Прошло уже полтора месяца после сильнейших землетрясений, которые случились 6 февраля 2023 года на юго-востоке Турции, затронув 11 городов и унеся жизни 49 000 человек; Почему же всё-таки так много зданий разрушилось? Будет ли извлечён урок из этого страшного события? Помогала ли русскоязычная диаспора (очень многочисленная!) турецкому народу в беде? Как вообще чувствуют себя иностранцы? Есть ли те, кто решили уехать? Стоит ли сегодня приобретать квартиру в Турции, и что делать тем, кто уже купил? Обо всём этом мы поговорили с экспертами по недвижимости, для которых Турция давно стала домом.
Рынок недвижимости Турции непрерывно рос в течение последних двух лет. Цены на покупку и аренду жилья били рекорды, особенно в популярных у иностранцев регионах – Стамбуле, Анталии, Алании, Мерсине.
Доля зарубежных инвесторов в целом по стране не превышает 4,5%, однако в прибрежных средиземноморских городах она, конечно, выше (в Алании – около 25%). По мнению некоторых турок, именно покупатели и арендаторы из-за границы разогрели рынок и спровоцировали рост стоимости жилья. В турецкой политике выразителем этих настроений считается лидер оппозиционной партии Кемаль Кылычдароглу. Он даже пообещал в случае победы на президентских выборах, которые состоятся 14 мая этого года, запретить иностранцам приобретать в стране недвижимость. О том, почему такое развитие событий маловероятно, мы говорили в материале «Рынок недвижимости Турции за полгода до выборов».
Тем не менее, действующие власти под давлением общественного мнения вынуждены вводить некоторые ограничения для иностранцев. В частности, было закрыто для первичного оформления ВНЖ более тысячи районов в разных городах. Кроме того, с конца 2022 года миграционная служба часто отказывает приезжим в оформлении туристического ВНЖ, который раньше можно было получить довольно легко при покупке или аренде любой квартиры. В результате многие, кто планировал обосноваться в стране надолго, вынуждены были уехать либо набрать сумму (свыше $75 000) для приобретения жилья специально под второй тип ВНЖ.
Отметим, что с апреля минувшего года россияне всё время на первом месте среди зарубежных покупателей недвижимости в Турции, украинцы и казахстанцы также на высоких позициях. Январь и февраль 2023 года – не исключение. Причём многие граждане России, как и Украины, рассматривают страну именно для переезда. Доля покупок исключительно курортного жилья сократилась.
Таким образом, к февралю 2023 в стране происходили бурления – политические и экономические (инфляция 64% за год, падение курса лиры), которые, тем не менее, не оказывали негативного влияния на рынок недвижимости – продажи и цены росли, хотя темпы роста несколько сократились во втором полугодии 2022.
Усилило ли землетрясение наметившиеся ранее тенденции или наоборот, мы обсудили с руководителями русскоязычных агентств по недвижимости в Турции.
Относятся ли популярные у русскоязычных покупателей недвижимости Анталия, Алания, Мерсин к сейсмоопасным зонам? Безопасно ли находиться в этих регионах?
Ксения Балджи, исполнительный директор Liga Real Estate: Анталия относится к розовой зоне, второй по степени опасности, так как в соседней провинции проходит линия разлома. Соответственно, если происходит землетрясение, то этот курорт чувствует отголоски. Надо отметить, что в Анталии контроль над строительством осуществляется очень и очень строго. В последние 15 лет возводятся в основном малоэтажные дома, максимум в 5 этажей.
Что касается Алании и Мерсина, эти регионы находятся в предпоследней, жёлтой, зоне. Более безопасная только белая зона – это центральная часть Турции, которая начинается от Чёрного моря, проходит через Синоп, Гиресун, Трабзон, а затем через Анкару и Конью идёт до городка Караман, который как раз-таки граничит с Аланией.
В жёлтой зоне могут ощущаться отголоски крупных землетрясений. Как они ощущаются? Вас как будто немножечко покачивает, может немного покачиваться люстра. Если вы идёте пешком или едете в машине, то эти землетрясения не заметите. Как правило, мы чувствуем землетрясения зимой, когда они происходят в Средиземном море. При этом всегда кто-то почувствовал, а кто-то нет.
Какие-либо разрушения в курортных регионах исключены. Почему? Во-первых, строят по всем сейсмическим нормам. Стандарты были приняты в 1999 году после большого землетрясения в Измите, близ Стамбула. В 2008 и 2018 году привнесли новые правила и нормативы строительства, в частности, закладки фундамента, количества железа и бетона на квадратный метр жилья. То есть здания, возведённые после 2018 года, построены по самым последним технологиям, даже в совершенно сейсмобезопасных регионах.
Все стандарты контролируются независимыми комиссиями. В частности, пробу бетона берут три разные организации, поэтому никакой коррупции, личной договорённости быть не может. Одна проба остаётся на фабрике бетона, вторая посылается в муниципальную лабораторию, третью анализирует независимая организация – и все эти три пробы должны соответствовать калибру бетона. До такой степени сейчас идёт серьёзная проверка. Причём пробы берутся на каждом этапе строительства: закладка фундамента, возведение первого этажа, второго и так далее. Так же тщательно смотрят железо – проверяют толщину арматуры и технику закладки. Всё должно быть чётко по проекту. Последний контроль делается уже на этапе ввода в эксплуатацию перед получением так называемого искана (документ о вводе в эксплуатацию). Ещё раз приезжает независимая комиссия и проверяет уже всё здание на предмет соответствия проекту.
Второй момент касательно безопасности Мерсина и Алании. Неслучайно именно этот регион выбрали для строительства атомной электростанции «Аккую». Если посмотреть на карту, то станция возводится примерно на середине пути между Аланией и Мерсином, но всё-таки уже относится к провинции Мерсин. Естественно, для таких стратегически важных объектов выбирают наиболее безопасные места. Вторая электростанция будет строиться на черноморском побережье в городе Синоп, который также помечен на карте сейсмоопасных зон жёлтым цветом. К слову, уже подписан контракт между Россией и Турцией на строительство этой атомной электростанции.
Сергей Волченков, директор по развитию Tolerance-Homes: Недавно властями было проведено уточнение всех сейсмоопасных зон. Согласно обновлённому списку, Анталия находится во второй зоне из пяти (по убыванию уровня опасности), Мерсин в третьей, Алания в четвёртой. В Алании, так как это протяжённый регион, некоторые населённые пункты относятся к третьей зоне риска, хотя сам город – к четвёртой.
В курортных городах в последнее время не было серьёзных землетрясений. Не зря здесь решили строить атомную электростанцию. Безопасно ли находиться? Да, если ваш дом качественно построен по новым строительным нормам.
Анастасия Кезик, директор по маркетингу Alanya Property Sales: Если посмотреть на карту сейсмоопасных регионов Турции, то видно, что Алания, как и Мерсин, расположены в белой зоне – то есть это безопасные регионы. Толчки могут ощущаться, но фактических разрушений не было. От Алании в сторону Газипаши и от Мерсина в сторону Анамура – чисто белая, а далее и зеленая, то есть не имеющие предпосылок к землетрясениям, зоны.
С Анталией сложнее – от Алании в сторону Анталии оранжевая зона (на некоторых картах она розовая), то есть теоретически риск есть, практически же самые сильные землетрясения, как правило, в море, а до городов доходят только отголоски. Разрушений на памяти местных не было ни разу по всему Анталийскому региону.
Известно, что в Турции большая русскоязычная диаспора, многие переехали в эту страну в 2022 году. Как на этих людей повлияло землетрясение? Помогали ли они потерпевшим бедствие? Были ли те, кто уехал?
Сергей Волченков: Много иностранцев переехало в Турцию 2022 году и ранее. Но они все они жили в непострадавших регионах. В восточных провинциях жили единицы. Многие активно помогали туркам – собирали одежду, продукты для лишившихся дома, деньги – и таким образом участвовали в общей боли турецкого народа. Я не знаю никого, кто бы уехал.
Ксения Балджи: Иностранцы меня очень поразили! Помощь со стороны россиян, украинцев, выходцев из СНГ была невероятная, без преувеличения! Люди собирали нужные вещи, многие вызывались волонтёрами в зоны бедствия. Так как у меня супруг родом из зоны бедствия, из Хатая, он был там с самого первого дня. Наша компания собирала помощь и отправляла машины с продуктами и вещами для пострадавших. Никто из иностранцев не сказал, мол, это не наше дело. Кто-то помогал материально, кто-то возил коробки, кто-то расфасовывал помощь, чтобы было удобно раздавать.
Анастасия Кезик: Иностранцы помогали и помогают. Нам звонили и спрашивали, куда отдать вещи, перечислить деньги даже те, кто на данный момент находится за пределами страны. В Авсалларе (близ Алании) много добровольцев, помогающих в отелях, куда привозили пострадавших.
Те, кто здесь живёт давно, хотя бы лет пять, знают, что у нас в Алании спокойно. Если трясет, то недолго и несильно. Уезжали и уезжают после нового года в основном квартиросъемщики – просто потому, что пошёл вал отказов от ВНЖ. Из владельцев квартир, которые живут в Турции, из наших покупателей, никто не уехал. Некоторые поселившиеся в Турции недавно, позвонили, поинтересовались, надо ли бояться, или можно жить дальше. Мы всех успокоили. Хотя в русскоязычных группах в соцсетях паники было достаточно.
Как изменился спрос на недвижимость в Анталии, Алании, Мерсине со стороны иностранцев за последний месяц? Какова ситуация с локальным спросом? Как эти события отражаются на ценах на недвижимость?
Анастасия Кезик: Спрос на недвижимость упал. Это объясняется паникой, которая больше даже имеет место за пределами Турции.
Резкого увеличения объектов на продажу я не заметила. Интерес чуть сместился – например, покупатель хотел только высокий этаж с панорамным видом, а сейчас переключился на поиск виллы.
На ценах ситуация почти никак не отражается. На объекты в «закрытых» районах они потихоньку ползут вниз, а в «открытых» – вверх. Это касательно приобретения. С арендой интереснее – только ставки стали чуть-чуть опускаться из-за оттока иностранцев, как опять пошли вверх из-за притока людей из восточных регионов. Понятно, что те, у кого есть возможность, привезут родственников сюда и будут оплачивать аренду. У кого возможностей больше, те и нескольким семьям могут оплачивать аренду. Не стоит забывать о том, что в Турции клановая система, и «5 рукопожатий» работают еще быстрее, поэтому из всех городов в пострадавшие регионы помощь пошла уже на следующий день.
Ксения Балджи: Если честно, то спроса сейчас нет. И это абсолютно нормально, абсолютно объяснимо. Конечно, сколько бы мы ни говорили о сейсмобезопасности, о стандартах, просто людям нужно время чтобы это понять и принять... Повторюсь, никто не уехал, паники не наблюдается, но люди, которые находятся сейчас за рубежом, задумались. Похожая ситуация была, например, в Таиланде после цунами 2004 года, когда туристы сначала боялись ехать на отдых в эту страну. Хотя не совсем. Туроператоры Турции заявили, что никто не отменяет своих путёвок, все приезжают отдыхать, но, что касается покупки недвижимости, люди взяли паузу.
Мы со своей стороны стараемся информировать тех, кто уже приобрёл жильё, и кто собирается. Мы делаем это, чтобы люди были спокойны, особенно те, кто уже доверился и вложился.
Цены не падают и не растут. Наблюдаем стагнацию. Если говорить об инвесторах или собственниках, которые хотели продать свою недвижимость, они тоже поставили вопрос на паузу. Никто не снижает цены в панике. Можно вспомнить ситуацию конца 2015 года, когда испортились отношения между Россией и Турцией. Тогда – да, действительно наблюдалась паника. Сейчас даже близко такого нет. Все на паузе. И инвесторы, и собственники, и потенциальные наши клиенты.
При этом помним, что, когда падает спрос, всегда продавцы предлагают и более сладкие условия покупки недвижимости. Этого не афишируют. Плакатов «распродажа» никто не вывешивает, но если вы выходите на сделку в такой период, то можете совершить покупку на более выгодных условиях.
Добавлю ещё насчёт сокращения внешнего спроса. Оно обусловлено и предстоящими выборами. Оппозиция заявила, что они отменят продажу недвижимости иностранцам в случае победы, и это повлияло на поведение потенциальных инвесторов. Конечно, многие понимают, что глупо будет, особенно сейчас, отказываться от иностранных инвестиций, но, тем не менее, «слово – не воробей». Хотя оппозиционная партия и выдвинула достаточно непопулярного кандидата, исход выборов неизвестен. Пока риск того, что это предвыборное обещание может материализоваться, сохраняется, люди воздерживаются от вложений, особенно в новостройки на начальных стадиях.
Дело в том, что ТАПУ (свидетельство о собственности) выдаётся, только когда дом уже почти готов. При этом именно ТАПУ может дать ощущение, что ты уже железобетонно являешься собственником, так как это, прежде всего, земельный документ, а уже потом документ на владение недвижимостью.
Сергей Волченков: Спрос со стороны иностранцев упал, это понятно. Информация о землетрясении проходит в новостях и оставляет определённый негативный отклик. Нужно время, чтобы люди немножко переварили это.
Спрос со стороны местных, напротив, поднялся. Многие турки переезжают в Аланию или Мерсин, так как данные регионы считаются более безопасными.
С оттоком иностранцев я не сталкивался. Такого, чтобы люди продавали квартиры и уезжали, здесь нет. Это неудивительно, потому что, повторюсь, курортные районы не были затронуты землетрясением.
На ваш взгляд, по какой причине в пострадавших регионах разрушилось столько много домов?
Сергей Волченков: Большая часть разрушенных зданий – старый фонд. Вторая причина – попустительство и коррупция. Застройщики могли строить дома некачественно и сдавать их в эксплуатацию, используя административный ресурс. Речь идёт о регионах, в которых велась застройка не для иностранцев, то есть, к сожалению, по принципу «попроще и побыстрее». В Анталии, Алании такого нет, так здесь недвижимость рассчитана в том числе на иностранных покупателей, а они умеют разбираться в качестве строительства.
Ещё один негативный фактор в том, что примерно 3-4 года назад в Турции была объявлена амнистия, которая узаконила многие незаконные постройки. То есть были легализованы здания, которые не проходили проверок.
Ксения Балджи: По статистике, 98,5% разрушенных зданий – это старый фонд домов, построенных до 1999 года, до введения стандартов сейсмоустойчивости задний. Что касается остальных полутора процентов, то причины их обрушения разные. Ведутся разбирательства, и уже более 200 человек находится под следствием. Это и застройщики, и арендаторы коммерческой недвижимости на цокольных этажах домов. Обнаружились случаи, когда арендаторы, чтобы расширить пространство, сносили несущие колонны, в результате чего здания проседали.
Анастасия Кезик: Масштабы катастрофы большие по двум причинам. Во-первых, разрушились старые дома, построенные до 2000 года. Во-вторых, не выдержали нагрузок здания, которые строились в обход требований, к сожалению. Согласно закону, принятому в 2000 году, должны возводиться дома из армированного бетона, но подобный тип конструкции позволяет создавать коробки, которые сложно украсить. Для примера, дома TOKİ – госжильё для малоимущих граждан – создаются именно по этой технологии. Насколько я знаю, ни один из них не пострадал.
Как убедиться в том, что многоэтажка построена с соблюдением норм сейсмической безопасности?
Ксения Балджи: Можно запросить экспертизу в мэрии либо заказать независимую экспертизу. Есть специальные конторы, которые могут платно это сделать. А вообще, если застройщик получил yapı ruhsatı, то есть разрешение на строительство, он уже априори предоставил проект фундамента и каркаса здания, который соответствует всем нормам 2018 года. Можно это перепроверить, запросив данные в мэрии. Можно в конце концов обратиться к застройщику, чтобы он рассказал-показал, какой фундамент он делает.
Сергей Волченков: Прежде всего, необходимо обратить внимание на искан (техпаспорт дома, свидетельство о сдаче в эксплуатацию). Все стандарты строительства контролируются теперь муниципалитетом по месту возведения объекта. Таким образом, искан подтверждает, что здание построено согласно нормам. В этом документе содержатся все технические характеристики.
Второй очень важный момент – это экспертный рапорт. Если иностранный гражданин покупает недвижимость в Турции, то по закону перед покупкой он обязательно должен получить экспертный рапорт. В этом документе указывается информация о том, к какой зоне относится регион, как построен дом, когда было получено разрешение на строительство, когда он был сдан. Экспертный рапорт даст представление, качественно или нет был построен объект.
Конечно, профессионал с инженерно-строительным образованием может определить, добросовестно ли построен дом или нет, даже визуально.
Можно заказать дополнительную экспертизу, а также запросить у застройщика фотографию, если у него есть, о том, как строился ваш дом.
Анастасия Кезик: Обывателю визуально качество строительства, к сожалению, никак не проверить. Как правило, крупные застройщики выполняют работы в соответствии с нормами и указывают это обязательно.
Проверить, насколько соответствует стандартам готовое, особенно вторичное, жильё, довольно сложно. Можно обратиться в агентство по недвижимости. Они найдут в мэрии сведения о том, какая компания сдавала проект и какая фирма Yapı Denetim (те, кто проверяет постройку на соответствие проекту и готовность к проживанию) отвечала за экспертизу, и запросят у них информацию. Но это относится только к тем зданиям, которые построены после 2000 года.
Существует ли в Турции страхование недвижимости от разрушения из-за землетрясения? Кто и каким образом его может оформить?
Анастасия Кезик: В Турции есть обязательная страховка от землетрясений, введённая как раз в 2000 году после землетрясения в Измите, – DASK. Без неё невозможно приобрести недвижимость, оформить абонемент на свет и воду. Эта страховка государственная, но, к сожалению, покрывает максимум 640 000 лир. Сумма страхования зависит от района, возраста постройки и площади жилья. В Алании, так как этот регион в белой зоне, страховой взнос копеечный. Например, за квартиру 140 кв. м в доме 2007 года постройки оплачивается 300 лир в год.
Можно оформить дополнительную страховку – от пожара, прорыва канализации, кражи, и туда же вписать землетрясение, указав реальную сумму, которую хотите получить, то есть стоимость квартиры.
Ксения Балджи: Все собственники недвижимости, будущие и настоящие, должны сделать DASK – страховку от землетрясений. Эта страховка входит в требуемый пакет документов для оформления свидетельства о собственности, и далее ежегодно она должна обновляться. Наличие DASK обязательно, независимо от того, в сейсмически безопасном или опасном регионе вы приобрели недвижимость. Стоит страховка недорого. Оформляется она в любой страховой компании, и можно это сделать онлайн.
Сергей Волченков: В Турции есть 2 типа страхования недвижимости от землетрясения. Первый тип – это государственное, обязательное – DASK. Его должен оформить каждый покупатель квартиры или дома. Многие люди занижают стоимость недвижимости для того, чтобы меньше заплатить страховой взнос. Если вы укажете полную стоимость свей квартиры, то, случись что, страховая компания вернёт вам эту сумму. Вы можете оформить также негосударственную страховку от землетрясения в любой частной компании на любую сумму.
На ваш взгляд, после землетрясения повысился риск того, что иностранцам могут запретить покупать недвижимость в Турции? Ведь теперь жильё как никогда нужно и самим туркам.
Ксения Балджи: Риска того, что из-за землетрясения иностранцам запретят продажу недвижимости, конечно же, нет. Напротив, Турция сейчас как никогда нуждается в притоке иностранного капитала, так как необходимо восстанавливать жилищный фонд для пострадавших от землетрясения. Даже поговаривают о том, что откроют туристический ВНЖ, но пока это только слухи. Как и то, что снимут ограничения с «закрытых» районов.
Сергей Волченков: Пока такой повестки нет. Сейчас люди всё ещё находятся в мыслях, как помочь тем, кто пострадал. Все силы направлены на это.
С одной стороны, стало меньше жилья, и оно нужно самим туркам. Но, с другой стороны, землетрясение также оказало негативное влияние на экономику, и необходимы иностранные инвестиции. Тут уже правительство будет выбирать золотую середину. Я не думаю, что этот вопрос будет решаться сгоряча. Правительству предстоит взвесить все за и против.
Анастасия Кезик: Думаю, речь идёт о разных категориях недвижимости. Для пострадавших от землетрясения, у кого нет возможности приобрести жильё, государство как раз и строит TOKİ. По этой госпрограмме даётся рассрочка на 20 лет, цена фиксируется в лирах, а первоначальный взнос – посильный для каждого. Обычно участие разыгрывается в форме лотереи. Но для жертв землетрясения подобные стройки начинают вне очереди и вне лотереи.
Что вы порекомендуете тем, кто планировал покупку недвижимости в Турции? Какие типы жилья рассмотреть? От чего, возможно, следует воздержаться?
Анастасия Кезик: Рекомендую сначала посмотреть на карту сейсмоопасных районов и отдать предпочтение менее рискованным.
Если нужна квартира в Стамбуле, то стоит выбирать районы: Арнавуткёй, Этилер, Бешикташ, Мачка, Нишанташи, Шишли, Таксим, Кагытхане, Газиосманпаша, Левент, Маслак, Истинье, Тарабья, Сарыер, Каракёй Гюльтепе, Эмирган, Багджылар, Хараччи, Ташокаги.
Ксения Балджи: Рекомендую обратить внимание на новостройки, потому что абсолютно точно сейчас ещё больше усилят контроль над строительством зданий. Конечно, следует рассматривать сейсмически безопасные регионы. И ещё одно – стоит вкладываться в объекты от проверенных застройщиков, которые годами на рынке и дорожат свое репутацией.
Сергей Волченков: Я бы рекомендовал сейсмобезопасные регионы и качественное строительство. В идеале, конечно, не многоэтажка, максимум до 5 этажей. Предпочтительно, если жильё новое, с качественным фундаментом на сваях, и построено хорошей компанией. Советую обращаться к профессионалам, которые знают застройщиков.
Резюме
1. Курортные средиземноморские регионы Турции относительно безопасны. Алания и Мерсин расположены далеко от разломов и лежат, по разным трактовкам, либо в белой зоне, то есть, совсем безопасной, либо в жёлтой, то есть с низкой степенью риска. Анталия находится ближе к месту разлома литосферной плиты, и её причисляют к оранжевой (или розовой) зоне, но строительные нормативы на популярнейшем международном курорте соблюдаются строго, и застройка здесь в основном малоэтажная. Стамбул – отдельная тема. В этом регионе необходимо обращать внимание на район (чем дальше от разлома Анатолийской плиты, тем лучше), а также возраст и качество дома.
2. Если вы купили или собираетесь приобретать недвижимость в Турции, то, для того чтобы чувствовать себя более уверенно, можете запросить у застройщика фотографии монтажа фундамента (при наличии), обратиться в мэрию (через агентство по недвижимости) за сведениями, о том, кто застройщик вашего дома (если квартира на вторичном рынке), и какая компания Yapı Denetim делала проверку. Кроме того, есть фирмы, которые по вашему заказу проведут независимую экспертизу.
3. Если вы на этапе выбора квартиры в Турции, то стоит отдать предпочтение новым домам, построенным после 2018 года по самым последним стандартам, от девелоперов с хорошей репутацией. Те застройщики, которые сейчас ведут проекты или только выходят на площадку, понимают, что над ними удесятерённый контроль, как со стороны уполномоченных органов, так и со стороны общественности. Можно этим воспользоваться и приобрести жильё у них (но помним, что свидетельство о собственности сможете получить только ближе к сдаче дома в эксплуатацию).
4. Если вы рассматриваете альтернативу Турции, то стоит обратить внимание на то, случаются ли землетрясения в тех странах, на которые пал ваш выбор. Например, Балканский полуостров считается сейсмоопасным регионом. Если серьёзных толчков не было в последние десятилетия, это не значит, что их не было никогда.
5. После землетрясения спрос на недвижимость в Турции со стороны иностранцев упал. Локальный спрос на жильё в Алании и Мерсине, наоборот, вырос, так как многие жители опасных регионов стремятся перебраться сюда. Рост цен на квартиры прекратился, но и снижения явного нет. Тем не менее, сегодня рынок покупателя, и вы можете рассчитывать на выгодные условия.
6. Причина падения зарубежного спроса, во-первых, в том, что люди под впечатлением от землетрясений, что вполне понятно. Постепенно эмоции улягутся, и здравый смысл возьмёт верх. Во-вторых, инвесторы перешли в режим ожидания, пока есть риск того, что оппозиционный кандидат победит и выполнит обещание запретить иностранцам покупать недвижимость в Турции. Если такой сценарий осуществится, что маловероятно, даже в случае победы оппозиции, то это, очевидно, приведёт к коррекции цен на жильё в Стамбуле, Анталии, Алании, Мерсине. Если же полного запрета не будет, а будут лишь какие-либо новые ограничения, то рынок подстроится, и за спадом снова последует рост.
