Отсутствие договора аренды несет риски как для квартиранта, так и для собственника жилья. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами
В России свыше 90% арендного жилья находится в теневом секторе и сдается без заключения официальных договоров. По словам юристов, одна из основных причин этого — нежелание собственников.
Чтобы легально сдавать квартиру, арендодатель должен платить налог 13% НДФЛ как физлицо. Снизить налоговую нагрузку можно, открыв ИП или став самозанятым. В таком случае налог на доход ИП составит 6%, а у самозанятого — 4% (6% — если он будет сдавать жилье юридическому лицу), напомнила специалист юридической компании «Интерцессия» Анастасия Чумак. «Из этого следует, что арендодатели попросту не хотят платить налог, даже если он представляет собой незначительную сумму», — согласна юрист.
Кроме того, в случае легальной аренды издержки в виде налоговых платежей могут повысить арендную плату, что снижает привлекательность квартиры. Плюс «банальное положение вещей — «все так снимают» — превращает сдачу без официальных договоров в норму», добавила эксперт.
Однако серая аренда несет в себе риски как для арендатора, так и для собственника недвижимости. В случае аренды без договора участники сделки могут полагаться исключительно на порядочность друг друга. Но любые договоренности на словах не имеют юридической силы.
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
Риски для арендатора жилья
Рассмотрим основные риски аренды жилья для квартиранта без заключения договора.
Без определенного срока проживания
Основной такой риск, по словам экспертов, связан с неопределенностью срока проживания. Например, хозяин квартиры в любой момент может повысить плату или попросить квартиранта съехать уже завтра. «То есть при отсутствии договора наниматель никак не будет защищен от такого развития событий и ему придется съехать», — приводит пример руководитель направления юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Артур Аванесян.
Договор призван исключить подобные ситуации — в нем прописывается не только период, на который он заключается, но и срок, в течение которого наймодатель может уведомлять о прекращении договора в одностороннем порядке, добавил юрист. Кроме того, в договоре можно указать, что при несоблюдении такого требования наймодатель должен будет выплатить неустойку, добавила замдиректора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «Квартирант в подобной ситуации несет финансовые потери: ему необходимо будет оплатить поиск другого жилья, оформление новой сделки и переезд», — отметила эксперт.
Повышение стоимости и трудности с возвратом залога
Важный риск для арендатора — это повышение стоимости платы за квартиру. Фактически без договора хозяин квартиры может увеличить арендную ставку в любой момент, предупреждает руководитель направления юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры». «Например, стороны договорились об одной сумме, а через месяц собственник устанавливает жильцу условие: либо платить больше, либо съезжать», — приводит пример юрист. Договор в этом плане защищает нанимателя от необоснованного и частого увеличения стоимости найма, отметил он.
При отсутствии договора у квартиранта могут возникнуть проблемы с возвратом залога при выезде из квартиры — арендодатель может не отдавать его по надуманным причинам, добавила Анастасия Чумак. «Договор исключает такие ситуации, поскольку в нем подробно прописываются случаи невозврата залога», — указала эксперт.
Внезапный хозяин или черный риелтор
При отсутствии договора арендатор не застрахован от появления «внезапного собственника». «Например, может появиться собственник, который не давал согласия на аренду квартиры (если арендодатель и собственник разные люди либо второй — совладелец), и попросить съемщика покинуть жилплощадь», — говорит специалист юридической компании «Интерцессия».
Кроме того, высока вероятность встречи с черным риелтором. «Он расскажет, что собственник за границей и сдает квартиру по доверенности через него. А спустя несколько дней реальный собственник попросит освободить квартиру. Также черные риелторы могут массово собирать залог с нескольких нанимателей, которые затем эту квартиру снять не могут и теряют залог», — предупредила юрист.
Ремонт за ваш счет
Еще одна уловка, к которой иногда прибегают собственники жилья, — ремонт в счет проживания. В объявлении хозяин предлагает снять квартиру на долгий срок по сниженной цене, но под ремонт. «То есть квартирант платит за проживание, например, на 20% меньше положенного и должен провести косметический ремонт. Жилец сам покупает отделочные материалы, устраняет неисправности и т. д. Как только ремонт выполнен, арендодатель требует от жильца освободить квартиру. Потом он сдает ее за полную стоимость или живет в отремонтированной квартире сам», — рассказал Оксана Полякова.
Если в договоре пункт по поводу ремонта и условий его проведения не прописан, то квартиранту придется съехать. «Поэтому важное правило для обеих сторон сделки — четко прописывать в договоре все условия и порядок досрочного расторжения договора найма, права и обязанности как арендаторов, так и арендодателей. При ремонте составьте отдельное приложение, где будут описаны все сроки, смета, ответственность сторон», — добавила риелтор.
Риски для хозяина квартиры
Сдача квартиры в аренду без заключения договора несет риски и для самого хозяина.
Проблемы с оплатой
Главный риск для наймодателя, который сдает свою недвижимость без договора, — проблемы с арендной платой. Это могут быть как частые задержки, так и просто отказ платить за занимаемую жилплощадь.
«Нередко при отсутствии договора жильцы прекращают платить аренду, фактически продолжая проживать. Собственник может несколько месяцев подряд слушать обещания об оплате, не имея возможности заселить новых жильцов. В этом случае у собственника будут минимальные шансы своей юридической защиты», — отметил Артур Аванесян.
Именно поэтому в договоре необходимо подробно прописывать пункт об арендной плате и сроках ее внесения, а в случае просрочек предусматривать штрафные санкции. При несоблюдении пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор выселен с удержанием залога, добавила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».
Внезапный отъезд
Сопряжен с этим и другой риск — что квартирант съедет раньше срока, а еще хуже — не предупредит и не заплатит, продолжила риелтор. Этого можно избежать, если заключен договор найма. «Если квартирант решит пропасть, его можно найти и привлечь к ответственности — по закону он должен платить аренду в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, ведь соглашение не расторгнуто», — сказала эксперт.
Субаренда
Еще один риск сдачи жилья нелегально связан с субарендой — когда квартиранты пересдают жилье. Как правило, речь идет об субаренде третьим лицам, которым напрямую арендодатель, скорее всего, бы отказал. Кроме того, это может быть аренда посуточно со всеми вытекающими последствиями, приводит примеры специалист юридической компании «Интерцессия». «Выселить человека, даже будучи собственником, не так просто, необходимо задействовать органы правопорядка. Но стражи порядка в такой ситуации зададут вопрос, на каком основании третье лицо пребывает в квартире. И тут мы возвращаемся к проблемам с налоговой», — предупредила юрист.
Сама субаренда не запрещена, но только с согласия хозяина. «По закону арендатор имеет право пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма», — пояснила Оксана Полякова. Если арендатор нарушил это условие, то собственник имеет право расторгнуть договор найма, выселить арендатора и всех поднанимателей и даже взыскать штраф, добавила эксперт.
Порча имущества
Без договора собственник несет высокий риск порчи своего имущества. Например, он сдает квартиру в идеальном состоянии, а через три месяца видит, что ремонт и мебель испорчены или сломана техника. «В этом случае помог бы договор, где при сдаче квартиры четко прописаны состав имущества, требования к содержанию помещения, а также санкции за невыполнение данных требований. Кроме того, от указанных рисков страховало бы условие о наличии депозита», — сказал Артур Аванесян.
То же самое касается домашних животных, против пребывания которых часто выступают собственники, продолжил эксперт. «Стороны на словах могут договориться, что домашние питомцы не могут проживать в съемном жилье. Но уже в момент выезда жильцов и принятия квартиры собственник обнаруживает испорченный когтями пол и ободранный диван», — приводит возможную ситуацию юрист. Избежать этого помог бы договор, где прописано о таком запрете и возможных санкциях. Например, о необходимости сделать ремонт или купить мебель за счет нарушившего обязательства квартиранта, добавил он.
