Словосочетание «доступная Ницца» звучит как оксюморон, так как известно, что Лазурный Берег Франции – сосредоточение элитной недвижимости и точка притяжения состоятельных иностранцев со всего мира; Однако город на самом деле многоликий, порой противоречивый, и предложение жилья здесь разнообразно; Мы задались вопросом, что можно подобрать в ценовом диапазоне 200 000-500 000 евро; Какие районы стоит рассмотреть покупателю? И есть ли в Ницце интерес для инвестора с таким бюджетом?
Ницца – крупный город (5-е место в стране по численности населения, 341 032 жителя), расположенный в самом центре средиземноморского побережья Франции в предгорьях Альп. Это красивое, богатое во всех смыслах, слывущее аристократичным, мультикультурное место, в котором переплелось французское и итальянское, а также имеются вкрапления русского и английского.
Немного статистики. В Ницце 3 театра и 8 кинотеатров, 12 плавательных бассейнов, 21 спортивный зал, 22 стадиона, 6825 магазинов и 51 зелёная зона для прогулок.
Цены на жильё, как и везде, зависят от квартала – районы отличаются по ландшафту, уровню развития, атмосфере, репутации. Внутри одного квартала также может наблюдаться разброс цен в зависимости от стиля, состояния дома или квартиры, этажа, вида и других критериев. В любом случае в Ницце, по словам экспертов рынка, есть предложения практически на любой кошелек.
Средние цены на недвижимость в городе – 5000-7000 евро за кв. м и лишь в самых престижных локациях доходят до 10 000-12 000 евро за кв. м. По состоянию на 1 августа 2023 года жильё в Ницце в среднем стоит 5010 евро за кв. м, в том числе виллы – 6726 евро за кв. м, а квартиры – 4875 евро за кв. м (данные Fnaim).
Районы и стили
Город условно делится на две части рекой Пайон, которая сегодня частично спрятана под землю. На левом берегу сильнее итальянское архитектурное влияние, на правом – французское. Стоит отметить, что Ницца многократно переходила из рук в руки – от королевства Прованс к Савойскому дому, затем ненадолго снова к французам, потом опять к государству Пьемонт-Сардиния, а окончательно вошла в состав Франции лишь в 1860 году. Одним из символов влияния традиций обеих стран можно считать знаменитую площадь Массены (военачальник времён наполеоновских войн), которая была спроектирована в 1834 году уроженцем Турина Жозефом Венье. Её архитектура отсылает одновременно и к французским улочкам, и к туринским площадям.
Дома, построенные во второй половине 19 века в ницианском (niçois), или итальянском историческом, стиле расположенные в основном в Старом городе (Vieille Vill), в Портовом квартале (Port Lympia) и в центре Ниццы. Они привлекают преимущественно европейскую клиентуру, которая ценит историю, шарм старины и расположение. Распространенный вариант для инвестиций – разделить большую квартиру на несколько маленьких, отреставрировать и сдавать в аренду.
В Золотом квадрате (Carré d’Or), квартале Симье (Cimiez) и на Английской набережной преобладают дома в невероятно изящном стиле Бель-эпок – французское прочтение модерна (конец 19 – начало 20 века), а также в не менее роскошном ар-деко (1920-1940 годы). Квартиры и виллы с высокими потолками, каминами, лепниной ценятся покупателями со всего мира, которые ищут престиж и пространство.
Дома, построенные в период с 60-х годов прошлого века и до начала нулевых нынешнего, обычно не отличаются изысканной архитектурой, но удобно расположены по всему городу – квартал Флер-Гамбетта (Fleurs-Gambetta), Горбелла (Gorbella), Мадлен (Madeleine) и другие. Зачастую резиденции этого периода могут похвастаться большой закрытой территорией со своим парком, бассейном, теннисным кортом. Такие дома типичны для района Фаброн (Fabron), верхней части квартала Мон-Борон (Mont Boron), Симье (Cimiez).
С начала 2000-х строительство в Ницце ведётся не так активно. Из-за ограниченности пространства здания возводятся точечно. При этом новые дома очень ценятся и быстро находят покупателей. Клиенты готовы дорого платить за современный комфорт и соответствие всем актуальным строительным нормам, которые с каждым годом всё больше ужесточаются.
Выбираем квартиру до 500 000 евро
Предложения в пределах 500 000 евро можно найти в любом из перечисленных районов в зданиях разной стилевой принадлежности, но варианты будут отличаться. На эту сумму можно приобрести:
- студию в районе знаменитой Английской набережной;
- двухкомнатные апартаменты с видом на парк в фактурном буржуазном доме в Золотом квадрате (Carré d’Or);
- трёхкомнатные апартаменты (2+1) в одном из центральных кварталов города;
- четырехкомнатную квартиру в удаленных районах с менее удобным доступом в центр, например, в северной части квартала Симье (Cimiez), Пессикар (Pessicart), Сен- Сильвестр (Saint Sylvestre) или в пока еще менее престижной восточной части Ниццы (Nice Est).
Приведём несколько примеров.
Недалеко от площади Массены, в 5 минутах от Английской набережной, в строящемся доме предлагается студия 26 кв. м за 314 000 евро. Это идеальный вариант под сдачу в аренду туристам.
Квартира с 2 спальнями в строящейся закрытой резиденции в 200 м от пляжа в продаже за 425 000 евро. Комплекс расположен в пригороде Ниццы – Сен-Лоран-дю-Вар.
Квартира с тремя спальнями в симпатичной новостройке в Портовом районе, который также считается престижным, стоит 485 000 евро.
Выбираем квартиру до 250 000 евро
Недорогие квартиры в Ницце (в пределах 200 000-250 000 евро) – вожделенный вариант для инвесторов. В таком бюджете на вторичном рынке можно приобрести студию или двухкомнатную квартиру (с 1 спальней) для себя или сдачи в аренду. Однако при выборе необходимо обращать внимание, приведена ли она в порядок, сделан ли ремонт, понижающий энергопотребление.
Из-за новых ограничений на сдачу в аренду покупатели более требовательно относятся к аспекту энергоэффективности, и пресловутая оценка «Е» и ниже может заставить отказаться от покупки. Однако массовой распродажи квартир с низкими показателями в Ницце пока не наблюдается.
Учитывая современные «зелёные» тренды, пожалуй, порой целесообразнее рассмотреть покупку недвижимости в новостройке, соответствующей всем последним требованиям и нормам. Цены на квартиры в домах на стадии возведения начинаются от 180 000 – 300 000 евро в зависимости от локации и характеристик самого объекта.
Пример бюджетного предложения – студия площадью 32 кв. м в строящемся доме в районе Вернье (в центре, но не у самого берега). Она стоит 177 699 евро.
Сегодня активно застраивается восточная и западная части Ниццы. Эти до недавнего времени недооценённые кварталы сегодня реабилитируются, интегрируются в новое лицо города и имеют высокий потенциал для роста стоимости.
Так произошло, например, с кварталом Либерасьен (Libération), который после реконструкции инфраструктуры, начавшейся в 2017 году и завершённой несколькими годами позже, показал рост цен в 30% за 5 лет.
Студию площадью 30 кв. м в новостройке в Либерасьен можно приобрести за 240 000 евро.
Приятными бонусами при покупке жилья в новостройках остаётся:
- рассрочка на время строительства (иногда застройщик попросит покупателя подтвердить наличие всей суммы на момент входа в проект);
- гарантия полного завершения строительства;
- 10-летняя гарантия качества работ;
- низкие расходы на оформление.
Отметим, что приобрести недвижимость во Франции можно только переводом средств через банковский счёт. Расчёты с россиянами затруднены, но возможны, если человек не в санкционных списках. Потребуются документы, подтверждающие легальное происхождение средств.
Цели покупки
Недвижимость в Ницце покупают и для собственного проживания, и в качестве второго дома. Многие рассматривают её как инвестицию (за последние три года цены на жильё выросли на 17,5%, за последний год – на 3,6%) или используют для получения дохода от сдачи в аренду. Средняя доходность – около 5% годовых.
Надо сказать, что спрос на аренду в городе сегодня повышенный. Сюда приезжают тысячи туристов и деловых людей ежедневно (аэропорт Ниццы – второй по загруженности в стране после парижского).
Кроме того, жильё требуется многочисленным студентам (их около 30 000). Молодые люди обучаются в Университете Ниццы – София-Антиполис, а также в других учебных заведениях, дающих высшее или среднее образование.
Традиционно ищут квартиры под аренду молодые семьи (лишь 58% французов являются владельцами своего жилья), а также приезжие из разных стран.
В Ницце можно комбинировать использование своей недвижимости, сдавая её в летние месяцы в сезонную аренду отдыхающим, а с сентября по июнь – в среднесрочную аренду студентам или другим приезжим. Такой подход значительно повышает рентабельность.
Квартира, которую планируете сдавать в краткосрочную аренду, должна располагаться в центральных кварталах города и в лёгкой пешей или транспортной доступности от моря. Из-за того, что Ницца построена на холмах, путь из района на возвышенности к побережью и обратно порой не настолько быстрый и лёгкий, как хотелось бы.
Недвижимость для сдачи на длительный срок пользуется спросом независимо от того, в каком квартале она находится.
Административных ограничений на долгосрочную (от года) аренду нет. Для сдачи квартиры или дома в краткосрочную – необходимо зарегистрироваться в городских службах и получить специальный код арендодателя. При покупке стоит выяснить, не предусмотрено ли в регламенте дома ограничений на сезонную аренду – в последнее время это встречается всё чаще.
В любом случае владелец обязан сообщить налоговым службам о том, как используется его недвижимость (для себя или для аренды, и какой именно), и подать налоговую декларацию о полученных от аренды доходах.
Небольшой нюанс, связанный со сдачей в долгосрочную аренду, в том, что иногда бывает сложно расторгнуть контракт с недобросовестным арендатором, особенно зимой, так как, по французскому законодательству, хозяин не может выселить квартиросъёмщика в зимний период.
Резюме
На портале HomesOverseas.ru полторы тысячи объявлений о продаже квартир и вилл в Ницце, при этом только в 430 фигурируют объекты стоимостью до 500 000 евро. Как видно из этих цифр, преобладает элитный и премиальный сегмент, что неудивительно, учитывая, что Ницца – излюбленное место у обладающих капиталами иностранцев.
Тем не менее, предложений квартир от 175 000-200 000 евро достаточно. Большая их часть – в качественных современных новостройках на стадии возведения, однако можно подобрать вариант и в старинном здании, интересном с исторической точки зрения.
Русскоязычные покупатели были и остаются активными игроками в сегменте инвестиций во Франции в целом и в Ницце в частности. Сегодня это чаще всего клиенты, желающие грамотно распорядиться свободными средствами, а также создать себе подушку безопасности и доход на ближайшие годы. Некоторые рассматривают приобретение недвижимости из соображений последующего получения ВНЖ во Франции.
Благодарим за помощь в подготовке статьи:
Елену Шибеко, управляющего партнёра агентства Immoconcept
Ольгу Тимонье, директора агентства Premiumazur
Источник: Capital
