Для большинства россиян жилья ипотека остается самым доступным способом покупки жилья. Обычно ипотекой называют банковский кредит на приобретение недвижимого имущества или долг перед банком по этому кредиту. С точки зрения обывателя так оно и есть, но есть некоторые нюансы. Разбираемся: что такое ипотека и какие виды ипотеки существуют в России.
Что такое ипотека
Ипотека — это один из видов жилищного кредитования, от других кредитов она отличается тем, что оформляется под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости. Залог является обязательным условием при оформлении ипотеки, это своего рода страховка для банка — если у заемщика возникнут проблемы с обслуживанием ипотечного кредита, банк сможет продать залоговую недвижимость, чтобы вернуть свои деньги.
До полного погашения ипотеки недвижимость находится под обременением — ее нельзя продать или подарить, также невозможно сделать в заложенном помещении перепланировку без согласия банка. Обременение регистрируется в Росреестре, после выплаты ипотеки обременение нужно снять — только тогда квартира или дом полностью станут вашими.
Ипотека отличается от других кредитов более низкими ставками, это возможно именно благодаря залогу — даже если должник не сможет выплатить кредит, банк не потеряет свои средства.
Ипотечный кредит можно получить на покупку готового или строящегося жилья, в том числе индивидуального (частного), а также на земельный участок под ИЖС.
Условия получения жилищного кредита
Основные условия для получения ипотеки в России — заемщик должен быть совершеннолетним и иметь российское гражданство.
Также банки оценивают:
- трудовой стаж и трудоспособность клиента;
- место работы;
- состав семьи, наличие иждивенцев;
- доход (активный и пассивный), подтвержденный справками;
- наличие имущества (другая недвижимость, автомобиль и т.п.);
- кредитную историю заемщика.
Размер первоначального взноса, срок ипотечного кредита и процентная ставка определяются в зависимости от суммы кредита, уровня дохода и возраста заемщика. Кроме того, большинство банков снижают процентную ставку для зарплатных клиентов и при дополнительном страховании.
Рыночные процентные ставки по ипотеке напрямую зависят от уровня ключевой ставки Центробанка РФ. Ставки по льготным ипотечным программам зависят от уровня максимальной ставки, установленной государством, — однако для таких программ ограничен лимит кредита.
Ипотечные программы
Ипотеку можно взять на покупку первичного или вторичного жилья. Во втором случае ставки будут только рыночными — льготной ипотеки для «вторички» не существует, как и ипотеки от застройщиков. Есть лишь одно исключение: когда уже построенное жилье все еще продает сам застройщик.
Для первичного рынка также существуют рыночные программы, ставки по ним примерно такие же, как для вторичного рынка. Большинство потенциальных заемщиков выбирают программы с более низкими ставками, самые распространенные такие продукты: льготная ипотека с господдержкой, семейная ипотека и IT-ипотека. Они работают по всей стране, в отличие от сельской или дальневосточной ипотеки.
Программы льготной ипотеки
Рассмотрим виды ипотечных кредитов под льготный процент.
Господдержка 2020
Самая известная программа льготной ипотеки была запущена весной 2020 года в качестве меры поддержки строительной отрасли в период пандемии коронавируса. Изначально «Господдержка 2020» была рассчитана до конца октября того же года, но в итоге ее действие несколько раз продлевали, и сейчас она работает до 1 июля 2024 года.
Приобрести по этой программе можно квартиру в новостройке, также можно взять льготный кредит на строительство частного дома. С 1 января 2023 года максимальная процентная ставка по ней составляет 8% годовых, зачастую банки предлагают меньший процент.
Максимальный размер займа составляет 15 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а для остальных российских регионов — 6 млн рублей. Эту сумму можно увеличить до 30 и 15 млн рублей соответственно, однако дополнительная сумма будет выдана по рыночной или иной субсидируемой ставке.
Минимальный размер первоначального взноса — 15% от стоимости объекта. Ряд банков устанавливают этот порог от 20%. Срок действия кредита — до 30 лет.
Семейная ипотека
Программа семейной ипотеки появилась раньше — в 2018 году. С тех пор ее условия несколько раз менялись, неизменной оставалась только ставка — 6% годовых. Сейчас максимальный размер кредита аналогичен льготной ипотеке — 15 млн рублей для столичных регионов и 6 млн рублей для других субъектов РФ, эти суммы можно увеличить до 30 и 15 млн рублей при комбинировании семейной ипотеки с другими программами. Первый взнос — от 15%.
С 2023 года право на семейную ипотеку появилось у семей, в которых есть как минимум двое несовершеннолетних детей, то есть в возрасте до 18 лет. Также приобрести жилье по этой программе по-прежнему могут родители, у которых хотя бы один ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Сама программа действует до 1 июля 2024 года.
Взять семейную ипотеку можно на покупку квартиры или дома у юрлица (застройщика) по ДДУ или договору купли-продажи. На апартаменты и иные коммерческие и нежилые помещения семейная ипотека, как и ипотека с господдержкой, не распространяется.
IT-ипотека
Самый новый продукт на рынке льготного ипотечного кредитования появился весной 2022 года — ипотека для сотрудников IT-компаний.
Эта программа предлагает выгодные условия для айтишников, которые работают в компаниях, аккредитованных Минцифры. Ставка по IT-ипотеке не превышает 5%, максимальная сумма кредита в рамках программы — 18 млн рублей для городов-миллионников и 9 млн рублей для других регионов. Как и по другим льготным программам, эту сумму можно поднять до 30 и 15 млн рублей соответственно. Первоначальный взнос — от 15%.
Нюанс: получить жилищный кредит по этой программе могут IT-специалисты в возрасте от 22 до 45 лет с доходом от 150 тыс. рублей в городах-миллионниках и от 100 тыс. рублей в других городах. Уровень дохода определяется до вычета НДФЛ.
Осенью 2022 года Минцифры предложило смягчить условия IT-ипотеки: снизить минимальный уровень зарплаты до 120 тыс. рублей для городов-миллионников (кроме Москвы) и до 70 тыс. рублей для других российских регионов, а также расширить возрастные рамки потенциальных заемщиков от 18 до 50 лет включительно.
Субсидированная ипотека от застройщика
Ипотека под низкий процент от застройщика не нова — девелоперы предлагали ипотеку под очень низкий процент и ранее, в предыдущие кризисы, но такая ставка действовала, как правило, не дольше 1-2 лет, после чего повышалась до базовой.
В 2022 году субсидированная ипотека обрела небывалые масштабы — ее предлагали практически все крупные компании, при этом околонулевая ставка (от 0,01%) нередко фиксировалась на весь срок действия кредита. Стоимость объекта (квартиры или апартаментов), реализуемого в ипотеку под низкий процент, повышалась, то есть продавать такое жилье впоследствии будет невыгодно.
В 2023 году Центробанк обещал ввести ограничительные меры для такой ипотеки, и уже в конце 2022 года банки начали сворачивать прием заявок на субсидированную ипотеку со ставкой ниже 3%.
Сейчас взять ипотеку под околонулевой процент все еще можно — но не на весь срок кредита, а на несколько месяцев. Кроме того, девелоперы уже повышают ставки по субсидированной ипотеке, вводя минимальный порог в 3% и выше.
Какая ипотека самая выгодная?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если вы выбираете квартиру на вторичном рынке — не следует рассчитывать на низкую ставку, однако можно выбрать банк с более оптимальными условиями (это может быть банк, на карту которого вы получаете зарплату).
Например, Сбербанк предоставляет ипотеку на «вторичку» с 0% первоначальным взносом — ставка в этом случае будет выше базовой. У многих банков существует ипотека без подтверждения дохода — по ней можно приобрести как вторичное жилье, так и новостройку (в том числе по льготным программам), нюансы: более крупный первоначальный взнос и/или более высокая ставка.
Что касается первичного жилья, то необходимо сравнить разные виды ипотечных программ. Так, для семей с детьми семейная ипотека будет выгоднее, чем «Господдержка-2020», а айтишники с подходящим уровнем дохода предпочтут IT-ипотеку.
Субсидированная ипотека от застройщика подойдет в случае, если вас устраивает определенный проект от конкретного застройщика и вы не собираетесь продавать эту квартиру в ближайшем будущем, поскольку ее стоимость будет завышена.
