Сделки с долями медленно, но верно выходят из тени. Рассказываем, какие меры в сфере жилищного законодательства для этого предприняты.
ЛЬВИНАЯ ДОЛЯ
Начнем с азов: что, собственно говоря, наш закон называет долей? Определение имеется в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Доля – это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом если доли всех собственников выделены, то недвижимость находится в долевой собственности, а если нет, то это считается совместной собственностью.
Петербург, между прочим, является не только коммунальной столицей, но и, если можно так выразиться, долевой. Согласно аналитике Росреестра за 2022 год, в долевой собственности в городе на Неве находится 86% всех квартир. Поистине львиная доля! (Для сравнения: два других лидера этого рейтинга – Екатеринбург и Москва – заметно отстают с показателями 52% и 45% соответственно.)
Сразу опровергнем стереотип о том, что в Питере долями владеют в основном жители коммунальных квартир, которыми так богат центр города. Это не так. Разделены на доли могут быть и обычные типовые квартиры в спальных районах, и жилье в новостройках – как возводящихся, так и уже сданных.
Бывает и такое, что квартира приобреталась в индивидуальную собственность, а потом в ней выделяются доли. Например, это происходит при разводе супругов, купивших жилье в браке. Или когда уходит из жизни владелец, а его родственники вступают в права наследства в тех пропорциях, которые указаны в завещании. Еще одной причиной, характерной для старых домов, может быть приватизация жилья, в результате которой квартиру оформляли сразу на всех имеющих такое право.
ТРИ ТИПА ПОКУПАТЕЛЕЙ
Казалось бы, доля в квартире, особенно маленькая, вещь специфическая. Однако на каждый товар найдется свой купец. Особенно с учетом весомого преимущества в виде низкой цены.
Кто же отваживается на покупку доли?
Во-первых, это жители провинции, решившие перебраться в Северную столицу. На этот шаг они идут, прежде всего чтобы получить регистрацию. Прописанному и на работу легче устроиться, и ипотеку взять, чтобы купить жилье площадью побольше.
Во-вторых, это те граждане, кто реально собирается проживать на купленной площади. На покупку комнаты в коммуналке денег у них недостаточно, при этом аренду жилья они не рассматривают. Вот и выбирают вариант «в тесноте, да не в обиде».
И в-третьих, это риэлторы. Они намеренно выкупают доли с прицелом на остальную жилплощадь, чтобы в перспективе выставить на продажу целую квартиру. Бывает, что такая стратегия не срабатывает. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом, после чего можно выделить полноценную комнату и продать.
Фактически происходит привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, человек владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо с согласия остальных собственников, либо по решению суда определить, что его собственность – не просто дробь на бумажке, а конкретная комната. При этом должно быть соблюдено условие: метраж его доли равен или превышает площадь данной комнаты.
ДОЛОЙ АФЕРЫ!
Купля-продажа доли, как мы убедились, может иметь вполне невинные цели. Однако еще недавно такие сделки буквально притягивали к себе аферистов всех мастей. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок и прочих махинаций мошенники завладевали имуществом добросовестных собственников, и последние ничего не могли добиться даже в суде. И законодатель решил положить предел беззаконию!
Первым шагом стало принятие в 2014 году закона о «резиновых квартирах» (376-ФЗ). Тут речь не столько о покупке долей, сколько о том, что собственники жилья, особенно в крупных городах, незаконно прописывали у себя десятки мигрантов, которые на самом деле там не жили. Чем больше собственников было у жилья, тем больше нелегалов там могло быть зарегистрировано. Порой счет шел на сотни человек!
После принятия закона вышел ряд судебных определений и разъяснений. В Петербурге, в частности, сложилась практика, по которой собственник может получить право фактического проживания и прописки, только если он владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади. Как следствие, все доли меньшей площади рухнули в цене: цены на них теперь начинаются от 50 тыс. руб. Затем идут доли «под прописку», пресловутые 4 метра и чуть больше, – они стоят уже от 200 тыс. руб. Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где жить можно на самом деле, но порядок пользования с привязкой к какой-либо комнате определить нельзя. Например, 1/2 однушки. В общем, структура этого сегмента радикально изменилась.
ПРЕИМУЩЕСТВА – СОСЕДЯМ
Через год гайки закрутили еще больше. С 2015-го для всех сделок по возмездному отчуждению долей введено обязательное нотариальное удостоверение. А в 2016 году принят закон с требованием любую смену собственника долей недвижимости (включая дарение) оформлять у нотариуса.
По закону и раньше, и сейчас право преимущественного выкупа доли в квартире принадлежит сособственникам продавца. Прежде чем выставить свою долю на рынок, владелец должен предложить ее соседям, составив письменное извещение с указанием цены. Передать такое уведомление можно тремя способами: лично в руки, заказным письмом либо через нотариуса. Далее у совладельцев есть ровно месяц на то, чтобы либо приобрести долю, либо официально отказаться от сделки, после чего продавец вправе предложить ее любому другому лицу.
Особо предприимчивые граждане в свое время нашли в этом механизме лазейку. Собственник доли сначала дарил ее мизерную часть (допустим, один квадрат в пересчете на метры) потенциальному покупателю, после чего на законных основаниях продавал ему оставшуюся часть.
НОТАРИУС «МАСТ ХЭВ»
Сегодня подобная уловка невозможна: дарите вы долю или продаете – на всё нужен нотариат. В сделках с долями теперь это «маст хэв»! Именно нотариус должен проверить, не является ли дарение дымовой завесой для фактической купли-продажи. Он также обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры осведомлены о планирующейся продаже доли. Как уже говорилось, в извещении фигурирует стоимость доли, и продать ее дешевле не получится, иначе сделка легко оспаривается в суде.
Совладельцы, которые приобретать долю не собираются, должны нотариально оформить отказ. Тут, разумеется, могут быть сложности: иногда нелегко выяснить местонахождение кого-то из соседей, тем более если они живут в другом городе или стране. Особенно в текущий период, когда часть наших соотечественников выехала из России в неизвестном направлении и на неопределенный период. Тем не менее закон есть закон.
Если по той или иной причине нотариус отказал в регистрации сделки, можно обратиться в суд. Но это уже, как говорится, издержки. В целом же добросовестным участникам сделки действовать через нотариуса даже удобнее: он не только проверит законность сделки, но и сам сформирует пакет документов и отправит их в Росреестр (причем в электронной форме, что заметно ускорит процесс регистрации).
МИКРО ПОД ЗАПРЕТОМ
И напоследок о самом свежем нововведении, вступившем в силу 1 сентября 2022 года. До этой даты жилье разрешали делить на доли любого размера, что приводило порой к абсурдным ситуациям. Например, владельцами одной из квартир в Москве стали 286 (!) человек, которые получили не только столичную прописку, но и социальные пособия суммарно на 10 млн руб. Были и такие случаи, что люди, унаследовав, скажем, 1/10 квартиры, делили эту долю на части и дарили подставным лицам. Те вселялись и пользовались общей кухней и ванной, а владельцы 9/10, потерпев какое-то время подобный дискомфорт, соглашались продать свои комнаты сильно ниже рынка.
Теперь Жилищным кодексом РФ запрещено дробить жилье на микродоли, то есть на части меньше 6 квадратов (тут уже имеется в виду не жилая, а общая площадь квартиры). Если такая сделка каким-то образом и произойдет, то ее признают ничтожной. Обычно это проблема покупателя: он утратит право собственности, и не факт, что деньги вернутся.
Данный запрет не затрагивает ситуации, когда недвижимость делят при получении наследства, при приватизации и при использовании материнского капитала. Напомним также, что в нашей стране закон обратной силы не имеет. Иными словами, уже существующие доли размером менее 6 кв. м по-прежнему можно дарить, менять, продавать, покупать или наследовать.
Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:
– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.
Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.
В 2022 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.
