Ипотека — это удобный инструмент финансирования, проверенный временем, который позволяет купить жилье здесь и сейчас, не откладывая на будущее, с помощью заемных денег.
Функциональность ипотеки гораздо шире, чем думают многие: она не ограничивается только недвижимостью. Ее можно взять на разные покупки, главное условие — оставить залог, который примет банк. На что оформляют ипотеку, с чего начать ее получение, что нужно для ипотеки на квартиру, расскажем в этой статье.
Что такое ипотека на жилье
Популярность ипотеки подтверждает статистика: больше половины сделок по покупке жилья, например, в Московской агломерации (столица, присоединенные территории и область) заключаются с привлечением ипотечного кредита.
Что значит ипотека? Прежде всего — это доступный способ быстро обзавестись собственным жильем. Но это не единственный вид использования ипотечного кредита. Формально ипотека — долгосрочный кредит под залог имущества. А суть ипотеки на квартиру или другое жилье в том, что объектом залога будет недвижимость.
При этом, покупая иную дорогостоящую вещь, потенциальный клиент банка тоже обязан гарантировать выплату заемных средств, а банк должен быть уверен в возврате кредита. Делается это под гарантию в виде залога, которым чаще всего выступает недвижимость. То есть, если заложить банку имеющиеся квартиру или дом, в ипотеку можно купить:
- машину
- гараж
- машино-место
- яхту
- земельный участок
Ипотечный договор обязывает заемщика платить кредитору, чтобы не лишиться объекта залога. Другими словами, если не вносить платежи по кредиту, можно потерять заложенное имущество.
История ипотеки
Трудно поверить, но слово «ипотека» впервые было использовано в VI в до н. э. в Древней Греции. Хотя значение тогда у него было совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливали на земле человека, не выплатившего свой долг. На столбе вывешивали надпись о том, что земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания в землю заемщика столба упразднилась, а значение осталось и переросло в понятие кредитования под залог.
В России такая практика — кредитование под залог — появилась недавно. На законодательном уровне возможность брать кредит на жилье возникла только в конце 90-х годов прошлого века. Механизм ипотечного кредитования в России быстро прижился, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с переменным успехом или не получает широкого распространения.
Что такое ипотечная ссуда
Главное отличие ссуды от ипотеки на жилье в том, что ссуду можно взять, не обладая никаким имуществом. Залог нужен, но при оформлении ссуды им может быть приобретаемая недвижимость.
То есть заемщик, обращаясь в банк, не должен быть собственником. Наличие недвижимости может повлиять на условия, на которых банк выдаст ссуду, но обладание ею не обязательно. Это означает, что можно взять ипотеку, имея только минимальный первоначальный взнос и постоянный доход.
При получении такого кредита приобретаемое жилье оформляется на заемщика. Он может им пользоваться и, например, не тратиться на аренду. А банк получает купленную квартиру или дом в залог и может быть уверен, что при нарушении графика выплат он получит заложенную недвижимость в собственность.
Это значит, что в случае чего банк сможет ее продать и возместить потери: не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был выплачивать.
В чем разница между ипотекой и кредитом
Ипотека простыми словами — это кредит на длительный срок под залог. Какое именно имущество — имеющееся или приобретаемое — закладывает заемщик, неважно. Для банка имущество гарантирует возврат долга, поэтому в ипотеку можно купить не только жилье. «Просто» кредит банк может выдать без залога, но процентная ставка по нему будет выше.
Что означает ипотека в сравнении с обычным кредитом: ипотечное кредитование для заемщика намного более привлекательно не только из-за размера суммы и срока ее возврата. Ключевое преимущество — в пониженной процентной ставке.
Как работает ипотека
У ипотеки важная экономическая и социальная функции. Доступная ипотека поддерживает продажи строящегося жилья, стабилизируя огромную строительную отрасль, которая пересекается чуть ли не со всеми сегментами экономики. Одновременно, если кредитная программа позволяет купить квартиру или дом и платить за них до 40% месячного дохода, растут обеспеченность жильем населения и качество его жизни.
Ипотечный механизм
Ипотека в России — относительно молодой банковский инструмент и при этом гибкий. Его значимость для страны обеспечивает ему высокую скорость развития, поэтому условия ипотечного кредитования постоянно улучшаются.
Сейчас получение ипотеки происходит следующим образом:
- Клиент подает в банк заявку на оформление кредита на жилье, сопровождая ее всем, что нужно для ипотеки, — документами о доходах, семейном положении, занятости.
- Банк изучает информацию о потенциальном заемщике и принимает решение о выдаче ипотечного кредита.
- Если решение положительное, банк и клиент заключают ипотечный договор с указанием объекта залога — это может быть приобретаемая недвижимость или уже имеющаяся в собственности недвижимость заемщика.
- К этому моменту у заемщика должна быть сумма первоначального взноса в соответствии с требованиями банка (от 10 до 30% от стоимости жилья, но на строящееся жилье могут быть программы без первого взноса), деньги на страховку и дополнительные расходы.
- Банк согласно заключенному договору выдает недостающую сумму на покупку недвижимости.
Что происходит после оформления ипотеки
Заемщик покупает жилье, оформляет его в собственность. При этом в Росреестре хранятся сведения об обременении — квартира находится в залоге у банка до погашения кредита. Далее заемщик пользуется жильем и вносит платежи по кредиту согласно полученному от кредитора графику, до полного погашения задолженности.
Что будет, если перестать платить по ипотеке
Продав это имущество, банк покроет сумму, затраченную на его покупку, и проценты за пользование этими средствами.
Но это крайний вариант. Чем хороша ипотека: чаще всего банк идет навстречу клиенту, оказавшемуся в трудной ситуации. Распространенные варианты в таком случае — рефинансирование ипотеки или «заморозка» выплат на определенный период (это называется кредитными каникулами). Подробнее о возможностях заемщика в трудной ситуации можно почитать в этой статье.
Если это не помогло и заемщик по-прежнему не может обслуживать кредит, ипотечный договор будет расторгнут. Залоговое имущество выставят на торги, чтобы его продажа покрыла банковские издержки.
Суть ипотечных кредитов
Ипотека — это формат помощи при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. Сегодня ипотека — самое выгодное предложение на рынке недвижимости. В зависимости от типа жилья для оформления ипотеки необходимо иметь 10—50% стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.
Для многих граждан ипотечный кредит — единственная возможность получить собственное жилье. В списке условий, позволяющих рассчитывать на одобрение ипотеки, перечислены:
- постоянный доход
- сумма для первоначального взноса
- соответствие требованиям банка
Этот способ кредитования удобен и для заемщика, так как предлагает выгодные условия и для кредитора, поскольку снижает риск невыплаты кредита до минимума. Как узнать условия, рассчитать платежи и подать заявку, можно почитать здесь.
Виды ипотечных кредитов
В России наиболее популярны ипотечные кредиты на покупку жилья, то есть одной из сторон договора выступает кредитная организация. В мировой практике видов ипотеки гораздо больше:
- по соглашению сторон
- по закону
- по судебному решению
К ипотеке по соглашению сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые фиксируют возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может быть не только денежная ссуда, но и другие условия.
Ипотека по закону подразумевает кредитование частных лиц банками (как раз этот вид популярен в России). В этом случае обе стороны изначально договариваются о предмете залога.
Российские банки обычно предлагают:
- покупку жилья от застройщика
- покупку жилья на вторичном рынке
- ипотеку на строительство жилого дома
- ипотеку с господдержкой
- военную ипотеку
Законы об ипотеке
Впервые понятие «ипотека» в законодательстве было использовано в 1998 году в Федеральном законе № 102 «Об ипотеке». Этот документ действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С развитием программы ипотеки нужная информация была внесена в Жилищный и Земельный кодексы, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и с другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.
Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить ряд вспомогательных законов, которые работают на каждом из них.
Это закон № 135 «Об оценочной деятельности»: в соответствии с ним жилье должно получить перед заключением договора ипотеки свидетельство с указанием рыночной стоимости.
Плюс закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, им является заемщик.
В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставление льгот для покупки жилья разным категориям граждан.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование — это самый выгодный способ приобретения жилой недвижимости, если нет всей суммы на ее покупку. Кредит позволяет пользоваться жильем прямо сейчас, постепенно оплачивая его стоимость.
Фактически условия ипотеки позволяют растянуть оплату на десятки лет, что не столь обременительно для ежемесячного семейного бюджета. С другой стороны, заемщик заведомо соглашается на уплату суммы, превышающей стоимость квартиры.
Однако ипотека — это кредит, а значит, банку нужна информация о доходах. Конечно, оформить ипотеку можно и без справки с места работы, но тогда процентная ставка будет выше средней.
Во многих банках есть льготы для действующих клиентов. При этом, если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагается. Кроме того, при нарушении графика выплат есть риск потери жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.
