PR-кампании российских девелоперов, которые перетянули часть спроса со стороны потенциальных покупателей зарубежной недвижимости».
«Есть два «российских рынка» в Дубае, — уточняет заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group Мила Гребенщикова. — В первом случае покупатели находятся в России и расчеты ведутся в рублях. Естественно, из-за курса доллара происходит снижение спроса: курс не соответствует ожиданиям, и людям нужно привыкнуть, чтобы продолжить покупать. Тем, кто еще недавно делал покупки при курсе 65–70 рублей за доллар, сейчас приходится платить рассрочку уже по новому курсу. Второй «российский рынок» формируют те, кто давно живут за границей и рассчитываются в долларах и евро. С их стороны падения спроса нет, наоборот, они готовы инвестировать в объекты, которые продаются в срочном порядке».
«Курс доллара приблизился к отметке 100 рублей, что привело к временному охлаждению российского спроса на недвижимость в Дубае, причем количество запросов относительно I квартала 2023 года снизилось в 2–2,5 раза, — добавляет основатель компании «Этажи» в Дубае Данис Латыпов. — При этом в самом Дубае охлаждения рынка нет, покупателей из России просто заменяют покупатели из других стран».
«Сегодня первое место среди покупателей с большим отрывом занимают китайцы, второе — индусы, третье — британцы, — уточняет Гребенщикова. — Дальше идет остальная Европа, страны СНГ и другие. Среди перечисленных стран нет замедления. Снижение цен идет только на те объекты, которые покупали русские с доходом в рублях: теперь эти лоты активно выкупаются и перепродаются уже по нормальным ценам».
Вторичка одолевает
В Дубае сложилась картина, напоминающая обстановку на российском рынке жилой недвижимости: спрос на первичную недвижимость, разогретый особыми условиями от застройщиков в виде рассрочек, взвинтил цены, и «вторичка» оказалась чуть ли не дешевле новостроек, рассказали собеседники Forbes. Поэтому часть спроса сместилась на готовое жилье.
«Рынок вторичной недвижимости вырос на 10–15% по отношению к предыдущему кварталу и сравнялся с первичным рынком, — подсчитал владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. — Это обусловлено ростом интереса инвесторов к более консервативным инвестициям в готовое жилье для сдачи в аренду, а также более привлекательными ценами на вторичные объекты в сравнении со строящимся жильем. Спрос на готовые виллы вырос на 3–5% по сравнению с III кварталом 2022 года».
«Действительно, спрос переместился на вторичную недвижимость, — соглашается управляющий партнер Parus Real Estate (входит в NF Group) Марина Шалаева. — Несмотря на то что цены на нее не сильно отличаются от цен на первичку, в некоторых случаях покупка готового жилья может быть более выгодной, чем ожидание реализации новостройки. Таким образом, текущий тренд в жилой недвижимости направлен на готовые объекты».
Ряд собеседников Forbes заметили признаки охлаждения на рынке Дубая. «Вопросы к этому рынку начались около девяти месяцев назад, — делится наблюдениями сооснователь агентства по подбору инвестиционной недвижимости RED Experts Евгений Казимирский. — Многие инвесторы, делавшие большие ставки на рынок Дубая, стали откладывать покупку или менять стратегию, и это запустило период ожидания, что же будет дальше».
«Еще в октябре-ноябре прошлого года я говорил, что рынок Дубая может находиться на грани «пузыря», — нагнетает генеральный директор «Агентства недвижимости Георгия Патанина» Георгий Патанин. — Тогда, по моей оценке, рынку оставалось около двух с половиной лет, прежде чем он, вероятно, развернется от роста к снижению. Сейчас осталось полтора года».
По данным Tranio, доля новостроек, которые сдаются со срывом срока, в Дубае по состоянию на начало II полугодия 2023 года достигла 35%, средний срок задержки составляет 15 месяцев, максимальный — порядка 10 лет.
«Мы тоже фиксируем переориентацию части спроса на вторичный рынок, — отмечает Буланов из Tranio. — Сейчас наших клиентов интересуют альтернативы не только по локациям и классам новых проектов, но и выбор инвестиционных инструментов, в том числе варианты по сдаче в аренду готового жилья, гостиничных номеров и коммерческой недвижимости. Но спрос и цены на новостройки в самых развитых и популярных локациях Дубая продолжают расти. Новые очереди топовых проектов стабильно выходят на рынок по более высоким ценам, чем предыдущие, и метры в них раскупают в считанные дни, а нередко даже часы после старта продаж».
Соседние эмираты
Часть спроса у Дубая отобрали другие эмираты, в частности набирающий популярность Абу-Даби, отмечают собеседники Forbes.
«В Дубае становится все сложнее находить выгодные варианты для инвестирования, поэтому клиенты обращают внимание на Абу-Даби, Рас-эль-Хайму, а также на другие страны Ближнего Востока, такие как Оман, Маскат, Бахрейн и Катар», — констатирует Шалаева из Parus Real Estate.
«Покупательский интерес смещается в соседние с Дубаем эмираты, в первую очередь Абу-Даби, — соглашается руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская. — Многие крупные девелоперы выходят с флагманскими проектами или в коллаборации с международными гостиничными сетями в Рас-эль-Хайме, потому что там стоимость жилья на пляжной линии ниже, чем в Дубае, процентов на 40. К примеру, там можно взять апартамент площадью 100 кв. м в премиальном проекте на первой линии в среднем за $700 000. Этот эмират интересен и для инвесторов, поскольку там очень ограниченная пляжная линия, плюс в Рас-эль-Хайме будет построено единственное в ОАЭ казино. В следующем году туда в коллаборации с Nikki Beach Resort & Spa Dubai заходит крупный застройщик Aldar Properties, который имеет опыт реализации подобных проектов в Абу-Даби».
«В Абу-Даби стоимость метра выросла на 30% по сравнению с началом 2022 года, — уточняет Садыгов из Nika Estate. — В Омане в новых проектах в III квартале большинство квартир было распродано на этапе pre-launch».
«Ранее недвижимость в Абу-Даби могли приобрести только резиденты, а сейчас в приоритете нерезиденты, — поясняет генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева. — В Рас-эль-Хайме планируется строительство казино. В течение первого полугодия 2023 года там наблюдался рост количества сделок на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года».
О значимости строительства казино в Рас-эль-Хайме сказали многие собеседники Forbes. «Это же первое в арабском мире казино международного уровня, — подчеркивает Агеева из Ageeva Real Estate. — Оно станет точкой притяжения туристов. Пока квадратный метр стоит недорого, инвесторы готовы войти на низком ценнике».
Все еще не пузырь
Если россияне с доходами в рублях попали в Дубае в курсовую ловушку, то для всего остального мира эмират остается популярной локацией для инвестиций, говорят собеседники Forbes. Многие из них подчеркивают, что высокий спрос на недвижимость Дубая нельзя называть пузырем.
«Интерес к рынку недвижимости Дубая — это однозначно международный тренд, который отмечают многие инвестиционные аналитики, — говорит Буланов из Tranio. — В сентябре 2023 года швейцарский финансовый холдинг UBS вновь включил Дубай в тройку городов с наименьшим риском возникновения «пузыря» на рынке недвижимости».
«Рынок здесь не перегрет, а окупаемость инвестиций в недвижимость при сдаче в аренду одна из самых быстрых в мире — 15 лет, — добавляет Агеева из Ageeva Real Estate. — Для сравнения, в Сингапуре окупаемость 23 года, в Париже — 31 год».
«Замедление спроса связано с тем, что для летних месяцев в Дубае в принципе характерно снижение деловой и туристической активности, поэтому объем продаж снижается, — полагает CEO и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. — Так что не стоит давать общую оценку ситуации на рынке, судя по показателям III квартала. В IV квартале мы ожидаем других, более высоких показателей по числу сделок, после чего можно будет анализировать данные и делать выводы».
