На рынке арендного жилья Москвы наступило сезонное затишье — спрос начал снижаться, а цены перестали расти. Как долго это продлится — рассказываем вместе с экспертами.
Сезонное затишье на рынке
Спрос на съемные квартиры в апреле-мае в Москве стал снижаться после нескольких месяцев ажиотажа, но пока еще превышает показатели прошлого года. По данным «Миэль», в апреле спрос на аренду квартир в Москве был на треть ниже, чем в марте, и сопоставим с апрелем прошлого года. «Спад начался в последнюю неделю апреля и активно продолжился в первую декаду мая из-за майских каникул. Оживления спроса мы ожидаем уже в 20-х числах текущего месяца», — пояснила руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова.
Снижение спроса на аренду квартир фиксируют в риелторской компании «Инком-Недвижимость». По их данным, в апреле число запросов было на 12,3% ниже, чем в марте, и на 18,4% ниже, чем в январе 2024 года. При этом в годовом выражении (апрель 2024 года к апрелю 2023 года) риелторы отмечают рост почти на 37%. Поэтому пока назвать ситуацию на рынке арендного жилья охлаждением спроса сложно, пояснила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «В мае почти половина месяца — праздничные дни с короткими перерывами, традиционно активность на рынке недвижимости в это время сокращается», — добавила она.
По данным «Авито Недвижимости», спрос (число запросов на контакты на платформе) за первую половину мая сократился на 17% к аналогичному периоду апреля. Однако во многом это объясняется низкой сезонностью и майскими праздниками, пояснил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. «Несмотря на это ослабление, столичным арендодателям стало проще сдать недвижимость. Так как объем предложения уменьшился заметнее, чем показатели спроса, то каждое объявление на платформе получает больше откликов от потенциальных нанимателей, чем еще год назад», — уточнил Константин Каменев. Кроме того, на вторичном рынке жилья сейчас весьма высокие ставки по ипотеке, из-за чего некоторые участники рынка предпочитают снимать, а не покупать жилье, добавил эксперт.
В ЦИАН в свою очередь отметили, что оживления спроса, какое было в прошлом году, в этом году уже нет. Потенциальный спрос (число просмотров объявлений) сейчас находится примерно на уровне прошлогоднего (по итогам первых четырех месяцев — рост на 2%), говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Оживленный спрос предполагает рост ставок, снижение объема активного предложения (когда новые лоты, выводимые на него, не компенсируют уход из экспозиции ранее присутствовавших). Всего этого в 2024 году пока не было», — пояснил аналитик.
Выбор съемных квартир становится шире
Предложение арендных квартир в столице продолжает пополняться после прошлогоднего падения. По данным ЦИАН, экспозиция увеличилась на треть — с 9,7 тыс. лотов в конце октября, когда был достигнут минимум, до 13 тыс. лотов к середине мая. Но пока еще предложение уступает в два раза прошлогоднему показателю, отметил Алексей Попов.
Похожий тренд наблюдают в «Миэль». По их данным, с января по апрель объем предложения арендных квартир вырос почти на 10%, до 24,4 тыс. лотов, но все еще вдвое уступает показателям 2023 года. В структуре предложения апреля лидируют однокомнатные квартиры, на них пришлось 40%. Доля двухкомнатных составляет 36%, трехкомнатных — 16%. В марте 2023 года объем предложения был в два с лишним раза больше и составлял 50,4 тыс. объектов, отметила Мария Жукова.
По данным «Авито Недвижимости», в Москве на рынке долгосрочной аренды квартир в первой половине мая предлагалось более 22 тыс. вариантов, что на 42% больше, чем в январе 2024 года, но почти на треть ниже показателя мая прошлого года. В «Инком-Недвижимости» тоже говорят о пополнении предложения арендных квартир, которое пока еще уступает экспозиции прошлого года. В апреле предложение в Москве выросло почти на 17% за счет квартир, которые собственники сдают на лето (с мая по октябрь), а также лотами, параллельно выставленными на продажу, пояснила Оксана Полякова. Несмотря на это, экспозиция апреля на 20% уступает апрелю 2023 года, особенно ощущается дефицит в сегменте бюджетных квартир, отметила эксперт. «Квартиры поступают в базу, и наиболее доступные по цене тут же сдаются. То есть о полном восстановлении говорить пока рано», — сказала она.
Рост цен прекратился — что будет дальше
На фоне ослабления спроса и постепенного пополнения экспозиции рост ставок прекратился и показал небольшое снижение. Несмотря на это, цены на аренду еще заметно превышают прошлогодние.
Сам рост цен на аренду квартир в Москве начался весной 2023 года, а пик пришелся на осень прошлого года, вспоминает руководитель департамента аренды «Миэль». По ее словам, за это время аренда однушек — самого популярного формата — в среднем подорожала на 25%. В марте рост цен прекратился, а в апреле произошло небольшое снижение, отмечает эксперт. Так, средняя стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир за месяц снизилась на 2% и составила 45,6 тыс. руб. и 61,6 тыс. руб. соответственно.
В «Инком-Недвижимости» говорят о ценовой стабилизации на арендное жилье. «В апреле арендные ставки на массовом рынке не изменились. Колебания средних цен можно назвать условными, в рамках статистической погрешности, что объясняется изменениями структуры предложения. Конкретные квартиры не дешевеют и не дорожают. После значительного подорожания в 2023 году наймодатели не поднимают стоимость», — рассказала замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».
По данным «Инком-Недвижимости», в апреле минимальная ставка аренды однокомнатной квартиры в Старой Москве составила 32 тыс. руб. против 25 тыс. руб. год назад. «Пока объем арендного предложения не восстановится, пока ипотечные ставки не снизятся, количество арендаторов будет больше, чем вакантных квартир. В ближайшие месяцы ситуация, скорее всего, будет сохраняться. К концу лета можно ждать нового притока нанимателей и, вероятно, нового роста арендных ставок», — прогнозирует Оксана Полякова.
Цены на аренду жилья в Москве
Тип квартиры
Ставка аренды, май 2023 года, тыс. руб.
Ставка аренды, январь 2024 года, тыс. руб.
Ставка аренды, май 2024 года, тыс. руб.
Динамика за год, %
Динамика с начала 2024 года, %
Однокомнатная квартира
42,9
55,9
56,3
+31,2%
+0,7%
Двухкомнатная квартира
72,3
104,2
95,9
+32,6%
-8%
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Ставки аренды стагнируют (колеблются в узком диапазоне) начиная с ноября прошлого года, продолжил Алексей Попов. По его словам, это связано с их выходом в такие ценовые диапазоны, которые становятся некомфортными для многих арендаторов, даже несмотря на высокую стоимость ипотеки.
«Пока на рынке продолжается весеннее затишье. Но в летне-осенний цикл роста цен мы точно увидим. Его длительность и острота зависят еще и от решений в сфере регулирования льготных ипотечных программ», — говорит глава «ЦИАН. Аналитики». «Скорее всего, будет принят жесткий сценарий (со сворачиванием почти всех безадресных программ, ужесточением условий в семейной ипотеке). Тогда возможно повторение ситуации прошлого года с активным перетоком спроса в сегмент аренды и ростом ставок. Правда, не на 25–30%, а в меньшем объеме — на 15–17% — вполне реально», — заключил он.
