Самый сложный момент, с которым собственник сталкивается при продаже недвижимости, – как правильно и точно определить ее стоимость. Только на первый взгляд кажется, что сделать это легко. Всего-то нужно посмотреть цены на аналогичные объекты и поставить такую же.
Но что делать, если рядом совсем ничего не продается? Или продается только одна квартира с большей или меньшей площадью? Или вокруг продается много похожего жилья, но их стоимость отличается в два раза? Как не прогадать и не остаться внакладе, но и не зависнуть с продажей на целый год? Рассмотрим варианты.
Сами с усами… и бородой
В любом случае, единственным способом узнать стоимость недвижимости является ее сравнение с аналогичными объектами. Пусть даже рядом ничего подобного не продается. Все равно в городе, в сопоставимых районах, найдется что-то подобное. Если только у вас не дворец из путиловского известняка или не хоромы площадью больше 300 метров. Вопрос только в том, кто сделает это сравнение.
Если вы уверены в своих силах, просмотрите объявления не на одном, а на всех основных порталах с объявлениями о недвижимости. Найдите аналогичные по площади, состоянию и расположению объекты, а затем сравните их с вашим по всем параметрам. Определив, какие варианты лучше, а где хуже, вы сможете понять примерный диапазон стоимости вашего жилья.
Также нужно узнать, как долго продаются эти объекты. И по возможности посмотреть на изменение их стоимости за несколько месяцев. Многие порталы имеют такой функционал и показывают динамику цен в конкретном регионе. Так вы сможете понять, растет рынок или падает и, соответственно, менять стоимость в зависимости от количества звонков и просмотров.
Главным минусом такой любительской оценки является ее неточность. Каждый продавец закладывает в цену 15-20% на торг и на «не продешевить», а каждый новый посетитель портала добавляет к цене еще 5-10%, считая свой объект лучше других и не замечая его недостатков.
В результате цены на аналогичные объекты иногда движутся в разные стороны – новички их завышают, а старожилы, наоборот, снижают, когда не могут долго продать. Не обладая знаниями о ситуации на рынке недвижимости, можно в лучшем случае ничего не продать, а в худшем – остаться с суммой денег, на которую уже ничего невозможно купить.
Истина где-то… посередине
Поэтому самые, как они сами себя называют, продвинутые собственники педпочитают позвать оценщика недвижимости. Деятельность эта лицензируется, так что кто попало этим заниматься не может. Соответственно, услуга оценки является платной. А ее стоимость зависит от многих факторов и начинается от нескольких тысяч рублей.
Оценщики используют для своих расчетов несколько способов определения рыночной стоимости объекта. И чаще всего это сравнительный подход, который мы только что разобрали. Но только настоящий специалист подбирает аналогичные объекты более профессионально и гораздо тщательнее проводит их сравнение.
Также одним из способов оценки является доходный подход. Говоря простым языком, оценщик считает, сколько можно получить при аренде объекта, насколько вырастет его капитализация, и, наоборот, учитывает его износ, налоги и массу прочих факторов, с помощью которых определяется стоимость. Эти параметры во многом эмпирические, поэтому результат тоже не является точным.
Затратный подход – еще один наиболее часто используемый метод, который в основном используется для определения стоимости частных домов. Здесь, грубо говоря, считается, за какие деньги этот дом можно воспроизвести в таком же виде и вычитается его износ. Адепты формулы «сколько вложил, за столько и продаю» всегда рады результатам такой оценки, не имеющей, как правило, ничего общего с реальностью.
Сказать, что оценщики предоставляют неверную информацию, нельзя. Но и слепо доверять людям, которые не занимаются продажей недвижимости, тоже не стоит. Практически вся их работа строится на оценке залоговых объектов. Поэтому им приходится постоянно лавировать между интересами банка и покупателя-заемщика. И когда за оценкой обращается обычный продавец, то они по инерции выдают ему усредненный компромиссный вариант.
Вам шашечки или ехать?
Наконец определившись с ценой, будьте готовы к тому, что первые две недели вас будут одолевать интересанты. Но это не означает, что вы ошиблись и продешевили. На рынке всегда есть определенное количество людей, которые готовы купить недвижимость именно сейчас. И поэтому они смотрят даже те объекты, которые не по карману, в надежде на торг или готовность занять денег под хороший вариант.
Но если спустя две недели активность практически полностью спадает, а реальных предложений так и не поступает, это значит, что вы завысили стоимость своего объекта. Начинайте снижать ее небольшими частями раз в одну-две недели в зависимости от того, насколько срочно вам нужно выйти на сделку. Разумеется, при условии, что вы грамотно рекламируетесь.
Как правило, через два-три месяца тишины у многих самостоятельных продавцов сдают нервы, и они, наконец, решают обратиться к настоящим профессионалам – специалистам по продаже недвижимости. Но и здесь можно потерять сотни тысяч рублей, если довериться не тому. Даже в том случае, когда это обычная квартира, каких огромное множество.
Если у вас один из типовых, ничем не выделяющихся объектов, то менеджеры крупного агентства будут стремиться как можно скорее «продавить» вас по его цене. Они не заинтересованы продавать такие варианты слишком долго. В этом случае лучше обратиться к частному риэлтору, который дорожит каждым клиентом.
Да и вообще, специалист, которого вы найдете по рекомендации, сможет определить стоимость вашей недвижимости максимально точно. Но с условием, что время продажи составит не более трех месяцев. Иначе это будет не ваше стремление продать, а процесс ради процесса. И поэтому так много случаев, когда собственник опускает цену, только сменив риэлтора. Потому что первому было стыдно признаться в своих ошибках.
