Кто не мечтает о доме или квартире на берегу моря? Одной из локаций, идеально подходящих для покупки курортной недвижимости, является Грузия. Красоты природы, мягкий климат, сравнительно невысокие цены, развитые авиаперелеты для россиян — чего еще можно желать!
Недвижимость в Грузии может стать как прекрасным вариантом для летнего семейного отдыха, так и выгодной инвестицией, приносящей постоянный доход. На какие объекты стоит обратить внимание и как не прогадать с покупкой, GIPERNN.RU выяснил у эксперта рынка Алексея Павелко, который имеет опыт продажи жилья в Батуми более шести лет.
Кто покупает жилье в Грузии?
Самый популярный город для покупки недвижимости в Грузии нерезидентами — солнечный Батуми. Курорт с населением около 180 тысяч человек находится прямо на побережье Черного моря. Теплое солнце, соленые волны, спелые фрукты — все прелести жизни тут под рукой. Также у туристов востребованы близлежащие поселки городского типа — Кобулети, Чакви, Гонио, Квариати. По наблюдениям Алексея, граждане России составляют примерно 30% от общего числа иностранных покупателей недвижимости.
Важным бонусом для наших соотечественников является возможность попасть в страну без оформления визы и свободно находиться там 360 дней. А покупка жилья стоимостью более 100 тысяч долларов (около 9,3 млн рублей — по курсу ЦБ от 22 апреля 2024 года) и вовсе дает право оформить вид на жительство. Кроме россиян, значительную долю покупателей-нерезидентов в Грузии составляют израильтяне и турки. Также встречаются граждане Белоруссии и Казахстана.
Иностранные покупатели обычно приобретают жилье для инвестиций. Окупаемость вложений в студию в апарт-комплексе составит от 7 до 10 лет. Часто мелькает реклама с окупаемостью в пять лет, но это рекламный ход. Для сравнения, квартира в Нижнем Новгороде может окупаться в два раза дольше.
Алексей Павелко
эксперт рынка недвижимости Батуми
От небоскребов до таунхаусов
Примерно 95% предложения на рынке недвижимости Грузии составляет многоквартирное жилье. В основном это дома и апарт-комплексы высотой 20–30 этажей, но встречаются и 40–50-этажные здания. Причина появления множества небоскребов — дорогая земля: сегодня участок в 5 соток в отдалении от моря будет стоить около 250 тысяч долларов (приблизительно 23,4 млн рублей). Площади в более привлекательных районах могут оцениваться в два раза дороже. Помимо местных застройщиков, возведением домов в Грузии также активно занимаются турецкие, российские и белорусские компании.
Определенные ограничения на зарубежных застройщиков накладывает наличие в Грузии земель сельхозназначения — купить их могут только граждане страны. Перевести участок в другой статус и начать строительство возможно, однако это потребует немалых временных и финансовых затрат.
Алексей Павелко
эксперт рынка недвижимости Батуми
Жилье в Грузии в большинстве своем сдается с черновой отделкой или отделкой white box. Однако в апарт-комплексах можно найти и полностью меблированные квартиры с ремонтом. Квартиры и апартаменты имеют евроформат. Это означает, что вместо традиционной кухни там запроектирована просторная кухня-гостиная, подходящая и для приготовления пищи, и для приема гостей. Самый востребованный у иностранных покупателей сегмент жилья — компактные квартиры 1+1 евроформата площадью 40–45 кв. м на второй и третьей линии от моря.
Интересно, что подобные предложения в основном предназначаются для нерезидентов. Сами грузины любят большие пространства — квартиры по 100–150 кв.м и дома по 400 и более «квадратов».
Алексей Павелко
эксперт рынка недвижимости Батуми
Частные дома в центре Батуми можно считать настоящим эксклюзивом. Например, сейчас своего покупателя ищет просторный особняк в переулке Имедашвили — подобные предложения редко появляются на рынке. Дорогостоящая земля сильно ограничивает возможности индивидуального жилищного строительства: позволить себе такую роскошь могут только по-настоящему солидные и обеспеченные люди. Цена поражает воображение — 2,5 миллиона долларов (около 233,5 миллиона рублей), но и сам дом способен удивить.
Только представьте: площадь трехэтажного коттеджа с мебелью и ремонтом составляет 1270 квадратных метров! На огромной придомовой территории расположен отдельно стоящий спа-комплекс с бассейном, сауной и летней кухней, а также крытый паркинг. Особняк подойдет как для большой семьи с высоким социальным статусом, так и для креативных бизнесменов. В изысканных интерьерах можно встречать важных гостей, проводить переговоры и выставки или даже снимать кинофильмы.
Конечно, элитные дома в исторической части Батуми — абсолютно штучное предложение, но и в целом доля индивидуального жилищного строительства на рынке Грузии составляет лишь около 5%, поделился наблюдениями Алексей. В основном речь идет о коттеджных поселках камерного формата — по 10–20 танхаусов. Площадь каждого такого объекта достигает примерно 100–150 кв. м, в придачу к нему идет небольшой земельный участок. Поблизости от Батуми подобный формат жилья представлен в Чарнали, Гонио и Чакви.
Встречаются и необычные варианты загородного жилья. Например, в небольшом городке Озургети компания из Минска строит поселок с энергосберегающими домами по японским технологиям.
Алексей Павелко
эксперт рынка недвижимости Батуми
Сколько стоит недвижимость в Грузии?
Недвижимость в Батуми стабильно дорожает: по наблюдениям Алексея, за последние четыре года ценник на квартиры вырос в два раза. Сегодня стоимость квадратного метра жилья с черновой отделкой в доме стандарт-класса начинается от 1000 долларов (более 93,4 тысячи рублей).
В свою очередь, «квадрат» в «свежей новостройке» на вторичном рынке с отделкой обойдется в 1500–2000 долларов (приблизительно 140–186 тысяч рублей). Например, компактную студию площадью 30 квадратных метров с ремонтом и бюджетной мебелью можно приобрести за 35–45 тысяч долларов (около 3,3–4,2 млн рублей). В престижных жилых комплексах подобные объекты будут стоить дороже — порядка 45–50 тысяч долларов (примерно 4,2–4,7 млн рублей).
Есть квартиры и значительно дороже — по 3–3,5 тысячи долларов (около 280–327 тысяч рублей) за квадратный метр. Например, подобные объекты представлены в доме на первой береговой линии моря — Porta Batumi Tower. Это роскошный дом от турецкого застройщика, очень много звезд шоу-бизнеса из России останавливаются в Батуми именно там.
Алексей Павелко
эксперт рынка недвижимости Батуми
Стоимость частных домов в Грузии зависит от площади объекта, его местонахождения, а также размеров и статуса земельного участка (нерезидентам Грузии запрещена продажа земли со статусом сельхозназначения). Например, стандартный коттедж в небольшом городке Поти в 70 километрах от Батуми может обойтись в 20 тысяч долларов (примерно 1,9 млн рублей). В то время как дома у границ Батуми — крупного города оцениваются значительно дороже — вплоть до 250 тысяч долларов (около 23,4 млн рублей).
Иностранные граждане, имеющие свой бизнес в Грузии, могут претендовать на получение ипотеки. Ставка по ней составит 10% в валюте. Самый популярный банк для получения жилищных кредитов на сегодняшний день — TBC Bank.
Алексей Павелко
эксперт рынка недвижимости Батуми
Аренда — тренд приморских курортов
Аренда жилья в Грузии стала настоящим трендом. Все дело в том, что большинство иностранных граждан приезжает в эту страну на короткий промежуток времени: скоротать холодную зиму, неделю-другую насладиться отдыхом с семьей у моря и даже просто весело провести выходные. По законам рынка, спрос рождает предложение, в результате чего туристам предлагается широкий выбор квартир для посуточной или долгосрочной аренды.
В несезон, то есть в осеннее и зимнее время, за студию площадью 30–35 квадратных метров придется заплатить 250–300 долларов (около 23,4–28 тысячи рублей) в месяц. В сезон, а именно с июля по сентябрь, аренда обойдется существенно дороже. Достаточно бюджетные студии будут стоить 500 долларов (примерно 46,7 тысячи рублей) в месяц, более современные и комфортные — в районе 750 долларов (около 70 тысяч рублей) в месяц.
В сезон большинство арендаторов сдают квартиры посуточно — это намного выгоднее для арендодателя. В среднем посуточная аренда студии стоимостью 45–50 тысяч долларов (около 4,2–4,7 млн рублей) приносит в сезон владельцу от 1000 до 1500 долларов (приблизительно 93,4–140,1 тысячи рублей) в месяц.
Алексей Павелко
эксперт рынка недвижимости Батуми
Покупателям на заметку
Выбирайте сезон для покупки
Самые низкие цены на недвижимость в Грузии — в октябре, ноябре и декабре. Как правило, в это время большинство туристов покидает страну, спрос на жилье падает, что вынуждает продавцов снижать стоимость.
Тщательно изучите рынок
Перед тем, как приобрести квартиру или дом в Грузии, лучше пожить там как минимум пару недель. За это время можно изучить районы, познакомиться с застройщиками, представленными на рынке, и только потом принимать решение о покупке.
Остерегайтесь недобросовестных риэлторов
Некоторые риэлторы пытаются продать покупателям объекты определенных застройщиков, предварительно получив от последних повышенное (до 10%) денежное вознаграждение. Обычно речь идет о небольших и малоизвестных девелоперах: они могут затягивать строительство и не сдавать объекты в срок.
Избегайте покупки квартир в домах на этапе котлована
К сожалению, даже известные застройщики в Грузии могут сдавать дома с задержкой в три, а то и пять лет. Для того чтобы избежать незапланированных ожиданий, лучше приобретать жилье перед сдачей в эксплуатацию, либо сразу после нее. Сделка обойдется дороже, однако ее результат будет более предсказуем.
Отдавайте предпочтение квартирам на солнечной стороне
Проблема некоторых «темных» квартир в Грузии — влажность, вероятность появления неприятного запаха и плесени. К тому же в зимнее время их жильцы могут сталкиваться с холодом в домах. Избежать таких неприятностей позволит покупка жилья на солнечной стороне.
Внимательно выбирайте бригаду для ремонта
За ремонт квадратного метра жилья под ключ наемная бригада может попросить от 500 до 700 долларов (46,7–65,4 тысячи рублей). Однако существует вероятность, что деньги будут выброшены на ветер: некоторые рабочие намеренно покупают слишком дешевые стройматериалы или не обладают необходимой квалификацией. Чтобы ремонт прошел по плану, самостоятельно покупайте все необходимое и внимательно изучайте отзывы и рекомендации перед выбором бригады.
Квартира или дом в Грузии станут отличным вариантом для временного или постоянного проживания, если вы мечтаете быть ближе к морю. Широкий ценовой диапазон и сезонные скидки от продавцов позволят подобрать объект под различный бюджет, будь то компактная студия со скромным ремонтом или роскошный трехэтажный особняк в центре Батуми. Кроме того, такая покупка будет хорошей инвестицией: аренда может стать хорошим способом постоянного пассивного заработка, а стабильный рост цен позволит со временем продать недвижимость по более высокой стоимости.
