Квартира может быть в собственности сразу у нескольких владельцев. Человек, которому принадлежит доля в такой недвижимости, может распорядиться ей как захочет, в том числе и подарить. Наш материал посвящен особенностям, которые нужно учитывать при заключении договора дарения доли в квартире. Рассмотрим порядок оформления такой сделки и выясним, чем он отличается от правил, предусмотренных для целого объекта недвижимости. Также поговорим об аспектах заключения договора дарения, по которому доля объекта передается близкому родственнику.
Как оформить договор дарения доли в квартире
Участник долевой собственности может по собственному желанию продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею каким-то другим способом, соблюдая при этом правила, предусмотренные отечественным гражданским законодательством. То же самое вправе сделать и собственник целого объекта недвижимости, распорядившись долей в нем (п. п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).
Дарение представляет собой безвозмездную сделку. Владелец может подарить принадлежащую ему долю любому лицу, за некоторыми, предусмотренными законодателем, исключениями. Так, нельзя передать в дар учителю со стороны учеников и их родственников подарок, стоимость которого будет больше 3 тысяч рублей. Это же касается лиц, замещающих государственные должности, если презент вручается в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей. Кроме того, не допускается дарение доли в квартире, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого из сособственников, будет меньше 6 кв.м. общей площади жилья. Устанавливают это пропорционально размеру доли каждого из совладельцев (п. 1 ст. 572, пп. 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
При этом предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении не нужно. Связано это с тем, что правило о преимущественном праве приобретения доли работает лишь при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Особый порядок осуществления безвозмездных сделок между резидентами и лицами иностранных государств установлен в отношении находящейся на территории нашей страны недвижимости согласно Перечню, утвержденному Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р. В данной ситуации к резидентам — физлицам отнесены люди, имеющие российское гражданство, а также постоянно проживающие в России на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Это следует из п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 № 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ; пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81; пп. «ж» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 № 254; п. 16 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295.
Чтобы оформить договор дарения доли в праве собственности на квартиру, нужно пройти несколько этапов. Рассмотрим их:
Этап 1. При дарении доли в квартире одним из супругов или несовершеннолетним подростком в возрасте от 14 до 18 лет в зависимости от определенной ситуации может потребоваться согласие другого супруга либо законного представителя такого несовершеннолетнего.
Так, нотариально заверенный документ о согласии супруга на сделку нужен, если даритель приобретал передаваемую долю в период официального брака по возмездной сделке, и при этом нет брачного договора, который устанавливает особый режим имущества супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). На практике в случае, если даритель на момент приобретения имущества в браке не состоял, регистрирующие органы просят зафиксировать это в тексте договора.
От супруга человека, принимающего дар, такое согласие не требуется, поскольку сделка признается безвозмездной. По закону подаренное имущество поступает в единоличную собственность одаряемого (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Несовершеннолетнему ребенку в возрасте от 14 до 18 лет письменное согласие его родителей, усыновителей или попечителей в любом случае понадобится, если он является дарителем. При этом такое согласие дается только на основании разрешения органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
От имени малолетних, детей, которым еще не исполнилось 14 лет, и граждан, признанных недееспособными, дарение любой недвижимости их законными представителями запрещено законом (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Если нотариальный документ, содержащий согласие, в конкретной ситуации требуется по закону, то в первую очередь нужно заняться его получением.
Этап 2. Затем понадобится правильно оформить сделку. Договор дарения доли в праве собственности на квартиру заключается в письменной форме. Затем его обязательно должен удостоверить нотариус. Исключение составляют только случаи, когда дарение своих долей совершают все участники долевой собственности по единой сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В этом главное отличие договора дарения с долями от аналогичных сделок с целым объектом недвижимости. Если квартира передается в дар целиком, то участие нотариуса не потребуется.
Нотариус установит личности и дееспособность дарителя и одаряемого, предложит внимательно прочитать проект договора, сверить имена, данные паспортов, адресов и другие сведения о персональных данных. Стороны сделки собственноручно подпишут договор дарения доли в квартире (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Затем нотариус засвидетельствует сделку, вручив каждой стороне отдельный экземпляр договора.
Сделку могут удостоверить два нотариуса или даже большее их количество, если в ее совершении участвуют несколько лиц, но совместно присутствовать в одном месте они не могут. В таком случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в том российском регионе, где находится объект недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).
Когда стороной сделки выступает несовершеннолетний подросток в возрасте от 14 до 18 лет, то свою роспись он будет ставить с согласия родителей. Если одаривается малолетний ребенок, то за него договор подписывает законный представитель. При составлении договора дарения в этом случае указывают сведения не только о дарителе и одаряемом, но также о законном представителе получающего дар. Причем при дарении доли квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах сделки. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Это следует из п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. п. 13, 23, 31 Регламента, утвержденного Приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156; Письмо ФНП от 21.06.2017 № 2664/06-08.
Поскольку нотариальная форма сделки при дарении доли квартиры, как правило, обязательна, то плата за ее свидетельствование берется в виде госпошлины. За нотариальное свидетельствование сделки размер госпошлины составит 0,5% суммы договора, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тысяч рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). По соглашению между собой стороны могут оплатить каждая свою долю.
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит госрегистрации. Такая регистрация производится Росреестром и его территориальными органами (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 1 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
После того, как нотариус удостоверит договор дарения, он должен передать в Росреестр заявление о госрегистрации прав и приложенные к нему бумаги. Действует это правило, только если стороны сделки не высказались против направления данного заявления нотариусом. Исключением признается ситуация, когда в ЕГРН имеется отметка о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без непосредственного участия собственника (либо его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя доверенным лицом. Такой вывод можно сделать из ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1.
В остальных ситуациях можно представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Допускается также отправить договор дарения на регистрацию с помощью специалистов МФЦ.
Подтверждением госрегистрации перехода права собственности в любом случае будет являться выписка из ЕГРН. Она может быть направлена ведомством в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Доходы, полученные физлицом при дарении недвижимости, могут облагаться НДФЛ исходя из кадастровой стоимости полученного в дар имущества. Исключение составляет дар от члена семьи или близкого родственника (п. 18.1 ст. 217, п. 6 ст. 214.10 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Об этом речь пойдет в отдельном разделе нашего материала.
Став собственником доли в квартире, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Образец договора дарения доли в квартире
Стороны сделки могут составить договор самостоятельно, а затем передать нотариусу подготовленный текст для проверки или попросить составить проект договора самого нотариуса. Ниже будет приведен заполненный вариант договора, который можно использовать в качестве образца для разработки собственного документа.
На бланк договора заносят данные сторон сделки: фамилии, имена, отчества, паспортные данные или данные свидетельства о рождении малолетнего ребенка, адреса регистрации. В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Это условия о предмете сделки, условия, которые перечислены в законе или других правовых документах как существенные либо необходимые для договоров определенного вида, а также все те условия, касательно которых по заявлению любой из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Применительно к договору дарения доли в квартире существенным условием является условие о его предмете. Нужно отразить точное описание той доли, которая передается в дар.
Договор дарения доли квартиры между близкими родственниками
Договор дарения, который заключается между близкими родственниками, отличается от аналогичных сделок между другими лицами особенностями налогообложения. Так, в соответствии с абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ люди, получившие недвижимость в порядке дарения от членов семьи или своих близких родственников, освобождаются от уплаты налогов. Это правило действует и при передаче в дар доли квартиры.
При этом важно разобраться, кто по закону считается членом семьи или близким родственником. Согласно СК РФ это:
- супруги,
- родители либо усыновители;
- дети, в том числе усыновленные;
- дедушки;
- бабушки;
- внуки;
- полнородные братья и сестры;
- неполнородные братья и сестры, то есть имеющие общих отца или мать.
Порядок, в котором оформляется договор передачи в дар доли квартиры между близкими родственниками, будет таким же, как и между любыми другими лицами. Сделку нужно оформить в письменной форме и, как правило, удостоверить у нотариуса. Затем переход права собственности придется зарегистрировать в Росреестре. Степень родства между участниками сделки при этом не будет иметь никакого значения.
