Если есть сбережения, их лучше направить не на вклад, а на покупку жилья для его последующей сдачи в аренду, считают эксперты aif.ru. Но для максимальной выгоды нужно соблюсти несколько условий.
Откуда ажиотаж на аренду жилья?
С лета прошлого года ипотека в России сильно подорожала. Льготные программы, по которым можно было взять кредит по ставке до 8%, стали отменять или ужесточать. Люди, которые мечтали купить себе жилье, вынуждены были распрощаться со своими планами. Особенно когда ставки по кредиту взметнулись до 20-28%. Ежемесячные платежи стали в разы выше, чем стоимость аренды. На таких условиях проще и выгодней снять отличную квартиру или дом.
Платежеспособный спрос на покупку жилья начал снижаться, а на аренду — наоборот, расти. Вслед за спросом цена аренды стала дорожать практически по всем крупным городам России.
Где растут цены?
С июля по сентябрь арендные ставки на квартиры подскочили сильнее, чем за предыдущие полгода. По данным портала «Мир квартир», который проанализировал цены в 70 крупнейших городах России, за третий квартал средняя стоимость аренды поднялась в 62 городах, а в восьми — чуть уменьшилась.
Так, в Курске «однушки» подорожали на 13,4%, в Ижевске — на 22,4%, во Владикавказе — на 21,7%, в Смоленске — на 9,1%, в Магнитогорске — на 19,4%, в Москве — на 14,6%, в Санкт-Петербурге — на 22%. Самые низкие показатели по однокомнатным объектам у Сочи — минус 3,1%. В среднем с начала года «однушки» подорожали на 21,7%, «двушки» — на 18,8%, «трешки» — на 15,1%.
Покупать за полную сумму или с ипотекой?
До недавнего времени ипотека была одним из инструментов тех, кто хотел сохранить свои деньги. Пока ставки по кредитам на новостройки были 6-8% и даже ниже, инвестору было выгодно добирать часть суммы в ипотеку. Как только жилье достраивалось, его цена заметно вырастала и доход перекрывал то, что заемщик уплатил по процентам. А еще можно было, имея накопления на всю квартиру, взять кредиты на два объекта (например, на мужа и жену). К моменту сдачи объектов у инвестора были уже две выросшие в цене квартиры, которые можно перепродать или сдать в аренду.
При этом арендные платежи запросто могли перекрывать ипотечный платеж целиком, либо на большую его часть. Возможен ли такой вариант сегодня?
«Ипотека перестала быть инструментом инвесторов, — говорит председатель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Юлия Максимович. — Если купить „однушку“ у застройщика без ремонта в Москве в удачной локации, нужно внести около 13,4 млн руб. По „Семейной ипотеке“ при сроке кредитования на 30 лет ежемесячный платеж будет 64,4 тыс. руб. При текущей рыночной ставке платеж сразу подскочит в разы — до 225 тыс. руб. в месяц. А сдать это жилье в долгосрочную аренду можно за 65-80 тыс. руб. Добавьте к этому расходы на ремонт, и станет понятно, что даже со льготной ипотекой сейчас не удастся получить каких-то заметных доходов».
Что лучше: сдавать посуточно или на долгий срок?
С посуточной аренды «навар» будет выше, чем с долгосрочной. Но при условии, что выбрана удачная локация, например, рядом с престижными вузами, родильными домами, медицинскими центрами или туристическими местами.
«Если купить в Москве апартаменты рядом с престижными вузами за 9 млн руб., то сдать его можно на долгий срок за 75-80 тыс. руб. в месяц на долгий срок, — подсчитала риелтор-практик Наталья Перескокова. — С учетом трат на ЖКХ, налоги и прочее доходность будет около 9% годовых. В посуточную аренду при ежедневной загрузке за месяц получится заработать около 150 тыс. руб. Даже если человек не захочет заниматься процессом сам и будет платить управляющей компании за подбор арендаторов, клининг и прочее, у него гарантированно останется на руках примерно 100 тыс. руб.».
Сдачу квартиры на долгий срок выбирают собственники, которые хотят тратить меньше личного времени на постоянный поиск арендаторов и коммунальную рутину, считает инвестор, предприниматель Артем Назаров. Но за спокойствие придется пожертвовать частью прибыли.
«При выборе варианта аренды нужно отталкиваться от того, готов человек погружаться в этот бизнес или нет, — добавляет он. — При долгосрочной аренде есть больше свободного времени. Отдача на вложенный капитал не такая ощутимая, как в посуточной аренде и, конечно, меньше, чем сейчас предлагают банки. Но вклады привлекательны до тех пор, пока ставка ЦБ РФ высока. Миллион рублей, размещенный на вкладе, уже через год может утратить до 30-50% своей покупательной способности. Если не хочется думать об обесценивании денег, проще купить именно недвижимость и сдавать в аренду. Ликвидный объект всегда будет в цене».
Где самые высокие арендные ставки (тыс. рублей в месяц)
Город
1-комн.
2-комн.
3-комн.
Москва
54,8
65,6
76,1
Сочи
42,2
52,7
64,9
С.-Петербург
41
51
60,6
Якутск
39,9
42,3
49
Хабаровск
35,4
42,3
49
Екатеринбург
33,2
39,3
44,9
Казань
32,6
40,9
45,6
Нижний Новгород
31,9
39
44,4
Московская область
30,8
37,9
45,1
Калининград
30,8
38,6
44,4
Данные за III квартал. В среднем по стране с начала года «однушки» подорожали на 21,7%, «двушки» – на 18,8%, «трёшки» – на 15,1%.
Источник: «Мир квартир»
