Все больше россиян выбирают частный дом в качестве основного места для проживания. Поэтому важным фактором становится наличие постоянной регистрации. Как этот и другие факторы влияют на цены — в обзоре Циан.Аналитики.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
- Стоимость дома на землях ИЖС — на 70% выше, чем по объектам на участках для садоводства. За три года цены в обоих сегментах выросли в 2,2–2,3 раза.
- По размеру дома ИЖС на 37% больше объектов, расположенных на землях садоводства. Площадь первых с 2020 года сократилась на четверть, вторых — лишь на 6%.
- Самая распространенная площадь земельного участка ИЖС — от 6 до 12 соток.
- Всего 3,6% домов в продаже в России доступны в организованных коттеджных поселках. За год доля выросла на 1 п. п.
- Наибольшая доля домов в организованных поселках от всего объема в продаже — в столичном регионе (14,5%) и Ленинградской области (8,3%). Показатель увеличивается на фоне растущей девелоперской активности.
- Дома ИЖС в коттеджных поселках столичного региона на 82% дороже, чем дома ИЖС за их пределами.
Дома на землях ИЖС и СНТ дорожают сопоставимыми темпами
Средняя стоимость дома на участке для ИЖС в среднем по стране на 70% выше, чем по объектам на участках для садоводства. В 2021 году ценовая разница была двукратной, но за счет постепенного сокращения площади домов для постоянного проживания разница в бюджете снижается.
Средняя стоимость дома в России на участке ИЖС составляет 11,7 млн рублей. Это на 17% выше, чем год назад.
Объект на землях садоводства в среднем стоит 6,9 млн рублей, что на 26% больше аналогичного показателя годом ранее.
С 2020 года дома на землях ИЖС подорожали в 2,2 раза, на землях садоводства — в 2,3 раза. Таким образом, объекты в обоих сегментах дорожают сопоставимыми темпами. Основной рост пришелся на 2021–2022 годы — +60 и +66% соответственно.
Средняя стоимость дома в РФ (земли для ИЖС / для садоводства), млн рублей
ИЖС
Динамика за год, %
Садоводство
Динамика за год, %
Март 2020 г.
5,4
–
3,0
–
Март 2021 г.
6,3
15%
3,3
11%
Март 2022 г.
10,0
60%
5,5
66%
Март 2023 г.
11,7
17%
6,9
26%
По данным Циан.Аналитики
Только в Северной Осетии и Иркутской области дома на землях ИЖС в среднем дешевле домов на участках под садоводство — на 10 и 3% соответственно. По остальным регионам наблюдается обратная ситуация. Самый заметный разрыв — в Белгородской области (285%), Республике Коми (256%), Брянской (243%), Кировской (229%) и Курской (201%) областях.
В Москве дома на землях ИЖС дороже на 80% (36,35 млн рублей против 20,14 млн), в Московской области — на 158% (28,3 млн против 10,96 млн). В целом по Московскому региону объекты на участках для индивидуального жилищного строительства стоят 32,3 млн рублей, а на территориях для садоводства — 15,6 млн рублей.
Дома на землях под ИЖС по площади больше на 37%
Весной 2023 года на загородном рынке отмечена минимальная разница в площади домов ИЖС и на землях садоводства — 157,2 кв. м против 114,4 кв. м (37%). Три года назад разрыв составлял 73% — 210,8 кв. м против 121,7 кв. м.
Таким образом, за три года дома на землях ИЖС стали меньше по площади на четверть, тогда как дома на участках для садоводства «потеряли» всего 6%.
Самые большие по площади дома, расположенные на землях для индивидуального жилищного строительства и выставленные на продажу, находятся в Ингушетии, Санкт-Петербурге, Москве, Чечне, Смоленской и Московской областях. В среднем их размер — более 250 «квадратов».
Самые небольшие по площади объекты на землях ИЖС находятся в Забайкалье, Новгородской и Курганской областях, Тыве и Алтае (в среднем — до 100 кв. м).
Половина домов на землях ИЖС находится на участках в 6–12 соток
Площадь земли с домами также снижается. Самый распространенный размер участка для объекта ИЖС — 6–12 соток (48%). По сравнению с 2020 годом доля увеличилась, но незначительно (+2%). Рост произошел за счет снижения доли объектов на участках большей площади: 23% на 12–25 сотках против 27% три года назад. Только 6% домов ИЖС расположено на участках от 25 соток.
Для тех, кто выбирает земли садоводства вместо ИЖС, самая распространенная площадь участка — также 6–12 соток (62%). На площади в 12–25 соток расположен каждый 10-й объект. То есть покупатели переплачивают при покупке дома на земле под индивидуальное строительство не только за его юридический статус, но и за большую площадь участка в среднем. Максимальная доля объектов на территориях от 25 соток (более четверти) — в Липецкой области и Чувашии.
Дома в организованных коттеджных поселках стоят в два раза больше
Отсутствие инфраструктуры для загородного дома является одной из основных проблем. Решение вопроса — приобретение недвижимости в организованном коттеджном поселке, где девелоперы предусматривают определенный инфраструктурный набор. Но всего 3,6% всех домов в продаже представлено в таком формате.
Год назад в среднем по РФ доля домов в организованных поселках составляла 2,6% общего объема. Количество таких вариантов за год выросло на 29%, а домов за пределами поселков стало меньше на 9%. Такая динамика становится следствием выхода новых проектов от застройщиков, осваивающих загородный рынок как новое направление.
Наибольшая доля домов, реализующихся в организованных коттеджных поселках, приходится на столичный регион — 5,5 тыс. домов в марте 2023 года, или 14,5%. Год назад этот же показатель составлял 3,8 тыс. объектов, или 12,9% от общего количества.
В Москве и Подмосковье стоимость домов в организованных коттеджных поселках столичного региона практически в два раза выше, чем по остальным объектам — 40,6 млн рублей против 23,2 млн. Год назад разница также была двукратной — 43,4 млн против 21,2 млн.
Помимо собственной инфраструктуры, единого архитектурного стиля и охраняемой территории покупатели коттеджных поселков имеют на выбор большие площади. В коттеджных поселках это в среднем 304 кв. м против 210 кв. м в других домах.
Если столичным покупателям вместе с принадлежностью дома к коттеджному поселку принципиален и статус ИЖС, то средняя стоимость становится еще выше: 52,8 млн рублей в коттеджном поселке за 349 кв. м против 29 млн за «неорганизованные» варианты, средняя площадь по ним — 260 кв. м. Разница в цене составляет 82%.
Кроме столичного региона больше 5% общего объема предложения дома в коттеджных поселках занимают в Ленинградской области (8,3%), стоимость таких объектов — 16,2 млн против 9,8 млн по остальным вариантам. В других регионах доля домов в организованных поселках еще ниже: жители пользуются городской инфраструктурой.
В коттеджных поселках в среднем удастся приобрести дом на чуть большей площади участка. Например, в столичном регионе, где почти каждый седьмой объект в продаже находится в коттеджном поселке, 30% домов расположено на 12–25 сотках против 26% для «неорганизованных» домов. Площадь участка менее 6 соток имеет всего 6% домов в организованных поселках.
«На протяжении последних трех лет распределение "новинок" загородного рынка на землях для индивидуального жилищного строительства и для садоводства не меняется: на три новых дома ИЖС выходит один дом на землях СНТ. То есть у россиян действительно появляется больший выбор домов для постоянного проживания. Однако объектов именно в коттеджных поселках — минимальное количество», — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Эксперт подчеркнул, что в 2023 году в среднем по стране только 4% домов ИЖС вышло в продажу в рамках коттеджных поселков, а в 2020-м эта доля была еще ниже — 2,5%.
«На фоне рекордных объемов ввода жилья населением остается практически неосвоенная ниша для строительства полноценных коттеджных поселков. Именно отсутствие общедоступной инфраструктуры становится одной из причин, по которым загородный формат подходит не каждому. И без крупных инвесторов ситуация мало меняется», — резюмировал специалист.
