Феноменальные успехи рынка недвижимости Дубая в последние пару лет привели в том числе к тому, что на нём появилось много некомпетентных консультантов; Зачастую идеи, которые такие «специалисты» транслируют в своих блогах, далеки от реальности; Как выбрать действительно знающего, опытного брокера по недвижимости? Каким образом вообще регулируется риелторская деятельность в ОАЭ? Какие подтверждения необходимо запросить, чтобы убедиться в легальном статусе агентства в целом и конкретного сотрудника? Обо всё этом расскажем в подробном материале.
Кто контролирует брокеров и застройщиков в Дубае?
Вопросы, связанные с приобретением вилл и квартир в Дубае, курирует Агентство по регулированию недвижимости (RERA), которое действует при Земельном департаменте эмирата. RERA было создано в 2007 году, чтобы обеспечить прозрачность и подотчётность сделок.
Чем занимается RERA:
- Регистрирует брокеров по недвижимости и застройщиков, контролирует их деятельность;
- Следит за соблюдением законов и правил при заключении сделок купли-продажи;
- Разрешает споры между сторонами на рынке.
Кроме того, в последнее время RERA работает над различными инициативами, связанными с мониторингом и развитием рынка.
Что уже сделано для защиты прав покупателей жилья?
Во-первых, с 2009 года дубайские власти ввели лицензирование риелторской деятельности. «До этого разве что продавец шаурмы не предлагал вам купить недвижимость. Были нередки случаи, когда клиенты, доверившие свои инвестиции не тем партнёрам, теряли крупные суммы. Причём необязательно речь идёт о мошенничестве – чаще просто о непрофессионализме. Незнание агентом финансовых и юридических аспектов порой дорого обходится его клиентам», – рассказывает управляющий партнёр Royal Home Real Estate Елена Тимченко.
Сегодня любой покупатель на рынке может легко получить из открытых государственных источников исчерпывающую информацию об агентстве, а также конкретном брокере и сделать правильные выводы.
Во-вторых, были введены определённые требования к девелоперским компаниям. К примеру, застройщики теперь обязаны регистрировать все продажи на этапе строительства в RERA и предоставлять 10-летнюю гарантию на построенные объекты.
В-третьих, RERA установила индекс арендной платы для регулирования цен на аренду.
Блогер не равно брокер! Как проверить лицензию агента?
Лицензия риелтора, которая выдаётся Агентством по регулированию, называется брокерской картой. «Раньше это была пластиковая карточка, которую требовалось ежегодно возобновлять (обычно их носили в качестве бейджей). Теперь же лицензии электронные, и к ним привязано много важной информации», – объясняет директор по продажам Metropolitan Premium Properties Алина Адамко.
Брокер по запросу вышлет вам копию своей карты.
Ниже приводим пример брокерской карты нашего эксперта. Помимо номера документа, имени владельца, названия агентства, даты выдачи и даты окончания срока действия, содержится ещё и личный рейтинг специалиста (от 1 до 5 звёзд). Риелторы оцениваются по пяти факторам: опыт/количество проработанных в сфере недвижимости лет, число проведённых сделок, следование правилам, количество филиалов у агентства и социальная деятельность.
Информацию, содержащуюся в брокерской карте, можно найти и самостоятельно, скачав на телефон приложение Dubai Rest. Все нужные сведения находятся в открытом доступе!
Шаг 1. Заходим в категорию: Licensed Real Estate Brokers/Лицензированные риелторы
Шаг 2. Нажимаем кнопку: Proceed to service/Воспользоваться сервисом
Шаг 3. В поле поиска набираем имя риелтора – и готово!
Таким образом вы получаете подлинную, детальную информацию об интересующем вас специалисте:
- Номер брокера в реестре RERA (сокращенно BRN/ Broker Registration Number)
- Номер агентства недвижимости, за которым закреплён риелтор: ORN/Office Registration Number
- Номер лицензии агентства: License Number
Кроме того, этот электронный ресурс позволяет посмотреть, какой спектр услуг вправе предоставлять тот или иной агент или агентство. Это важно, так как не всегда брокер имеет право, скажем, управлять недвижимостью или сдавать в аренду и так далее. Предоставляя услуги, которые не прописаны в лицензии, риелтор нарушает регламент и вводит клиентов в заблуждение.
Ещё один момент – для получения лицензии брокер должен быть закреплён за агентством по недвижимости. То есть риелторы, работающие на фрилансе, – это нарушители. Система не подразумевает оказание такого рода услуг в свободном формате, без привязки к организации. Ведь именно агентство берёт на себя ответственность за добросовестность и профессионализм своих сотрудников. В случае каких-либо нарушений со стороны своего работника компания может быть оштрафована на сумму от 50 000 дирхамов.
Куда пожаловаться на недобросовестного риелтора?
Сделать это довольно легко при помощи того же приложения Dubai Rest.
Для этого необходимо:
- Выбрать раздел «Жалобы на нарушения»/Real Violations Complaints.
- Ввести необходимые данные: свои, нарушителя, а также детали лота/проекта.
- Приложить документы.
Прозрачность созданной в Дубае системы стимулирует лицензированных брокеров работать добросовестно. Те же, кто оказывает услуги без разрешения, находятся в серой зоне, вне поля зрения надзорного органа. Поэтому если вашу сделку сопровождает агент без брокерской лицензии, стоит задуматься, где вы его будете искать завтра или через год, если что-то пойдёт не так.
Как получить брокерскую лицензию в Дубае?
Чтобы стать лицензированным риелтором в Дубае, необходимо пройти обучение на курсах при Дубайском институте недвижимости (DREI). Это заведение специально сертифицировано для этих целей. По итогам занятий (12 академических часов) предусмотрен специальный экзамен от RERA. Сегодня тестирование проходит онлайн. За 60 минут соискателям необходимо ответить на 40 вопросов. Проходной балл для получения лицензии брокера: 75%.
Отметим, что риелторы Дубая проходят обучение и пересдачу экзаменов на знание правил и регламентов каждый год.
Как правило, если агентство нанимает перспективного кандидата, не имеющего пока лицензии, оно предварительно обучает его своими силами, а уже потом направляет в институт недвижимости и на экзамен.
«Подготовка предполагает детальное освоение законодательства о собственности, механизмов функционирования рынка и этических аспектов», – поясняет директор рынков СНГ Fäm Properties Валерий Тумин.
Какие документы необходимы для получения лицензии RERA в Дубае:
- копия резидентской визы или удостоверения личности/ Emirates ID;
- фотография (размером как на паспорт);
- подтверждение, что вы прошли обучение в Дубайском институте недвижимости и сдали экзамен RERA;
- справка из полиции об отсутствии судимости в Дубае/ Good Conduct Certificate
Как подать документы на оформление брокерской лицензии?
Это можно сделать через онлайн-систему Trakheesi.
Шаг 1. Регистрация и создание учетной записи в системе (если клиент регистрируется впервые). Если необходимо продление, то авторизуемся и выбираем услугу.
Шаг 2. Заполнение данных, прикрепление необходимых документов и отправка заявки онлайн (будет произведено её автоматическое одобрение).
Шаг 3. Оплата пошлины. На момент публикации она составляет 520 дирхамов плюс НДС. Входим в систему, выбираем способ оплаты и оплачиваем онлайн
Шаг 4. Получение готовой карты. Её можно скачать или распечатать из системы.
Рекомендации
Подведём итоги – в Дубае создан эффективный механизм контроля над риелторской деятельностью. Права покупателя на рынке недвижимости хорошо защищены, если только он сам добровольно не следует в серую зону, обращаясь к не имеющим лицензии специалистам.
Что должно насторожить во взаимодействии с агентом?
1. Предложение перевести средства на счёт агентства, а не на счёт непосредственно продавца.
2. Размер запрашиваемой комиссии отличается от общепринятых цифр.
3. Предложение заключить договор купли-продажи готового объекта на бумаге. Сейчас всё оформляется в электронном виде!
4. Приём денег за пределами офиса. Все расчёты должны производится в офисе компании в обмен на квитанции!
Как избежать ошибок при выборе агента?
1. Запрашиваем у специалиста копию брокерской лицензии, а также проверяем сведения в приложении Dubai Rest. Необходимо убедиться, что имеется аккредитация и у компании (ОRN), и у брокера (BRN).
2. Смотрим в приложении, насколько опытен ваш риелтор. Обращаем внимание на количество заключённых им сделок и его рейтинг.
3. Ориентируемся на крупные, известные агентства по недвижимости. В них чаще всего работают профессионалы.
4. Обращаем внимание на правила в том эмирате, в котором планируется сделка. RERA курирует только Дубай, но в других эмиратах есть свои регулирующие органы, и требования могут отличаться.
Благодарим за помощь в подготовке статьи наших экспертов в Дубае:
Алину Адамко, директора по продажам Metropolitan Premium Properties
Елену Тимченко, управляющего партнёра Royal Home Real Estate
Валерия Тумина, директора рынков СНГ Fäm Properties
