Многие эксперты прогнозируют, что в 2023 году вторичный рынок недвижимости покажет серьезный рост. ДОМОСТРОЙРФ.РУ решил узнать, что сейчас продают и покупают на «вторичке» Ростова, на какую скидку нужно рассчитывать при покупке квартиры у собственника и в каких районах есть самые доступные объекты?
На эти и другие вопросы редакции ответил директор агентства недвижимости Insula Максим Кошевой.
По итогам прошлого года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Ростова увеличилась на 19,3%. На конец декабря один «квадрат» в новостройке можно было купить в среднем за 116 тыс. рублей, хотя в январе прошлого года этот показатель находился на уровне около 97,2 тыс. рублей. Примечательно, что сильнее всего цены на жилье на «первичке» выросли в Пролетарском и Советском районах донской столицы — от 34% и 30% соответственно. К такому выводу пришли аналитики ДОМОСТРОЙРФ.РУ.
Отраслевые исследования говорят о том, что жилье на «вторичке» тоже подорожало, но не такими темпа, как на первичном рынке недвижимости донской столицы. Как сообщает консалтинговая компания SRG, за 2022 года квадратный метр вторичного жилья вырос на 14,7% — на 12,3 тыс. рублей. Таким образом, средний ценник на жилье от собственника практически достиг отметки в 96 тыс. рублей.
Собственник всегда закладывает процент на скидку
По словам директора агентства недвижимости INSULA Максима Кошевого, на резкий рост стоимости повлияли не только от отложенный спрос, льготная ипотека, но и активное применение проектного финансирования.
«Застройщику больше не нужно было привлекать интересными ценами дольщиков, ведь его теперь спонсировал банк. Следовательно, строительной компании теперь не важно раскупят его объем площадей в начале строительства или в конце, — уточнил Максим Кошевой. — Поэтому выходить с низкими ценами больше не требуется. То есть до такой цены, при которой в определенной локации квадратные метры клиенты уже не готовы были покупать».
Однако такая ситуация повлияла и на спрос. По словам Максима Кошевого, застройщики неохотно идут на снижение цен, а вот на вторичном рынке всегда можно поторговаться. В среднем дисконт может составлять 4–5% от цены, которая размещена в объявлении.
«После объявления частичной мобилизации мы видели и гораздо более существенные дисконты в 10–15%. Для сравнительного маркетингового анализа конкурентов мы пользуемся не порталами по недвижимости, а историей сделок», — резюмировал эксперт. По его словам, цены в объявлениях зачастую отличаются от цифр в договоре купли-продажи, так как каждый продавец закладывает сумму на торг. Поэтому анализ динамики цен на вторичном рынке на основе сайтов с объявлениями не дает объективной картины.
На новую «вторичку» большой спрос в Ростове
Отмечается, что объем предложений на рынке «вторички» стабильно пополняется новыми объектами. Выросло количество объектов, которые находятся в ипотеке. Есть и квартиры, которые покупались исключительно в инвестиционных целях.
«На рынок вышло много, так называемых, "мамкиных инвесторов". Это люди, которым продавцы новостроек на пике цен „впарили“ неликвидные объекты. К сожалению, они свои деньги уже не вернут. Очевидно, что больше всего выходит в продажу студий и однокомнатных квартир в недавно сданных домах. Квартир с дрянными ремонтами становится на рынке меньше, что лично меня очень радует. Хотя их все же много“, — поделился своим мнением Максим Кошевой.
Примечательно, что спрос на старый фонд и „хрущевки“ снижается. Покупатели выбирают квартиры в новых домах. Иногда, как объясняет Максим Кошевой», выгоднее купить квартиру в сданном доме у собственников, а не заключать договор участия в долевом строительстве с застройщиком, который предлагает жилье в том же ЖК, но уже по другой цене.
Как уточнил директор агентства недвижимости, покупка квартиры со стандартной процентной ставкой по ипотеке на вторичном рынке оказывается выгоднее, чем на первичном рынке с привлечением льготной ипотеки. На начало года средняя ставка по одобряемым кредитам составила 11,6%. Но все зависит от условий банка и уровня подтвержденного дохода клиента. Полный пакет документов позволит еще снизить ипотечную ставку.
Где самые низкие цены в Ростове
Как пояснил Максим Кошевой, сейчас в Ростове самые низкие цены на жилье на «вторичке» можно найти в ЖК «Платовский», если говорить о новых жилых комплексах. Если же покупатель заинтересован в домах, построенных до 2000-х годов, то ему лучше рассмотреть предложения в Александровке, в районе ул. 2-й Краснодарской и ул. Содружества в Западном жилом массиве.
