Прежде чем купить квартиру, нужно узнать о ней как можно больше. Вместе с экспертами мы собрали вопросы, которые стоит задать продавцу недвижимости: о праве собственности, детях, перепланировке, ипотеке. А еще — несколько вопросов, которые покупатель должен задать сам себе.
Какие вопросы задать продавцу
1. Вы собственник?
У продавца нужно попросить документы на квартиру, основание права собственности. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
«Вы узнаете, кто является собственником жилого помещения сейчас, а кто был ранее, на каком основании продавец приобрел право собственности и в какое время, — говорит Алексей Скляров, генеральный директор юридической компании "ЮРВЕДО". — Кроме того, обратите внимание на отсутствие в выписке сведений об аресте или обременении квартиры. Это относится к ипотечным объектам или объектам, находящимся в залоге по кредиту».
Если квартира является объектом долевой собственности и продается только доля, а не объект целиком владельцами всех долей, то у продавца следует запросить письменное уведомление о праве приоритетной покупки всех участников долевой собственности.
Еще нужны документы, подтверждающие возникновение права собственности у продавца: договор купли-продажи, приватизации, дарения или документы, подтверждающие наследство. Лучше, если срок владения объектом составляет более трех лет — это срок исковой давности по оспариванию наследства.
2. Супруг(а) разрешил(а) продать квартиру?
Свидетельство о заключении или расторжении брака — еще один документ, который нужно запросить у продавца. Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие супруга на продажу.
3. Кто зарегистрирован в квартире?
«Нужно запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой отображаются все зарегистрированные в настоящее время и зарегистрированные в прошлом граждане, — говорит Алексей Скляров. — Это позволит установить круг лиц, прописанных в квартире или временно снятых с регистрационного учета, например, отбывающих наказание в местах лишения свободы».
4. Дети есть?
Если в квартире прописаны несовершеннолетние или они являются долевыми собственниками, нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
«Сейчас необязательно ставить отметки в паспорт о заключении или расторжении брака, вносить информацию о детях, что усложняет проведение сделок с недвижимостью, — говорит Алексей Скляров. — Сведения ЗАГС являются персональным данными, и получить их самостоятельно невозможно, нужно запросить у продавца».
5. Была ли перепланировка?
Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.
«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — говорит Алексей Скляров.
6. Дееспособность подтвердите?
Нужно запросить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях.
«Хронические психические заболевания, такие как деменция, шизофрения, могут являться основанием для оспаривание сделки заинтересованными лицами», — говорит Скляров.
7. Ипотеку выплатили?
Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent, считает, что с этого вопроса нужно начинать.
«Все чаще квартиры продаются с ипотечным долгом. Нужно сразу понимать, сможете ли вы купить такой объект. Чтобы приобрести в ипотеку квартиру, уже находящуюся в обременении, нужно получить одобрение в банке, в котором эта квартира оформлена как залог».
8. Использовали маткапитал?
При использовании маткапитала нужно выделить доли детям. Если собственник этого не сделал, он нарушил закон. Нужно попросить его предоставить справку о размере оставшейся суммы в ПФР.
9. Какая стоимость в договоре?
«Некоторые собственники не прописывают полную стоимость в договоре, если владеют квартирой менее 5 лет, чтобы не платить налог 13%. В таком случае они указывают только сумму, за которую сами приобретали объект, и делают дополнительное соглашение к договору либо просто через расписку оформляют оставшуюся сумму», — говорит Виктор Зубик.
Вот еще несколько вопросов, которые стоит задать продавцу:
10. Какая продажа: свободная или альтернативная? От этого зависит, как быстро состоится сделка.
11. В течение какого времени смогут выписаться зарегистрированные в квартире лица?
12. Какие соседи?
13. Какие расходы по коммунальным платежам, есть ли дополнительные взносы?
14. Какую мебель оставите после продажи?
15. Когда меняли сантехнику, проводку, окна?
Какие вопросы задать себе
Прежде чем идти на сделку или даже на просмотр квартиры, покупателю нужно задать и себе несколько вопросов, чтобы определиться с предпочтениями. Вот что предлагает спросить Антон Евдокимов, эксперт отдела сделок с недвижимостью финансовой группы Proffinans:
- Какой район хотелось бы? Что должно находиться рядом с домом (парк, торговый центр, продуктовые магазины)?
- Какой дом (кирпичный, монолит, панельный)?
- Какая планировка (студия, свободная, линейная, «распашонка»)?
- Метраж кухни?
- Какие санузлы (совмещенные, раздельные)?
- На какую сторону выходят окна?
- Какой этаж?
- Какое состояние ремонта необходимо?
- Какая форма оплаты удобна (покупка за наличные, покупка с продажи другой квартиры, ипотека)?
Как лучше спланировать шаги при покупке квартиры с использованием ипотеки?
Эксперты советуют сначала получить одобрение в банке, а потом уже смотреть варианты квартир. В таком случае у вас уже будут необходимые данные и документы для заявки. При необходимости сможете подключить созаемщиков, учтете их доходы и увеличите максимальную одобренную сумму кредита.
Риелторы более расположены к таким покупателям, потому что у них уже определен источник денег и есть одобрение от банка на руках. Можно вносить аванс за понравившуюся квартиру и быстрее выходить на сделку.
«Покупка пройдет гораздо проще, когда уже есть одобренная ипотека, — говорит Мария Папенова, руководитель ипотечного департамента компании "Этажи". — Есть понимание, какую сумму даст банк, на какой бюджет можно рассчитывать. А продавец понимает, что перед ним реальный покупатель с деньгами. Представьте себе ситуацию: вы нашли квартиру вашей мечты. Все устраивает — и площадь, и район, и вид из окна, и цена подходящая. Осталось только ипотеку оформить. Пока собираются документы, одобряется кредит, может многое измениться: придут другие покупатели с наличными или продавец решит, что продает слишком дешево. И все — не состоялась покупка. Поэтому всегда рекомендую сначала получить решение по ипотеке, а потом заниматься активным поиском квартиры. Лайфхак: желательно иметь несколько одобрений в разных банках и уже выбирать лучшие условия под конкретную квартиру».
