Аренда квартиры требует знания базовых правил как со стороны собственника, так и квартиросъемщика. Например, каков залог при сдаче квартиры, кто его оплачивает и почему, можно ли вернуть деньги, как происходит передача денег за аренду квартиры и кто покрывает расходы за коммунальные платежи.
Рассказываем об этом в нашей подробной инструкции для арендаторов и арендодателей.
Долгосрочная аренда — базовые правила
Сдавать квартиру в аренду, особенно долгосрочную, — это привлекательный пассивный доход. Но, чтобы он был максимально безрисковым, нужно знать определенные правила. Это важно и для арендодателя, и для арендатора.
Подготовить квартиру к сдаче
Так, арендодателю следует подготовить жилье. В частности, сделать базовый ремонт, в то же время особо не тратясь на него. Это имеет смысл, потому что арендаторы, даже самые аккуратные и ответственные, скорее всего, оставят после себя квартиру не такой, какой ее помнит собственник. Дело в естественном износе вещей и мебели.
Чтобы застраховаться от этого, при оформлении отношений с арендатором нужно составить опись имущества — в ней указать, как выглядят мебель и техника. А в договоре прописать условия расчетов за порчу. Но ремонт необходим, если собственник хочет в короткий срок сдать квартиру: привлекательное жилье быстрее найдет арендатора.
Оформить договор
Ключевой документ для оформления аренды — договор. Если выражаться юридическим языком, стороны должны заключить договор коммерческого найма жилого помещения. Эксперты советуют заключать его на 11 месяцев, тогда документ не нужно регистрировать. По окончании действия его можно просто продлить, опять же договорившись между собой (арендодателю и арендатору).
Юристы и налоговые консультанты рекомендуют не пренебрегать официальным оформлением сдачи квартиры в аренду.
Сдавать квартиру в аренду означает получать доход, а с доходов положено платить налоги. В налоговую инспекцию нужно будет сходить всего один раз, чтобы оформить доступ в кабинет налогоплательщика. Все остальное можно сделать онлайн. В частности, выбрать налоговый режим, в котором рассчитываться с государством.
Правильный арендатор
Есть несколько категорий арендаторов:
- семейная пара (в зарегистрированном браке);
- семья с детьми;
- пара в долгосрочных отношениях;
- соло-арендаторы;
- арендаторы с животными;
- студенты;
- друзья или знакомые хозяина.
Для арендодателей, с одной стороны, самый желанный вариант — это друзья и знакомые. Им проще доверять, но с другой — недопонимание в имущественных вопросах может повлиять на отношения не лучшим образом. Это стоит иметь в виду и обговорить «на берегу» возможные трудности и способ их разрешения, а также и то, что дружба дружбой, а деловые отношения врозь.
Другими словами, не путать роли. Такое прояснение на старте снижает вероятность дальнейших конфликтов.
Семейные пары и семьи с детьми кажутся подходящими арендаторами, так как вызывают больше доверия. Часто это так: ответственность за жилье у таких арендаторов выше, так же как и платежная дисциплина. Вместе с тем дети остаются непредсказуемыми, и не стоит списывать со счетов возможные повреждения имущества по непониманию.
К арендаторам с животными обычно относятся настороженно, считая, что питомцы обязательно будут наносить ущерб дому. Поцарапанные стены и мебель, обгрызенные углы, промашки с туалетом — все это вызывает тревогу арендодателя. В целом не зря. Но условия содержания квартиры с животными можно прописать в договоре и апеллировать к нему при необходимости.
Студенты нередко вызывают опасения у хозяина жилья из-за возможных шумных вечеринок, которые не понравятся соседям, и перебоев с оплатой. Аккуратность — тоже необязательное качество такого арендатора: впрочем, оно скорее индивидуальное, чем присущее всей категории (в отличие от ожиданий, которые есть от семейных пар, например).
Соло-арендаторы — это люди, которые живут самостоятельно, без семьи, партнера или животных. Если впечатление от человека положительное, это означает, что препятствий в сдаче ему квартиры нет, указывают риелторы.
Условия аренды
После того как квартира готова, нужно определить стоимость аренды. Для этого можно проанализировать объявления о квартирах, которые сдаются в нужном районе.
Например, на Домклик есть предложения не только в Москве, но и в других городах России. Выставив фильтры по локации, количеству комнат и обстановке (ремонт, техника, мебель), будет удобно определить адекватную цену. И тогда квартиру быстрее снимут.
Чаще всего, когда сдают квартиру, берут плату вперед за первый месяц проживания и за последний. «Последний месяц» кто-то называет страховым депозитом или залогом. Залог при аренде квартиры — это деньги, которые владелец оставляет себе на случай повреждений имущества.
Иногда, если квартира дорогая, залог могут просить отдельно. Обычно он равен сумме арендного платежа. Это значит, что залог при аренде квартиры может быть зачтен в счет последнего месяца проживания.
Если в сделке по аренде квартиры участвует риелтор, важно не забыть про комиссию.
Чаще всего вознаграждение агенту платит тот, кто снимает квартиру. Сумму определяет риелтор. Еще несколько лет назад в Москве комиссия составляла 100%. То есть, чтобы снять квартиру, арендатору нужна была сумма минимум в три арендных платежа.
Сейчас условия изменились: стопроцентные комиссии тоже остались, но более распространен тариф в 50% от стоимости месячной аренды. Кто должен платить за услуги риелтора, можно узнать здесь.
Возвращается ли залог при аренде квартиры
Какой залог при аренде квартиры оставит арендатор (иногда собственник просит не один, а два арендных платежа), стоит указать в отдельном документе о передаче денег.
Это может быть расписка о залоге за аренду квартиры, написанная в стандартных формулировках:
- указывают ФИО того, кто отдал деньги;
- в каком размере;
- за что именно берется эта сумма;
- ФИО того, кто принял средства.
Можно также оформить акт передачи денег за аренду квартиры — оба документа будут иметь одинаковую силу и признаны удобным способом зафиксировать договоренности.
«Судьбу» залога прописывают в одном из пунктов договора аренды. Как им распорядиться, стороны могут договариваться. Некоторые собственники предпочитают не брать плату за последний месяц проживания арендатора, расходуя залог.
Другие готовы к возврату денег, вычитая из суммы компенсацию за возможный ущерб и дни фактического проживания (при смене арендной квартиры не всегда получается прожить месяц день в день).
Иногда владельцу квартиры приходится удерживать имущество жильца.
Как получать деньги за аренду квартиры
Сдача квартиры в аренду — как платить? Это важный вопрос для обеих сторон, который необходимо урегулировать должным образом. Арендаторам важно выяснить, как берут деньги за аренду квартиры, а арендодателю — выбрать способ получения оплаты.
Цифровые технологии в банкинге позволяют хозяину квартиры не встречаться с жильцом, чтобы тот передал ему арендный платеж. Большинство современных лендлордов предпочитают перевод на карту. Важно помнить, что налоговая служба может заинтересоваться такими переводами и узнать, что квартира сдаётся не «в белую».
Кто платит коммуналку при аренде квартиры
Значимый пункт списка условий сдачи квартиры в аренду — оплата коммунальных услуг. Этот денежный вопрос — предмет обсуждения собственника и арендатора.
В квитанцию входят стоимость обслуживания общих помещений, вывоз мусора, горячая и холодная вода, канализация, иногда «энергия на нагрев горячей воды», отопление. Электричество и газ считаются отдельно.
Принято, что воду и свет по показаниям счетчиков оплачивают арендаторы. Хозяин квартиры может включить эту сумму в арендный платеж или попросить ее «сверху». И то и другое — нормальная практика, удивляться не стоит.
Какую бы схему ни выбрали собственник и арендатор, жильцу нужно будет передавать показания счетчиков в установленный срок, чтобы начисления проходили правильно, не возникали долги или переплата и собственник мог вовремя заплатить за полученные коммунальные услуги.
Можно ли поднимать стоимость аренды квартиры
Стоимость аренды квартиры фиксируют в договоре, который заключается на 11 месяцев или год, а затем соглашение продлевается или прекращает действовать, если арендатор съезжает. Это означает, что в указанный период ставка аренды будет неизменной.
В договорах аренды коммерческой недвижимости, которые обычно заключаются более чем на год, прописывают возможность поднятия арендной ставки. Но просто взять и увеличить ее безгранично нельзя (маловероятно, что кто-то подпишет такой документ) — «шаг» увеличения должен быть предсказуемым. Часто аренда повышается на процент инфляции.
В договорах аренды жилой недвижимости это условие не предусматривают. В основном потому, что они заключаются на более короткий срок. А по его истечении стороны подписывают новый договор — в нем стоимость аренды уже может быть повышенной относительно предыдущего периода.
То есть менять условия аренды при действующем договоре (если в нем не предусмотрено такое условие) означает нарушить его. Это дает право арендатору обратиться в суд. Судебные разбирательства не любит никто из-за непредсказуемого исхода и издержек.
Заключение
Чтобы сдать квартиру в аренду правильно, нужно:
- Определить стоимость аренды, изучив предложение в конкретном районе на сайте о сдаче недвижимости.
- Подготовить жилплощадь (арендодателю). Квартира должна быть в жилом состоянии, с исправной сантехникой. Большинству квартир, которые сдаются в аренду, нужен ремонт. На него нужно заложить время и деньги.
- Найти шаблон договора коммерческого найма жилого помещения. Образец есть в интернете. С ним также могут помочь специалисты Домклик Аренда или риелтор, который будет сдавать квартиру.
- Определить «целевую аудиторию» — кого вы точно не хотите видеть арендатором или хозяином арендованной квартиры.
- Рассчитать сумму залога и продумать порядок его возвращения арендатору, когда договор аренды закончится.
- Оформить расписку или акт о приеме денег.
- Составить опись имущества — по ней легче будет определить наличие ущерба или доказать его отсутствие.
