Сделка по продаже квартиры таит в себе множество опасностей. Если про них не знать, есть риск остаться и без жилплощади, и без денег. Про наиболее неприятные ловушки, которые могут поджидать продавца, aif.ru рассказала адвокат, управляющий партнёр адвокатского бюро «Легарт» Анастасия Селиванова.
Коварный задаток
Когда покупатель определился с выбором квартиры, он вносит продавцу задаток — часть стоимости жилья — как подтверждение серьезности своих намерений. Приняв задаток, продавец обязуется совершить сделку именно с этим человеком в оговоренные сроки. Если продавец по какой-то причине передумает, задаток надо будет вернуть в двойном размере — это стандартное условие договоров о покупке недвижимости.
«Недобросовестный покупатель после заключения договора передачи задатка может устно попросить продавца перенести дату сделки на более позднюю, чем указано в договоре задатка, а после обратиться в суд с иском о взыскании двойной суммы задатка, — предупреждает Селиванова. — Чтобы избежать подобных обстоятельств, надо проследить, чтобы в договоре вместо слова „задаток“ был указан „аванс“. Для непосвященных людей особой разницы нет, но аванс, в отличие от задатка, возвращать в двойном размере не придется».
Да и все соглашения о переносе сроков сделки лучше заключать письменно. Обстоятельства у людей бывают разные, поэтому сама по себе просьба отсрочить подписание договора на неделю может совершенно ни о чем плохом не свидетельствовать. Но так как в этом случае дата указана в договоре, то просто договориться на словах будет недостаточно.
Сделка с понижением
Если покупатель готов заплатить за квартиру деньги, которые ожидает продавец, но просит указать в договоре меньшую сумму, это еще один признак возможной аферы, предупреждает адвокат. Для продавца это может быть выгодно, если он будет обязан заплатить подоходный налог с цены продажи. Так бывает, например, когда жилье находится в собственности меньше трех лет. Или же продавец уговаривает исказить цифры в документах под каким-то своим, внешне вполне благовидным предлогом.
«После регистрации права собственности покупатель отказывается оплачивать реальную стоимость недвижимости, — объясняет опасность такой ситуации Селиванова. — Продавец при таких обстоятельствах не имеет возможности взыскать оговоренную стоимость объекта».
Чтобы не столкнуться с такими сложностями, в договоре обязательно надо указывать только полную стоимость квартиры, рекомендует юрист.
Коварная расписка
Еще одна опасность подстерегает продавца квартиры в момент расчета с покупателем. По поводу каждого факта передачи денег — всей суммы или ее части — должен остаться документ. Причем подписывать или отдавать его надо только когда деньги были получены, проверены и пересчитаны.
«Наличие у недобросовестного покупателя документов, подтверждающих несостоявшийся расчет, выданных под различными предлогами раньше времени, может привести к тому, что с продавцом никогда не рассчитаются, и он останется и без квартиры, и без денег, — говорит Селиванова. — При передаче квартиры для регистрации права, помимо договора, важнейшим документом является акт приема-передачи, в котором фиксируются все выполненные и невыполненные обязательства и наличие либо отсутствие претензий».
Отданная раньше времени расписка может оставить продавца без денег, хорошо еще, если только части суммы. А отсутствие подписанного покупателем акта о приеме квартиры не позволит защититься от претензий по поводу состояния недвижимости, которые могут возникнуть еще только через пару лет после совершения сделки.
