Если не хватает денег на покупку жилья или нет возможности взять кредит, покупатель недвижимости может прибегнуть к другому способу. Это аренда с правом последующего выкупа — схема, напоминающая лизинг, когда арендатор пользуется имуществом и потом приобретает его в собственность.
Что такое аренда квартиры с правом выкупа, какое жильё можно получить, как правильно оформить договор и в чём выгода и риск для приобретателя — рассказываем в нашей статье.
Что такое аренда с правом выкупа
Аренда недвижимости с правом выкупа — это схема приобретения имущества, когда изначально в договор заложен последующий переход в собственность. Покупатель платит за аренду жилья и параллельно вносит «выкупные» платежи. В квартире или доме можно жить, но собственность будет оформлена только после того, как владелец получит от арендатора полную стоимость.
Для проведения такой сделки стороны заключают договор аренды с правом выкупа недвижимости: в нём фиксируют условия аренды и выкупа недвижимости одновременно. Если одна из сторон передумает завершать сделку, договор можно расторгнуть. Тогда продавец (и по совместительству арендодатель) обязан вернуть приобретателю все платежи, внесённые в счет выкупа квартиры. Арендные платежи не компенсируются.
Несмотря на вполне логичную схему, в сфере недвижимости она используется редко: куда чаще покупатели прибегают к ипотеке. Почему так происходит и в чем разница — расскажем дальше.
Что можно выкупить по договору аренды
Лизинговая схема покупки, к которой относится аренда имущества с последующим правом выкупа, распространена в сфере оказания услуг предпринимателям. Она удобна тем, что приобретатель может получить необходимое оборудование, не увеличивая свои расходы, — он его арендует, доплачивая за выкуп, но договор можно прекратить, вернув выкупную сумму.
По такой схеме можно купить:
- квартиру
- дом
- дачу
- земельный участок
- оборудование
- транспортные средства
Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора
Долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа не очень популярна на рынке недвижимости. В розничной продаже жилья продавцам не интересно «растягивать» сделку — пока покупатель вносит выкупные платежи, стоимость имущества, скорее всего, вырастет.
Но продавец получит ранее зафиксированную сумму. Плюс к этому — каждая сторона может отказаться от сделки: продавец останется с арендной выручкой, а покупатель вернёт себе обратно деньги, внесённые в счёт покупки. Но обе стороны потеряют время.
Чтобы каждый участник сделки не считал своё время потерянным, в соглашении нужно учитывать следующее:
- Документ должен быть понятен обеим сторонам. Скрытых условий быть не должно, иначе одна из сторон может потерять деньги.
- Договор аренды квартиры с правом выкупа заключается по форме, предусмотренной для таких сделок, — прописываются и условия аренды, и условия выкупа имущества.
- Существенное условие такого договора — выкупная стоимость недвижимости.
- В договоре не должно быть расхождений между величиной выкупной стоимости и общей суммой выкупных платежей. Также необходимо прописывать сроки аренды, условия аренды и порядок перехода права собственности.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита
Форма договора, в котором прописана аренда с правом выкупа недвижимости, и ипотечный договор являются разными документами. Главные отличия в том, когда именно приобретаемый объект переходит в собственность покупателя, и в стартовых финансовых возможностях потенциального владельца.
Ипотечный договор
Для того чтобы взять ипотеку, нужен первоначальный взнос в размере в среднем от 10 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости (размер зависит от программы). К тому же кредит на покупку объекта жилой недвижимости с большей вероятностью одобрят официально трудоустроенным гражданам.
Заключая ипотечный договор на покупку жилья, заеёщик (он же покупатель) сразу становится собственником купленной квартиры. В ЕГРН просто вносится отметка об обременении, что недвижимость находится в залоге. Она снимается после погашения кредита.
Договор аренды с последующим выкупом
Это вариант, который подходит тем, у кого нет первоначального взноса или возможности официально подтвердить доход. Покупаемая недвижимость остаётся в собственности продавца до тех пор, пока он не получит всю сумму за неё (арендные платежи в неё не входят).
Схема выглядит более удобной для покупателя, но продавцы — не из тех, кто упускает выгоду: именно поэтому качественные, востребованные квартиры по такой схеме продаются редко. Чаще попадаются квартиры с неудачным расположением, которые долго не находят покупателя. В этом случае владелец получает арендный доход и постепенно продаёт квартиру.
Также это удобно в сегменте дорогого жилья, где очень небольшая аудитория покупателей: перед заключением договора купли-продажи приобретатель «тестирует» жильё, не теряя деньги на его стоимости.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Долгосрочная аренда с последующим правом выкупа — это схема, которая позволяет проверить на удобство и качество приобретаемое жильё. Покупатель одновременно арендует жилплощадь и пользуется районной инфраструктурой, оценивает транспортную доступность, определяет, насколько в квартире шумно или пыльно и сможет ли он ужиться с соседями.
Ни покупка в ипотеку, ни за собственные средства не дают такой возможности. Если только покупатель не жил в квартире как арендатор до сделки.
Договор аренды жилья с последующим выкупом может быть составлен таким образом, что стоимость аренды зачисляется в счет покупки. Это будет дороже обычной аренды, но сопоставимо со стоимостью ипотечного кредита, только без первоначального взноса.
Преимущество такого формата покупки в том, что сделка обратима. Если одна из сторон расторгает договор, приобретатель получает назад деньги, которые перечислял в счёт выкупа. Квартиру, купленную в ипотеку, вернуть нельзя. Ее можно только продать — и сделку придется согласовывать с кредитором.
Минусы у аренды с дальнейшим выкупом тоже есть. Основной — в том, что если продавец решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, то, вернув выкупные платежи, покупатель останется без квартиры, упустив время.
Пока платятся арендная плата и выкупные, цены на жильё могут измениться. Деньги, которые вернёт продавец, будут иметь другую покупательную способность. В то же время покупателю сумма возвращается сразу (если иное не предусмотрено договором) единым платежом, что, возможно, позволит оформить ипотеку на другое помещение.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом
Сделки, которые оформляются как аренда с последующим выкупом жилья, на российском рынке недвижимости заключаются редко. Это связано с тем, что розничным продавцам недвижимости невыгодно годами ждать денег за квартиру.
Чаще всего сделки с недвижимостью совершаются потому, что продавцу нужны деньги «сейчас» — на увеличение жилплощади или, например, для пополнения оборотных средств в бизнесе. Во всяком случае, если квартира ликвидная (та, которую можно быстро продать по хорошей цене), для продавца смысла в такой сделке нет.
Другое дело, если, наоборот, квартиру никак не продать. Тогда, будучи в аренде с правом выкупа, она не простаивает и одновременно продаётся.
В итоге основной риск продавца — прогадать с ценой. В договоре она фиксируется, а к моменту получения выкупной суммы целиком цены могут вырасти. Риск покупателя в том, что он не знает, что происходит с квартирой, за которую платит. Она не в его собственности, и продавец может передать её в залог или подарить кому-то другому.
Впрочем, здесь можно подстраховаться грамотно составленным договором, с которым поможет хороший юрист.
Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
Договор для сделки по аренде с правом последующего выкупа не имеет стандартной формы. Это всегда предмет договоренностей продавца и покупателя. Поэтому важно как можно подробнее изложить в договоре условия сделки и последствия за их нарушение.
Примерная структура может быть такой:
- преамбула договора
- предмет договора
- размер выкупной цены и арендной платы, порядок внесения платежей
- обязанность сторон
- ответственность сторон
В преамбуле прописывают наименование сделки, данные сторон, которые её заключают, место оформления. В «предмете» должны быть подробные данные о недвижимости (адрес, расположение на этаже, состояние, площадь и т. п.) с указанием собственника.
Возможность и условия выкупа — это важнейший пункт договора. То, что арендованное жильё переходит в собственность арендатора при наступлении определённых условий, должно быть прописано очень чётко. Если этого пункта нет, то стороны фактически заключают простой договор аренды.
Условия аренды прописываются отдельно. В этой части необходимо указать срок аренды, размер ежемесячных платежей, сумму депозита и прочее, как в обычном договоре аренды. Например, если квартира передаётся с мебелью и техникой, их можно описать в приложении.
В условиях выкупа должна быть указана выкупная цена — фиксированная или индексируемая с учетом инфляции. И условия внесения этой суммы (ежемесячно, поквартально, несколькими неравными платежами — это предмет договоренностей между участниками сделки).
Эксперты рекомендуют предусмотреть возможность досрочного выкупа квартиры. Если это условие включается в договор, значит, нужно добавить пункт о прекращении аренды (при наступлении условий полного выкупа).
Условия расторжения и прекращения действия договора тоже нужны. Обычно они предусматривают штрафные санкции.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора аренды квартиры с последующим выкупом определяется сроком аренды, который будет прописан в условиях. Если он длиннее 11 месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, если менее — то не надо.
