В 2023 году россияне стали активнее вкладываться в жилую недвижимость на Бали. В инвестиционном направлении интерес жителей России сместился из Европы в сторону Азии и Ближнего Востока. Тенденцию формирует не только нейтральный статус этих регионов по отношению к мировым событиям, но и устойчивость местных экономик. Например, рост экономики Индонезии в 2022 году ускорился до 5,3%, что стало максимумом с 2013 года. А уровень инфляции в стране, по данным Trading Economics, в августе 2023 года составил 3,2% — это заметно ниже показателей многих других стран.
И хотя сдвиг к вложениям в недвижимость Индонезии и Бали в частности уже произошел, многие российские инвесторы пока мало знакомы с местным рынком. Выясняем, что важно знать об инвестиционном климате и недвижимости Бали вместе с экспертами — профессиональными консультантами и крупнейшим международным застройщиком на Бали.
Эксперты в статье:
- Василий Анищенко, ассоциированный партнер Б1;
- Владимир Авдеев, председатель совета директоров Ricci;
- Денис Науменко, директор по развитию бизнеса Mirah Investment & Development.
Кто и в какую недвижимость инвестирует
Покупка недвижимости на Бали нечасто рассматривалась российскими инвесторами до начала 2022 года. Об этом свидетельствует опыт компании Mirah Investment & Development. По словам ее директора по развитию бизнеса Дениса Науменко, на российскую аудиторию застройщик стал ориентироваться только в прошлом году. В 2020 году и ранее большинство запросов девелопер получал от инвесторов из Австралии, Сингапура, Европы и США.
К 2022 году тенденция изменилась, и русскоговорящие инвесторы вышли на третье место среди покупателей недвижимости на острове, подсчитали в компании Ricci. Вторую строчку заняли представители Евросоюза, среди которых наибольшую активность проявляют французы, голландцы и немцы. Пальму первенства удерживают клиенты из Сингапура, для которых покупка виллы на Бали сродни приобретению загородного дома в пригороде, объяснили в Ricci.
Согласно подсчетам Mirah Investment & Development, покупатели из России и СНГ формируют 18% спроса на Бали. Чаще всего они выбирают лоты доступного сегмента. «Чем выше цена на проект, тем меньше в нем доля граждан СНГ, — объяснил Денис Науменко. — Клиенты осторожничают, особенно при первой покупке, и редко берут объекты стоимостью выше $500 тыс. Поэтому им особенно удобно иметь дело с крупным девелопером, у которого есть выбор из разных предложений. К примеру, у Mirah Investment & Development предложение начинается со $170 тыс. за объект. Для опытных инвесторов найдутся и более дорогие объекты для сдачи в аренду».
Самый популярный вариант использования недвижимости в Индонезии — второй дом. Формат позволяет владельцу провести отпуск у моря, а в остальное время сдавать виллу туристам. Такой механизм выбирают 40% клиентов Mirah Investment & Development. 20% покупателей предпочитают жить на Бали круглый год, остальные покупают недвижимость исключительно с инвестиционной целью.
Самыми востребованными локациями для инвесторов председатель совета директоров Ricci Владимир Авдеев назвал юго-запад острова, включая район Чангу и курорт Семиньяк, а также полуостров Букит, особенно выделив район Улувату. В Ricci уверены: на Бали востребован любой формат недвижимости, а в 2023 году стала особенно заметна тенденция на покупку апартаментов, которые можно использовать как для сдачи в аренду, так и для проживания.
«Качественные апартаменты крайне востребованы, потому что сегмент на острове мало развит. Сейчас мы строим подобный комплекс на Буките, в районе в Улувату. Это резиденция Amali на скале над океаном с частным лифтом на пляж. В проекте 106 апартаментов и пентхаусов с роскошными условиями жизни и необыкновенными видами. По соседству с нами расположены два пятизвездочных отеля крупных международных сетей. Других предложений высокого класса у самой воды в этой локации просто нет», — объяснил Денис Науменко.
Кто строит
Чаще всего на Бали можно встретить молодые девелоперские компании с небольшим опытом работы на местном рынке, считает Науменко. «Индонезийские компании не специализируются на девелопменте. Обычно они предоставляют строительные услуги и экспертизу в этой области. Как застройщик с 17-летним опытом работы в Индонезии мы видим, что на рынке пока мало новых игроков с реальными кейсами, которые уже успели принести большую прибыль инвесторам», — отметил эксперт.
Согласно сегментации застройщиков на индонезийском рынке от Mirah Investment & Development, 95% компаний работают в экономсегменте, объем их застройки не превышает шести вилл в год. 4% девелоперов представляют собой средние по размеру компании, специализирующиеся на виллах и апартаментах. Годовой объем застройки у них составляет 20–30 вилл. Оставшийся 1% — крупные девелоперы, создающие комплексы из нескольких десятков вилл и апартаментов в год.
Денис Науменко, директор по развитию бизнеса Mirah Investment & Development:
— Mirah Investment & Development — одна из старейших строительных компаний на Бали. Наше внимание распространяется не только на один остров, но и на соседние локации — Гили и Ломбок. Российской аудитории эти места не очень известны, хотя предлагают райские условия для жизни. Мы также считаемся крупнейшим застройщиком по объему строительства и ввода на острове среди всех компаний. Ежегодно сдаем по 250 апартаментов, одновременно 10–11 комплексов находятся у нас в работе каждый год.
Как происходит оформление
В последние годы растет число сделок, совершенных дистанционно: к 2023 году их доля выросла до 80%, подсчитали в Ricci. Такая возможность особенно ценна для иностранных покупателей. Опыт компании Mirah Investment & Development показывает, что около трети приобретателей жилой недвижимости на Бали даже не бывали на острове.
Приобрести недвижимость в Индонезии можно двумя способами. Первый — leasehold («лизхолд») — представляет собой долгосрочную аренду земли под объектом недвижимости. Для такой сделки инвестору не требуется искать помощи местных посредников или регистрировать в стране юридическое лицо: leasehold-сделки максимально упрощены для покупателей. Второй способ — freehold («фрихолд») — дает вечное право собственности. Однако оформление недвижимости в таком случае потребует от покупателя стать юрлицом и открыть компанию в Индонезии, а также физически присутствовать на Бали во время сделки. По местным законам, иностранные граждане не могут оформить freehold на себя как на частное лицо.
«Freehold непопулярен у иностранцев. Во-первых, из-за сложности оформления, которое нельзя провести удаленно. Во-вторых, из-за высокой цены. Стоимость земли под аналогичным объектом leasehold будет в три раза ниже», — разобрал ситуацию Владимир Авдеев из Ricci .
Стандартный формат leasehold предполагает, что покупатель получает землю под объектом недвижимости на 25 лет. Некоторые девелоперы предлагают более длительные сроки. К примеру, клиенты Mirah Investment & Development могут пользоваться объектом от 35 до 150 лет. Недвижимость предлагается сразу с готовым и оплаченным компанией leasehold. Однако даже после 35 лет инвестор вряд ли лишится арендованной земли.
«Мы заключаем с индонезийским владельцем земли не только leasehold-договор, но и договор об обязательном последующем продлении сделки. Нам придется сесть за стол переговоров с владельцем земли только через 50–70 лет, но и тогда вероятность расторжения стремится к нулю. На моей памяти нет ни одного примера, когда владелец земли отказался бы предоставить ее по leasehold, так как для него это источник дохода: собственнику самому выгодно продлить контракт. Ну а с точки зрения закона ни он, ни его наследники не могут оспорить право инвестора на эту недвижимость и не могут ею распоряжаться. Поэтому мы воспринимаем leasehold как полноценную покупку», — рассказал Денис Науменко.
А есть ли квоты?
Летом 2023 года в СМИ появились сообщения о том, что власти Бали намерены ввести квоты, ограничивающие турпоток на остров. Такие меры потенциально могли бы повлиять на прибыльность объектов недвижимости на острове. По мнению Владимира Авдеева, относиться к таким новостям стоит скептически. Одна из причин — предвыборный цикл, во время которого губернатору нужно было напомнить о себе избирателям громким инфоповодом. Вторая причина — прибыльность для местной экономики.
«Это напоминает ситуацию, когда в новостях рассказывают о сильнейшем дожде в городе, а ты смотришь в окно и видишь сухой асфальт, — объяснил председатель совета директоров Ricci. — Эта тема активно муссируется только в странах СНГ, а на Бали к ней не относятся серьезно. Власти региона понимают, какой огромный доход приносят туристы, и стремятся к повышению не их количества, а качества — в этом случае численность снизится естественным образом. Это произойдет за счет повышения визовых сборов, доходы от которых пойдут на улучшение транспортной инфраструктуры острова. Но все будет происходить плавно и аккуратно, поэтому волноваться инвесторам не стоит. В 2023 году турпоток на Бали восстановился на 82% от показателей допандемийного 2019 года. Недостатка туристов остров точно знать не будет».
Какова доходность
По данным Ricci, покупатели недвижимости на Бали выбирают одну из трех инвестиционных стратегий. «Если владелец сдает объект в аренду несколько месяцев в году или круглый год, он может рассчитывать на ROI в 10–15% с годовым приростом капитализации 10%. Другая популярная стратегия — перепродажа недвижимости по переуступке. Если инвестор купил объект на раннем этапе, капитализация во время цикла строительства может достигнуть 30% и даже 50%», — отметил Владимир Авдеев.
Практика Mirah Investment & Development показывает, что доходность от перепродажи может заметно превышать средние цифры. Например, один из объектов в поселке с виллами и апартаментами Secana в Чангу повысился в цене на 65,5%. Такую динамику лот показал за короткий срок — со второго квартала 2021 года до первого квартала 2023 года.
Согласно оценке Ricci, для недвижимости Индонезии характерен один из самых высоких показателей ROI в мире. В первую очередь, это обусловлено форматом leasehold: при длительной аренде стоимость квадратного метра ниже, чем при покупке. Из-за невысокой цены объекты окупаются быстрее, так как попадают в бюджет арендаторов и покупателей на вторичном рынке.
Еще один фактор — круглогодичная заполняемость. «На Бали нет понятия сезонности. Заполняемость в 70% является хорошим показателем для других регионов, а на Бали это, скорее, пессимистичный сценарий», — признался Авдеев.
По словам Дениса Науменко, ни у одного объекта Mirah Investment & Development сегодня нет заполняемости в 70% — даже самые дорогие лоты демонстрируют более высокий результат. «Минимальная заполняемость — у эксклюзивных шестиспальных вилл, где ночь стоит $2,1 тыс. Но даже они заполнены в среднем на 75–79% в году. У более доступных лотов результат зачастую превышает 90%», — уточнил Науменко.
Третий фактор, формирующий высокий ROI, — показатель ADR (average daily rate, «эверидж дейли рейт»), то есть средняя цена ночи при посуточной аренде в отеле. «На Бали самый высокий в Юго-Восточной Азии ADR для пятизвездочных отелей на первой линии океана — $575. Коттеджные поселки и резиденции, которые предлагают условия проживания и расположение поблизости от океана как у топовых отелей, могут рассчитывать на хорошую прибыль от посуточной аренды», — рассказал Богданов.
Инвестор, который предпочтет стратегию перепродажи, также получит условия для выхода в плюс. По оценке Ricci, вторичный рынок региона показывает устойчивую нехватку предложения. В 2023 году спрос на жилую недвижимость на Бали достиг отметки 300 тыс. кв. м в год, в то время как предложение составило 170 тыс. кв. м.
Наличие тренда на повышенный спрос подтвердил и Денис Науменко. «Вторичный рынок на Бали чувствует себя прекрасно, спрос на качественные лоты высокий. Нам даже не хватает объектов на продажу. Средний срок экспозиции у нас составляет два-три месяца, по некоторым комплексам продажи проходят быстрее. Например, в Secana мы за две недели помогли клиентам перепродать три апартамента. Все потому, что на новые и современные объекты на Бали заметный дефицит», — отметил эксперт.
Что с налогами
Инвестору, который владеет недвижимостью в Индонезии, необходимо ежегодно уплачивать налог на недвижимость, объяснил «РБК-Недвижимости» ассоциированный партнер аудиторский компании Б-1 Василий Анищенко. Как правило, размер такого налога попадает в диапазон 0,1–0,3% от стоимости объекта недвижимости. «В популярной у россиян провинции Бали установлены одни из самых низких в Индонезии ставок этого налога», — указал эксперт.
Василий Анищенко также напомнил, что при сдаче недвижимости в аренду инвестору необходимо уплачивать налог с рентных доходов. При продаже объекта и продавцу, и покупателю нужно уплатить налог с продажи. Если владелец проживает в Индонезии более 183 дней в году, его могут признать местным налоговым резидентом — тогда в дополнение придется платить подоходный налог.
«В целом для налоговой системы Индонезии характерны низкие налоговые ставки, что связано с невысокими доходами местного населения. Размер налога на недвижимость по отношению к рыночной стоимости самого объекта несущественен по сравнению со странами Западной и Южной Европы. Сравнивая с популярными у российских инвесторов странами, например с Испанией и Кипром, мы видим, что перечень налогов в Индонезии ограничен и определяется на федеральном уровне. Поэтому инвестор застрахован от введения чрезвычайных платежей и взносов на региональном или местном уровне. Размеры налоговых ставок не подвержены частым изменениям по сравнению с популярной у россиян Турцией», — рассказал Василий Анищенко.
Что важно знать перед покупкой
Перед приобретением недвижимости иностранному инвестору разумно ознакомиться с портфелем выбранного застройщика. По мнению Дениса Науменко, только опытный партнер поможет избежать сложностей, связанных с неочевидными особенностями местной недвижимости.
«Важно найти девелопера, который умеет строить на Бали, потому что это не обычная стройка. Из-за повышенной влажности здесь особенно важно, какие используются материалы и технологии. Например, необходимо гидроизолировать все конструкции. Узнать неправильно построенную виллу на Бали легко: если вы входите в помещение, а там нет свежего воздуха и очень влажно, то гидроизоляцию не провели, не позаботились о вентиляции. Такой объект быстро станет жертвой плесени», — объяснил Денис Науменко.
Эксперт также советует отдавать предпочтение девелоперам, у которых есть собственные управляющие компании. «Невозможно получить на Бали хороший доход от объекта, который не обслуживают грамотно. Бесполезно рассчитывать на недвижимость как на долгосрочную инвестицию, когда в ней нужно постоянно делать ремонт», — пояснил представитель Mirah Investment & Development.
В пример Денис Науменко привел комплекс из 350 вилл Royal Garden, сданный в эксплуатацию в 2012 году. За 11 лет в поселке ни разу не пришлось провести капитальный ремонт, вся мебель из тикового дерева не менялась, а только частично реставрировалась. «Сейчас мы расширяем свою экспертизу в строительстве и управлении объектами, привлекаем иностранных партнеров. Это помогает нам строить комплексы, которые составят конкуренцию ведущим отелям», — уточнил Науменко.
В Mirah Investment & Development также рекомендуют обращать особое внимание на расположение объекта во время сделки в онлайн-режиме. «Иногда на карте расстояние между объектами составляет 2 см, но в жизни это целая пропасть. Например, в Чангу — самом популярном районе Бали — движение очень интенсивное. Там от объекта, расположенного в 300 м от океана, до пляжа можно доехать за 30 секунд, а от объекта в этом же месте, но в 800 м от воды, уже за 10 или даже 15 минут. Поэтому ключевой параметр для коммерческой успешности инвестиционного проекта на Бали — доступность океана. Важно, чтобы застройщик смог верно оценить реальное положение дел в локации и дал инвестору четкое представление о том, какой объект он получит», — отметил Денис Науменко.
Главный совет эксперта — отнестись к выбору девелопера на Бали как к выбору банка для вклада. «Когда мы делаем вклад в банке, мы не идем в новое место. Мы хотим, чтобы вклад был застрахован, чтобы у банка был опыт выплаты процентов. Поэтому выбираем самый большой и самый надежный банк», — сравнил Денис Науменко. Вкладывая деньги в недвижимость в другой стране, инвестор доверяет судьбу своего капитала девелоперу. Именно поэтому важно с особой тщательностью подойти к выбору компании, которая станет партнером на долгие годы.
