Российское законодательство допускает оформление отношений между владельцами квартиры и жильцами в форме простого письменного договора. Чаще всего этого вполне достаточно, но бывают случаи, при которых необходима государственная регистрация договора. Давайте разберёмся, когда и как нужно регистрировать сделку в Росреестре.
Какие договоры подлежат регистрации
Для начала отметим, что договор аренды может быть краткосрочным и долгосрочным. Большинство сделок на рынке аренды оформлено на короткий срок — до года, потому что такие не надо регистрировать в Росреестре.
Если срок временного владения недвижимостью превышает один год — по закону нужно оформить обременение. Без регистрации же такой договор можно оспорить и признать недействительным. А если от оформления уклоняется арендатор, то сделка и вовсе может быть расторгнута. После заключения долгосрочного договора аренды подать документы на регистрацию надо в течение месяца.
Как подавать документы
Заявление на регистрацию может направить любая из сторон — как наниматель, так и собственник. Сейчас доступны два варианта подачи документов — лично или онлайн:
- бумажное заявление подают в офисах «Мои документы»;
- электронную версию отправляют через сайт Росреестра — потребуется электронная подпись.
Важный момент: если владелец недвижимости ранее подавал заявление о запрете совершения сделок с недвижимостью без его присутствия, то пакет документов он должен предоставить лично. Иначе запрос вернут без рассмотрения.
Какие нужны документы
Для регистрации договора нужно подтвердить условия сделки, права сторон договора на её заключение и саму возможность аренды квартиры. Вот что необходимо подготовить:
1. Документы, подтверждающие личность и полномочия сторон или их представителей:
- паспорт, если заявителем является физическое лицо;
- доверенность, если документы подаёт представитель;
- пакет учредительных документов и доверенность от имени компании, если заявитель юридическое лицо.
2. Заявление о государственной регистрации. Если пакет документов подаётся лично в офисе «Мои документы», его поможет заполнить сотрудник МФЦ.
3. Документы, подтверждающие право на заключение договора, если недвижимость не является собственностью арендодателя, а также нотариально заверенное согласие на сделку от супруга.
4. Договор аренды недвижимости. Количество экземпляров должно соответствовать количеству сторон в сделке.
Обязательные данные об условиях сделки, без которых договор могут не принять:
- данные для однозначного определения недвижимости: вид объекта, адрес, кадастровый номер, площадь, этажность;
- условия и сроки аренды помещения;
- как оно будет использоваться (если это квартира, то в договоре указывают перечень лиц, которые будут в ней проживать);
- способы, периодичность и размер оплаты;
- условия расторжения договора.
5. Документ подтверждающий оплату госпошлины. Физические лица при обращении в МФЦ могут оплатить госпошлину через терминал, юридические — только с расчётного счёта. ИП могут выбирать их этих вариантов наиболее подходящий.
6. Если арендуемая недвижимость находится в залоге, то дополнительно понадобится согласие залогодержателя. Например, для квартиры, купленной в ипотеку, придётся предоставить письменное согласие банка.
Причины отказа
В течение пяти дней после того, как вы оформили все документы в соответствии с требованиями и подали полный пакет, запись о регистрации договора аренды будет внесена в ЕГРН. На договор также наносится соответствующая отметка о регистрации сделки в Росреестре.
По каким причинам могут отказать:
- каких-то документов не хватает;
- есть правки, внесённые в документы от руки;
- наличие запрета на совершение сделки без присутствия владельца, если пакет документов подавали без него;
- отсутствие письменного согласия залогодержателя или супруга;
- арест недвижимости, который влечёт запрет на сделки.
В случае выявления недочётов сотрудник Росреестра уведомляет заявителя о приостановке регистрации или об отказе.
Срок действия регистрации
Сделка регистрируется в Росреестре на тот срок, который указан в договоре. После окончания этого периода арендные отношения прекращаются. Если срок не указан, то считается, что стороны заключили договор на 5 лет.
В случае, если стороны договорятся об изменениях условий договора в течение срока его действия, им понадобится подписать дополнительное соглашение и также зарегистрировать его в Росреестре, иначе новые договорённости не будут иметь юридической силы. Поэтому рекомендуем вам тщательно проверить все пункты договора перед тем как подавать его на регистрацию.
Обратите внимание: госорганы не имеют права без заявлений вносить изменения в Росреестр. Поэтому окончание срока аренды не означает автоматическое погашение записи в ЕГРН. Чтобы внести изменения в реестр недвижимости, любая из сторон может подать заявление теми же способами, что и для регистрации договора.
Коротко о главном
Договор аренды может быть краткосрочным и долгосрочным. Большинство сделок на рынке аренды оформлено на короткий срок — до года, потому что такие не надо регистрировать в Росреестре. После заключения долгосрочного договора аренды подать документы на регистрацию надо в течение месяца. В течение пяти дней после того, как вы оформили все документы в соответствии с требованиями и подали полный пакет, запись о регистрации договора аренды будет внесена в ЕГРН. В случае выявления недочётов сотрудник Росреестра уведомляет заявителя о приостановке регистрации или об отказе.
