Вторичный рынок жилья давно стал непривлекательным для инвестирования с последующей сдачей в аренду — срок окупаемости слишком велик. Тем не менее на этом рынке все еще проходят инвестиционные сделки. Флиппинг — покупка квартиры с дисконтом под ремонт и ее последующая продажа — остался чуть ли не единственной стратегией, которая позволяет заработать сегодня на вторичном рынке жилья, считают опрошенные редакцией эксперты.
Вместе с экспертами рынка недвижимости и флипперами рассказываем, какие у этой стратегии есть преимущества, риски и сколько может заработать инвестор.
Что такое флиппинг и как он появился
Флиппинг — это инвестирование в недвижимость на короткое время и ее последующая перепродажа с целью получения прибыли. Слово произошло от английского глагола to flip — «переворачивать». Инвестор подбирает нуждающуюся в ремонте, но ликвидную квартиру со скидкой, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене. Этот процесс еще называют fix and flip, так как перед продажей собственник приводит дом в порядок: делает капитальный или косметический ремонт, закупает мебель.
Флиппинг появился в США в конце 1980-х годов. В те годы инвесторы начали покупать старые дома, ремонтировать их за собственные средства и перепродавать по рыночной цене. Америка тогда преодолела серьезный экономический кризис, поэтому отремонтированные объекты пользовались большим спросом. Эта стратегия инвестирования быстро обрела популярность, про нее даже стали снимать отдельные передачи. В США такая стратегия в основном используется для покупки и перепродажи домов, в России флипперы чаще всего зарабатывают на квартирах.
Этапы флиппинга
В процессе флиппинга необходимо уделить внимание анализу рынка недвижимости. Инвестору необходимо знать, растет или падает спрос, а также как ситуация может измениться в ближайшие месяцы. Сам процесс состоит из следующих этапов:
- изучение объявлений о продаже недвижимости;
- просмотр и выбор квартиры или дома;
- покупка недвижимости;
- составление сметы на ремонт;
- выбор бригады рабочих;
- покупка стройматериалов;
- контроль ремонтных работ;
- фотосъемка квартиры и размещение объявления;
- поиск покупателя;
- заключение сделки.
Сколько можно заработать на флиппинге
Флиппинг считается успешным, если приносит 30–35% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказала Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Она пояснила, что в эту разницу входят расходы на ремонт, продажу, налоги и остальные траты на сделку. В идеале — чтобы от покупки до реализации готового объекта после ремонта прошло не более трех месяцев, так как стоимость недвижимости может упасть из-за каких-то изменений в экономике страны, уточнила Мищенко. «Если флиппер профессионален, понимает модные тренды в дизайне, меблировании, знает, где подешевле купить строительные материалы и нанять ответственную бригаду рабочих, то прибыль может превышать 100% от вложенных средств. Важно — реализовывать объекты быстро и отстроить оборачиваемость капитала», — пояснила эксперт «НДВ».
Стоит также учесть, что низкая цена квартиры, как правило, обусловлена характеристиками объекта. «У таких лотов либо существенные качественные недостатки, либо есть нюансы с документами, а иногда и все вместе. Стоимость этих квартир существенно ниже рыночной, и на первый взгляд такая покупка может показаться очень привлекательной, однако стоит заранее оценить объем вложений на ремонт и устранение всех особенностей, чтобы не уйти в минус. Если на начальном этапе вы поймете, что доходность от объекта будет менее 30%, то лучше отказаться от покупки и флипперской стратегии», — комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Кейсы флипперов
«Можно заработать десятки миллионов»
Елена Сахоненко:
— Мой объект — это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на Рублевском шоссе в Кунцево. Этот проект приобретался с привлечением ипотеки и показал доходность на вложенные средства более 100% годовых. Ремонт занимает 1–1,5 месяца, а его стоимость зависит от площади. Например, на однокомнатную квартиру я трачу 1,3 млн руб. Заработать на одном объекте в эконом-сегменте на флиппинге можно от 500 тыс. до 2 млн руб. Это сейчас, на падающем рынке. На растущем доходности могут быть выше, такие кейсы есть у коллег. Если заниматься флиппингом постоянно, можно заработать от нескольких миллионов в год до десятков миллионов, все зависит от количества объектов в работе.
«На этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб.»
Екатерина Фролова:
— В пример приведу один из недавних объектов. Я приобрела двушку площадью 38 «квадратов» в районе станции метро «Ховрино» за 9 млн руб. Ремонт обошелся в 1,16 млн руб. На коммуналку, услуги юриста и продажу было потрачено 85 тыс. руб. Итого в эту двухкомнатную квартиру я вложила 10,245 млн руб. Продать ее удалось за 13 млн руб. Налог составил 450 тыс. руб. Таким образом, на этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб. Стоит отметить, что цикл от покупки до продажи занял 2,5 месяца.
«Моя доходность от флиппинга сейчас составляет до 40% годовых»
Роман Волосков:
— В среднем в бюджете до 15 млн руб. вторичная квартира в Москве приносит от 1 млн руб. Бывает меньше, бывает больше. В текущее время моя целевая доходность от флиппинга составляет 40% годовых на вложенные средства.
Как выбрать квартиру для флиппинга?
Выбирая квартиру для флиппинга, стоит обратить внимание на:
- социальную инфраструктуру;
- транспортную доступность;
- ремонт;
- соотношение квадратных метров и количества комнат;
- этаж.
«Стоит отдать предпочтение жилью в популярных общественных местах: около университетов, бизнес-центров и достопримечательностей. Также лучше не выбирать объекты на первых этажах — они всегда продаются дольше. Небольшие евродвушки и студии стоят относительно недорого: это удобно для самих инвесторов, а также студентов и офисных работников, которые покупают такие квартиры», — считает риелтор Елена Мищенко.
Для корректного анализа лучше сразу подключить специалистов из сферы строительства, которые помогут рассчитать сумму затрат на ремонт и оценить объем работ. «Важно понимать, что это полноценный, капитальный ремонт. Это одно из основных отличий флиппинга от хоумстейджинга. Здесь не получится просто улучшить состояние объекта с помощью предметов интерьера, нужно полностью все переделывать. Также лучше сразу подключить юристов для проверки документов. Есть недостатки, которые нельзя исправить, и лучше знать об этом заранее, чтобы оценить все возможные риски. Полезной будет и помощь риелторов для оценки ситуации на рынке, выбора лучшего момента для реализации объекта», — считает Дымова.
«Варианты по очень низкой цене не рассматриваем»
Екатерина Фролова:
— Мы работаем в эконом-сегменте и именно на вторичном рынке (в домах 1960–1980 годов постройки). Поэтому берем в расчет именно те факторы, которые имеют определяющее значение для нашей целевой аудитории. Прежде всего — локация и удаленность от метро (заметили, что гораздо сложнее реализовать квартиры, которые расположены дальше, чем 12–15 минут ходьбы от метро). Этаж — 80% людей не рассматривают в принципе покупку квартиры на первом этаже, поэтому мы их не берем. Также заметили, что в недорогих спальных районах потенциальные покупатели обращают внимание на наличие балкона. Поэтому стараемся без балкона объекты под флиппинг брать только в том случае, если все остальные параметры (цена, локация, этаж, планировка) идеально подходят нам.
Сейчас в основном работаем с двушками (типовые планировки 37 и 44 кв. м с изолированными комнатами). Все квартиры либо в убитом состоянии, либо просто «чистенько», но все очень старое. Делаем всегда именно капремонт с заменой всей электрики и сантехники, не косметику (она в нашем случае не спасет ситуацию, а маскировать недостатки лишь бы продать — не наша история). Стараемся заходить по цене чуть ниже рынка или по рынку, если объект очень ликвиден (то есть у него нет недостатков — средний этаж, балкон есть, метро рядом и т. д.). Варианты по очень низкой цене, но с плохими документами не рассматриваем в принципе. Да, там доходность выше, но это большие риски как для нас, так и для потенциальных покупателей.
«Я покупаю полностью убитые квартиры»
Елена Сахоненко:
— Выбор объекта под флиппинг — дело непростое. У меня есть определенные критерии: локация, удаленность от метро, вид из окон, состояние подъезда. И конечно, документы по объекту должны быть в полном порядке. При этом я ищу квартиры по цене ниже рынка, чтобы в дальнейшем продать их по рыночной или дороже. Я покупаю полностью убитые квартиры и делаю в них капитальный ремонт, меняю электрику, сантехнику, перекладываю ненадежные перегородки, устанавливаю новые окна, двери.
Как отремонтировать квартиру
Квартиры для флиппинга часто находятся в плачевном состоянии — это может быть и убитая отделка, и сантехника в ужасном состоянии, и старая мебель, и много других пугающих на первый взгляд нюансов. Задача флиппера — добросовестно привести квартиру в презентабельный вид и исправить все недочеты. Поэтому ремонт чаще всего приходится делать капитальный: со сменой сантехники, проводки, отделки и т. д.
Если это возможно, стоит объединить кухню, гостиную и столовую, чтобы создать более открытое и просторное пространство — это всегда привлекает покупателей, советует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова. Она отметила, что также можно установить систему «Умный дом», чтобы сделать жилье более современным.
Чтобы объект лучше продавался, стоит выкрасить стены в белый, бежевый или светло-серый цвет — это визуально увеличит пространство и придется по вкусу большинству покупателей. «Однотонные стены, во-первых, абсолютно универсальны и подойдут для интерьера в любом стиле. А во-вторых — выглядят дороже и эффектней, чем обои с блеском или сомнительного качества фреска. Также стоит обратить внимание на молдинги — они добавят стенам рельефа, вы сделаете их сложнее», — комментирует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова.
Сделать интерьер более интересным и выделяющимся на фоне всех объявлений можно с помощью лаконичного декора и аксессуаров. Они должны подходить по стилю ремонта и создавать уют. «Аксессуары должны быть разными по масштабу и не слишком мелкими, чтобы не добавлять интерьеру визуальный шум. Также стоит добавить зеркала, которые помогут визуально увеличить пространство. При этом с декором важно не переборщить — он должен дополнять интерьер, а не захламлять его», — рекомендует дизайнер. Она отметила, что также не стоит экономить на текстиле. К примеру, грамотно подобранные шторы способны не только подчеркнуть стилевое и цветовое решение интерьера, но и визуально изменить пропорции окон или высоту потолка, рассказала дизайнер.
Придать оригинальности и подчеркнуть статусность ремонта помогут дорогие розетки и выключатели, а также качественная фурнитура, отметила Родионова. Она отметила, что также следует продумать разные сценарии освещения. «Советую выбирать свет нейтральной температуры — слишком теплый сделает картинку желтой и тусклой, а слишком холодный будет ассоциироваться с офисными помещениями», — комментирует дизайнер.
Налоги на флиппинг
Флиппингом квартир могут заниматься как физические лица, так и ИП. Физические лица в случае, если они владели недвижимостью менее пяти лет или трех лет, если это единственное жилье, должны будут уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от разницы между ценой покупки квартиры и ценой продажи. «Следует учитывать, что физические лица могут продавать в год без рисков одну-две квартиры, если продажа раз в год происходит систематически, то возможно привлечение к ответственности в виде доначисления налогов и пеней за три года. Налоги будут считать по основной системе налогообложения, включая НДС. Кроме того, на нелегального предпринимателя возможно наложение штрафа за непостановку на учет в налоговой — 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тыс. руб.). Штраф за неуплату налогов и страховых взносов — 40% от недоимки (п. 2 ст. 116 НК РФ, п. 3 ст. 122 НК РФ)», — рассказала юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева.
ИП уплачивают налоги в зависимости от выбранной ими системы налогообложения: УСН с объектом налогообложения «Доходы» предполагает выплату налога в размере 6%, УСН с объектом налогообложения «Доходы минус раходы» — 15%, в некоторых регионах размер может быть снижен до 5%, уточнила Шлеева. По ее словам, флипперы вправе применить налоговый вычет (уменьшение налоговой базы на 1 млн руб. или возврат налога, если есть доход, с которого уплачивается 13%).
Риски
Объемы вложений
Стоит учесть, что потребуется немало затрат на создание товарного вида объекта. Лоты, которые выбирают для этой цели, как правило, в максимально плохом состоянии, отметила Дымова из Est-a-Тet. Она подчеркнула, что необходимо просчитать, за сколько можно в будущем продать объект, проанализировать соотношение суммы покупки, объема вложений и суммы прибыли. Не каждый объект возможно продать выгодно, считает эксперт.
Сроки
К другим рискам также относятся непредсказуемость ценообразования на строительные материалы и мебель, а также человеческий фактор. «Если флиппер просчитается с выбором строительной бригады и сроки ремонта сдвинутся, а затраты увеличатся, он получит меньшую прибыль, выйдет в ноль, в худшем случае — зафиксирует убытки. Кроме того, к недостаткам можно отнести увеличившийся срок экспозиции квартир на вторичном рынке с двух-трех до шести месяцев в зависимости от класса и комнатности жилья за последний год», — отметила эксперт «НДВ».
Спорная сделка
Существуют еще несколько рисков при покупке квартиры для последующей продажи. «Сделка может быть оспорена, и даже честный покупатель рискует потерять свои деньги и имущество. Например, такое может произойти, если не учтен кто-то из наследников. Поэтому необходимо очень внимательно проверять документы у собственника. Стоит отметить, что низкая цена может говорить не только о плохом состоянии квартиры и мутных сделках, но и об обременениях. Это могут быть ипотека, арест, рента. Однако все обременения можно снять, если объект стоит того», — отметила Дымова.
Опасный ремонт
Другой опасностью является то, что ремонт в старых квартирах довольно опасен. К примеру могут прорваться трубы, что приведет к затоплению соседей, обвалиться часть стены, отметила Мищенко. Для того чтобы обезопасить себя от лишних затрат, она рекомендовала застраховать свое жилье. Еще одним риском являются насекомые, которых нередко можно встретить в убитых квартирах, от них не так просто избавиться и это может также потребовать немалых затрат.
«Во флиппинге достаточно рисков и сложностей»
Роман Волосков:
— Во флиппинге достаточно рисков и сложностей. Это не пассивный доход. Чаще всего возникают сложности при подборе и в процессе ремонта. В подборе важно получить от продавца полный пакет документов, но, к сожалению, это важно только нам. А в ремонте могут возникнуть непредвиденные расходы, особенно без должного контроля за строителями. Самый главный риск — это потеря титула собственности, то есть изъятие квартиры по суду. При этом после продажи квартиры этот риск не исчезает. Для защиты от подобных ситуаций всегда обращайтесь к профильным юристам для проверки квартиры перед покупкой.
