С 1 июля 2024 года завершается действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), которая была введена в качестве антикризисной меры в 2020 году. По мнению Банка России, программа исчерпала себя, а для столичных регионов стала почти недоступна после изменения условий — снижения лимита до 6 млн руб. Девелоперы считают, что завершение программы может привести к временному снижению числа сделок и замедлению выхода новых проектов, однако падения цен на квартиры застройщики не прогнозируют.
Рассказываем, что, по мнению девелоперов, ждет рынок новостроек Московского региона.
О программе
Льготная ипотека на новостройки под 8% была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера поддержки строительной отрасли в пандемию. Изначально ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а сама программа была рассчитана до ноября 2020 года. Позже действие программы несколько раз продлевалось, а ее основные параметры менялись (ставка, суммы кредитов, первоначальный взнос). С декабря 2023 года изменились основные параметры программы — был увеличен с 20% до 30% размер первого взноса, а максимальный размер кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти снизился с 12 млн до 6 млн руб. Таким образом, для столичных регионов из-за высоких цен на новостройки программа стала практически неактуальной. Кроме того, воспользоваться программой можно теперь только один раз.
Снижение спроса неизбежно
После отмены льготной ипотеки столичные застройщики ожидают снижения активности покупателей. «В июле и августе мы ожидаем снижения спроса на первичное жилье на 30–35%. Рынку новостроек потребуется время на адаптацию к ситуации и продвижение новых жилых проектов. Но в этот период начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. Осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости», — прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования девелоперской группы компаний «Гранель» Татьяна Боева.
«Если же ситуация будет развиваться по пессимистичному сценарию и с июля ухудшатся условия по семейной программе, полностью отменится льготная ипотека, а IТ-ипотека для рынков Москвы и Петербурга будет ограничена, то количество ипотечных сделок может значительно снизиться, а спрос на первичном рынке имеет все шансы сократиться на 40% и даже больше. По оптимистичному сценарию, замедлить снижение покупательской активности может продление программы семейной ипотеки и модернизация льготной ипотеки под 8%. Это самые популярные программы, на которые в 2024 году приходилось 52% и 29% сделок соответственно», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
В целом отмена льготной ипотеки не означает исчезновения ипотеки как инструмента, особенно в сегментах жилья бизнес и премиум, подчеркнул акционер и председатель совета директоров BMS Development Group Сергей Болдырев. По его прогнозу, доля ипотечных сделок в целом по рынку снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%. «Однако существенно поддержат продажи собственные ипотечные программы застройщиков и совместные программы с банками. Условия по ним привлекательны для покупателей. В целом девелоперы будут искать новые оптимальные инструменты для сохранения уровня продаж и качества продукта», — считает Болдырев.
Стабилизирующим спрос фактором останется семейная ипотека (даже при изменении условий программы), а также IT-ипотека, отметила Татьяна Боева из ГК «Гранель». По ее мнению, также сохранится и траншевая ипотека, которая позволяет разделить кредит на несколько частей: первая часть кредита может быть небольшой, а основную сумму займа можно перенести еще в несколько траншей. В этом случае заемщик выигрывает время для продажи имеющегося жилья на вторичном рынке или отказа от съемного жилья.
«Несмотря на снижение числа сделок в июле, начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. И осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости», — уточнила Боева.
Рассрочка от застройщиков и новые программы
После завершения льготной ипотеки девелоперские компании начнут разрабатывать собственные продукты, утверждают участники рынка. «При текущей ключевой ставке, установленной Центробанком на уровне 16%, стандартные условия действительно неподъемны для большинства потенциальных покупателей жилья. Средняя рыночная ставка по ипотеке сегодня превышает 18% при ставке по льготной ипотеке до 8%, по семейной ипотеке — до 6%, а по IT-ипотеке — до 5% годовых. В связи с этим крупные банки уже объявили о том, что будут предлагать совместно с застройщиками программы с субсидированными ставками, чтобы снизить нагрузку на покупателя, но их финансовые возможности не безграничны», — рассказала директор по продажам Level Group Алина Ларионова.
Обновленные продукты субсидированной и комбинированной ипотеки в условиях сокращения спроса поддержат рынок новостроек и сгладят последствия отмены программы, подчеркнула руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. «Мы планируем субсидировать ставку до минимального порога, в том числе на короткие сроки, что позволит повысить доступность жилья. Нынешний рыночный уровень ставок от 17% является, по сути, заградительным», — подчеркнула Боева. «Мы также будем формировать программы, которые поддерживают спрос, — это субсидирование, различные рассрочки и уникальные программы, снижающие финансовую нагрузку на покупателя. Застройщики оставляют свои внутренние инструменты, которые позволяют снизить стоимость отдельных лотов для своих клиентов, например скидки», — отметила руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина.
Помимо акций от девелоперов, в ближайшее время появятся новые варианты льготных программ — ипотека для учителей и врачей, специальные программы для военных или какие-то другие нововведения, уточнил заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. Он подчеркнул, что участники рынка вместе с правительством и парламентариями активно обсуждают возможные варианты условий новых программ. Вероятнее всего, адресность льготной ипотеки может распространяться, например, на работников социальной сферы — учителей, врачей, сотрудников МЧС и МВД, а также молодых специалистов (до 30 лет), чтобы стимулировать их создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте, считает Рустам Азизов.
Что будет с ценами
Даже несмотря на падение спроса, снижения цен на первичном рынке в Москве ждать не стоит, заявили девелоперы. «В обозримой перспективе новостройки не будут дешеветь, и в первую очередь потому, что за этим пристально следят банки. Они пока не готовы перестроить финансовые модели, которые предполагают определенный уровень цен, для них этот шаг приведет к заметным финансовым потерям», — рассказал Колунов из ГК «Садовое кольцо».
Цены смогут снизиться, по его мнению, только в том случае, если коллегиально договорятся основные, системообразующие участники отрасли — девелоперы, банки, производители стройматериалов и, конечно же, государство. «В настоящее время стоимость бетона, металлопроката и других строительных материалов только растет. Пока таких шагов не предпринимается, и мы не ожидаем даже краткосрочного падения стоимости жилья», — отметил девелопер.
Действительно, сегодня наблюдается постоянный рост себестоимости строительства, согласилась руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина. По ее прогнозу, в текущей ситуации, если ключевая ставка пока не снижается, то не стоит ожидать падения цен на недвижимость в Московском регионе.
«На фоне отмены льготной ипотеки динамика стоимости квартир будет более сдержанной, однако рост стоимости жилья продолжится темпами не меньшими, чем рост инфляции. При этом стоит отметить, что сегодня рынок премиальной жилой недвижимости менее всего подвержен изменениям ставки по ипотеке», — резюмировал акционер и председатель совета директоров BMS Development Group. По его словам, рынок столичной недвижимости в ближайшее время, вероятнее всего, ждет стагнация.
Ввод новых проектов может замедлиться
Вывод на рынок новых проектов в ближайшие месяцы может замедлиться, считают застройщики. «Сегодня девелоперы снова находятся в ситуации, когда они не очень уверены в динамике спроса в будущем, так как девелопер планирует не на месяц–два, а на несколько лет вперед, в соответствии со строительным циклом проекта, и, безусловно, все стремятся сократить риски и снижают вывод новых проектов в рынок», — отметила руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина.
Скорее всего, стоит ждать снижения объемов проектов, которые застройщики будут выводить на рынок, потому что потребуется баланс со спросом, но не стоит забывать, что строительство дает рабочие места и экономически поддерживает город, отметила руководитель управления прямых продаж ГК ФСК. По ее прогнозу, последствия июльских изменений в части падения продаж мы увидим в августе-сентябре, а отложенные последствия — через полгода-год и далее.
В целом сценарий развития рынка новостроек во многом будет зависеть от решения Центробанка России по ключевой ставке, подчеркнул Руслан Азизов из ГК «А101». Он уточнил, что если регулятор повысит ее, то объемы ввода могут снизиться. «В случае если ставка останется неизменной, это будет позитивный сигнал для рынка, основные его участники смогут увереннее строить планы на второе полугодие и разрабатывать более интересные продукты для клиентов. В таком случае восстановление рынка пойдет более высокими темпами. Однако некоторое замедление на время может произойти», — резюмировала Боева.
