Банки начали искусственно задирать ставки при выдаче ипотеки. Появились случаи, когда финансовые организации выдают дополнительную часть кредита к льготной программе под крайне большой процент, например под 100%. Об этом «Известиям» рассказал замминистра финансов Иван Чебесков. Люди берут такие комбинированные ссуды, потому что стоимость жилья превышает максимально допустимый порог по льготной ипотеке. Также банки стали включать дополнительные комиссии или увеличивать первоначальный взнос. Таким образом они повышают маржинальность ипотеки. В ЦБ подтвердили, что в последнее время эти практики распространились — регулятор с ними борется.
Зачем банки замедляют выдачи кредитов
В условиях высокой ключевой ставки стоимость привлечения средств для банков сильно выросла. Из-за этого они начали искусственно замедлять выдачи жилищных кредитов, рассказал «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, финансовые организации стали добавлять дополнительные комиссии и повышать первоначальный взнос, хотя это не предусмотрено условиями программы. А самое интересное — выдавать дополнительную часть кредита к льготной программе по рыночным условиям по крайне завышенным ставкам. Например, под 100%, подчеркнул замминистра.
— Мы с коллегами из ЦБ боремся с такими случаями. Мы смотрим, чтобы не было недобросовестных практик. Нам не нравятся экстремальные практики, когда рыночная часть ипотеки выдается под 100%, а льготная по 6%, — подчеркнул Иван Чебесков.
Недобросовестные практики действительно распространились в последнее время, подтвердили «Известиям» в пресс-службе ЦБ. Там добавили: отдельные банки предлагают минимальный первоначальный взнос в 20,1%, как установлено условиями госпрограмм, только если квартира приобретается у аккредитованного застройщика. А это подразумевает наличие комиссии. Также некоторые игроки применяют очень высокую ставку к рыночной части кредита, выданного в рамках комбо-программ с господдержкой, сообщили в регуляторе.
Комбинированная ипотека предполагает, что часть ссуды выдается по льготной ставке в рамках госпрограммы, а оставшаяся сумма — по рыночной. Заемщики используют такой инструмент, когда стоимость приобретаемого жилья превышает максимальную сумму, предусмотренную льготной программой, объяснила экономист и эксперт по финансовым рынкам Ольга Гогаладзе.
Она добавила: на декабрь этого года средняя стоимость квартиры в Москве составляет порядка 20,3 млн рублей, а по России — около 6,2 млн. При этом максимальная сумма кредита, например, по семейной ипотеке — только 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, а для других регионов — 6 млн. Поэтому многие заемщики вынуждены брать такой комбинированный жилищный кредит.
При этом в большинстве случаев банки устанавливают порядок погашения, который не дает клиенту самостоятельно выбирать, какую часть ссуды выплачивать первой, отметил руководитель по работе с физическими лицами компании «Страховой брокер AMsec24» Максим Колядов. Значит, если клиент оформит жилищный кредит, где часть суммы выдается по крайне завышенной ставке, то он с большой вероятностью не сможет погасить сначала ее — и всё равно потеряет на высоких процентах.
Чем опасно завышение ставки по ипотеке
Завышая ставку по рыночной части ипотеки или используя другие негативные практики, финансовые организации стремятся повысить маржинальность продукта, пояснили в пресс-службе ЦБ. Именно поэтому банки достаточно активно предлагают заемщикам жилищные кредиты с комиссией от застройщика с одновременным завышением стоимости недвижимости.
Однако из-за таких практик растут расходы заемщика на ипотеку, подчеркнули в регуляторе. Причем это может происходить в неявной для клиента форме, когда он не способен адекватно оценить риски. ЦБ работает над ограничением скрытых и экономически необоснованных комиссий, подчеркнули в Банке России.
Искусственное завышение ставок по ипотеке, введение дополнительных комиссий или увеличение первоначального взноса могут в итоге сделать жилье менее доступным для заемщиков, сообщил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. Кроме того, увеличение долгового бремени клиентов способно повлечь рост просрочек.
Искусственное замедление выдач ипотеки также нежелательно для девелоперов, добавила экономист Ольга Гогаладзе. В результате спрос на жилье может снизиться, что негативно скажется на строительной отрасли и смежных секторах экономики.
«Известия» спросили крупнейшие банки о том, известно ли им о таких практиках на рынке. В «Новикоме» сообщили, что предлагают первоначальный взнос по ипотеке от 20,1%. Банк не требует у клиентов повышать его размер при одобрении кредита, отметили в пресс-службе.
Заемщикам следует помнить, что банки обязаны соблюдать условия программ с господдержкой, где все параметры, включая размер первоначального взноса, четко регламентированы, подчеркнула экономист Ольга Гогаладзе.
В целом описанные нежелательные практики сейчас встречаются всё чаще из-за растущей стоимости привлечения средств для банков (из-за ключевой выше 20% ставки по вкладам и займам в ЦБ высокие). А также — из-за высокой волатильности финансовых рынков, пояснил Евгений Шавнев из «Флип».
— Мы понимаем нынешнюю ситуацию — банкам в моменте не хватает того спреда, который обеспечивает государство, чтобы получать прибыль по льготным программам, — отметил замминистра финансов Иван Чебесков.
Власти возмещают банкам недополученную прибыль из-за низкой ставки по госпрограммам. Однако компенсация высчитывается по формуле «ключевая + 1,5 п.п.» (при ключевой в 21% это 22,5%). Тогда как в среднем полная стоимость ипотеки уже превысила 30%. Сейчас доля льготных программ в выдачах ипотеки перевалила за 90%, писали ранее «Известия».
По словам Ивана Чебескова, сложность с описанными негативными практиками банков временная, проблема уйдет через несколько месяцев. Ситуация на рынке будет улучшаться по мере снижения ключевой, ожидает Ольга Гогаладзе.
Правда, в ВТБ не видят предпосылок для уменьшения ставки Центробанка. В его пресс-службе прогнозируют, что в сложившихся обстоятельствах выдачи жилищных кредитов в России по итогам 2024 года сократятся на 35%.
