Переуступка прав собственности – удобный инструмент для тех, кто хочет продать свою квартиру до ввода объекта в эксплуатацию. Для покупателей такой формат тоже может оказаться удобен – например, если квартир от застройщика почти не осталось, либо они не устраивают его по метражу, цене или планировке. Рассказываем об особенностях заключения договора цессии в 2024-м году, основных рисках такого мероприятия и его основных преимуществах.
Суть договора цессии
Приобретение квартиры в новом доме возможно не только у застройщика, но и у других участников процесса реализации проекта. Наряду с девелоперами, жильё имеют право предлагать подрядчики, юрлица и инвестфонды. Процесс покупки лота на этапе стройки называется переуступкой прав, или договором сессии.
Следует учесть, что до момента сдачи объекта самой квартиры юридически не существует, даже если физически она готова, и вы ее посетили. Суть мероприятия в том, что продавец продает покупателю еще не существующий на документах лот, а только фьючерсные права на него. Покупатель принимает на себя все обязательства дольщика, которые были у продавца, а тот получает компенсацию в виде денег.
Основные преимущества
ЖК возводится в течение нескольких лет, и по мере приближения срока сдачи стоимость квартир неуклонно поднимается. Цессия позволяет вам стать обладателем квартиры в доме, даже если все лоты уже раскупили. Дольщик продаёт квартиру дешевле, чем девелопер, и обычно цессия происходит в домах, находящихся на грани ввода в эксплуатацию.
Преимущества переуступки прав:
· Стоимость квартиры будет ниже, чем при покупке первичного или вторичного жилья;
· Если продавец продает объект срочно, есть возможность получить дополнительную скидку за мгновенный выход на сделку;
· Возможность оформить уступку на этапе строительства и перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастает от 5 до 50 %;
· Возможность купить перспективную квартиру с удачной планировкой на финальной стадии строительства, когда в продаже от застройщика остались только неликвидные варианты на первом этаже или «окна в окна».
Минусы договора цессии
У переуступки есть и недостатки:
· Вы покупаете не готовую квартиру, а только право получить ее в будущем;
· Есть риск попасть на мошенников и двойные продажи;
· Нужно тщательно проверять документы и убедиться, что продавец не оставил вам долгов перед застройщиком;
· Зачастую квартиры по договору цессии продают в проектах, где есть проблемы со сроками сдачи или темпами строительства.
Варианты переуступки
Имеется несколько видов договора цессии:
· Переуступка с ипотекой. Если недвижимость была приобретена в ипотеку с разрешения банка, её можно передать другому лицу до ввода в эксплуатацию;
· Покупка у физического лица. Передача права собственности на недвижимость происходит от продавца к покупателю до регистрации. Чтобы избежать мошенничества со стороны продавца, рекомендуется производить расчёт через банковскую ячейку (аккредитивный счёт);
· Покупка у юрлица. Юридические лица охотно вкладывают средства в строительство с целью получения прибыли от последующей перепродажи. Покупая сразу несколько объектов, компания может получить значительную скидку от застройщика. Поэтому зачастую можно встретить переуступки от юридических лиц.
На первый взгляд, для покупателя разница между оформлением цессии с физическим или юрлицом отсутствует. Но в реальности могут возникнуть трудности.
Покупка квартиры по договору цессии у аффилированного застройщику лица
Ненадёжным считается метод, когда застройщики реализуют жильё на этапе строительства аффилированным компаниям, заключают с ними ДДУ по ценам значительно ниже стандартных и размещают эти деньги на эскроу-счёте. Затем квартиры продаются по договору цессии уже по нормальной цене. Проблема в том, что покупатель вместе с правами требования по ДДУ получает «эскроу», на котором зачислена только начальная, заниженная стоимость квартиры, а разница сразу переходит продавцу и не зачисляется на этот счёт.
В этом случае человек подвергает себя риску. Так, банкротство застройщика может привести к потере внушительной части средств, фактически уплаченных за квартиру. Если девелопер не достроит объект, покупатель получит только те средства, которые размещены на «эскроу». Мы настоятельно рекомендуем тщательно изучать договор цессии, и сравнивать его сумму с той, что хранится на эскроу-счете.
Долги перед девелопером
Приобретение квартиры по переуступке возможно у любого лица, если это одобрено девелопером. И тут кроется проблема – если предыдущий дольщик не оплатил всю стоимость договора, застройщик не будет возражать против перехода долга к новому участнику ДДУ, так как по закону он имеет право требовать задолженность с нового правообладателя. Но для покупателя такой поворот событий не самый лучший – если, конечно, это не было оговорено заранее.
Если такие обстоятельства возникли по недосмотру покупателя, суд не обяжет продавца возмещать ущерб. Поэтому перед заключением контракта необходимо удостовериться, что на руках имеются все платёжные документы. Для упрощения и ускорения процесса проверки оплаты можно попросить у девелопера письменное подтверждение об отсутствии долгов.
Двойные продажи
Один из недостатков приобретения квартиры по переуступке – возможность оплаты её стоимости до официальной регистрации перехода права. Недобросовестные участники долевого строительства могут многократно продавать строящееся жильё разным покупателям.
Собственником становится тот покупатель, который первым регистрирует его в Росреестре. Остальные вынуждены обращаться в суд. В ходе судебного разбирательства может быть принято решение о денежной компенсации пострадавшим, но не о предоставлении им квартиры. Некоторые подают дополнительный иск о признании своей покупки приоритетной, но выиграть удается единицам.
Сам процесс переуступки не является сложным – достаточно собрать пакет документов, получить согласие на переуступку от застройщика, оформить договор, внести средства и перерегистрировать ДДУ на себя.
Таким образом, если вы уверены в застройщике и продавце, договор цессии может оказаться для вас инвестиционно-выгодной процедурой и позволит стать обладателем квартиры мечты по приятной цене в проекте, где подходящих лотов от девелопера же нет. Но если вы сомневаетесь в продавце или застройщике, рекомендуем вам нанять специалиста для юридического сопровождения сделки или и вовсе найти альтернативный вариант в другом проекте.
