Застройщики ожидают, что примеру столицы, власти которой перестали согласовывать проекты с квартирами площадью менее 28 кв. метров, последуют другие города страны, в том числе Екатеринбург. В ближайшие месяцы девелоперы постараются получить разрешения на строительство как можно большего числа проектов с мелкой нарезкой площадей.
Информацию о запрете строительства маленьких квартир Москомэкспертиза распространила на прошлой неделе. В ведомстве сослались на новые «майские указы». Исходя из распоряжения президента, к 2030 году обеспеченность жильем должна достигнуть 33 кв. метров на человека, а к 2036 году — 38 кв. метров. Примеру Москвы уже последовали власти Ленинградской области.
Формально чиновники исполняют Свод правил строительства многоквартирных домов, обновленный еще в мае 2022 года. Именно тогда требования по минимальной площади квартир в новостройках распространили на весь строительный рынок, а не только на государственный и муниципальный жилищный фонд.
Минимальные площади квартир, прописанные в СНиП:
1-комнатные* — 28 кв. м
2-комнатные — 44 кв. м
3-комнатные — 56 кв. м
4-комнатные — 70 кв. м
*СНиП не содержит понятия «студия» и относит их к однокомнатным квартирам.
Местные власти вправе вносить дополнения и уточнения в СНиПы от мая 2022 года, рассказал источник 66.RU в правительстве Свердловской области. Документ допускает отклонения от размера площадей «с учетом демографических требований, достигнутого уровня обеспеченности населения жильем». Эта формулировка дает простор для трактовок, поэтому чиновникам на местах нужно четче урегулировать этот вопрос.
В Екатеринбурге окончательное решение еще не принято, но чиновников беспокоит уменьшение метража квартир. Они пытаются убедить девелоперов отказаться от строительства большого количества студий. Некоторые девелоперы начали жаловаться на то, что им отказывают в согласовании проектов по этой причине.
Логика понятна: крошечные квартиры не помогают решить насущный жилищный вопрос. На деле их массово скупают инвесторы-спекулянты, чтобы потом перепродать или сдать в аренду.
Проблемы из-за перекосов в пользу студий тоже очевидны — большая нагрузка на всю инфраструктуру: детям не хватает мест в школах, автомобили создают пробки при въезде в район, а во дворе нет свободных парковок. Контроль позволит избежать появления анклавов с высокой долей микроскопического жилья и, как следствие, с не самой комфортной средой.
Самый главный аргумент против тоже известен: застройщики, следуя за спросом, вынуждены ограничивать размер квартиры, чтобы ее стоимость с учетом ипотеки не сильно давила на кошелек покупателей.
В Екатеринбурге, как в любом крупном городе, рынок недвижимости ориентирован на небольшие квартиры.
Во-первых, рост цен на недвижимость привел к тому, что среднестатистический покупатель приобретает сейчас жилье до 40 кв. метров.
Во-вторых, такие квартиры, как правило, выбирают те, кто переезжает сюда из небольших городов или северных регионов. А таких хватает.
По оценкам сервиса «Объектив.РФ», потенциал компактного жилья далеко не исчерпан, а спрос (22,36% в общей структуре сделок) на помещения до 30 кв. метров заметно опережает объемы предложения (16,11%).
По подсчетам «Атомстройкомплекса», в 2023 году средняя площадь студий в новостройках города составляла 25 кв. метров, однокомнатных квартир — около 39 кв. метров.
«На нашем рынке недвижимости покупатели стали чаще выбирать квартиры в бюджетном ценовом сегменте — «однушки» и студии, уральские девелоперы постепенно оптимизируют новые объекты, этот процесс обусловлен общим состоянием экономики и изменениями программ поддержки отрасли. Но для Екатеринбурга вопрос «сверхмаленьких» квартир не стоит так остро, как для Москвы и Московской области, где застройщики включают в проекты варианты площадью 16–18 кв. метров», — сказал Станислав Оханов, директор по маркетингу и аналитике компании «Атомстройкомплекс».
Поэтому если запрет распространят на жилой фонд, то в краткосрочной перспективе в цене вырастут апартаменты (они не считаются жильем) и студии, которые девелоперы успели согласовать: ликвидные помещения по 20 кв. метров станут эксклюзивным и дефицитным товаром. Другая ожидаемая тенденция — вывод на рынок, пока это возможно, проектов с большой долей студий, предположил в разговоре с корреспондентом 66.RU представитель одной из строительных компаний.
Инвесторы, которые вовремя не сориентируются, могут столкнуться с издержками.
- Девелоперам придется менять квартирографию, что может сказаться на объеме и габаритах дома и усадке его на земельный участок.
- Увеличение площади квартиры повлияет на цены: чем просторнее жилье, тем меньше стоимость квадратного метра.
- Значит, строители вынуждены будут пересматривать маржинальность проектов и согласовывать с банками, которые выдают кредиты на стройку, новую финансовую модель.
- В конечном счете запуск проектов, которые находились на финальных этапах согласования, могут сдвинуться по времени.
В перспективе средняя цена «квадрата» из-за вымывания самого ликвидного формата недвижимости снизится. А вот средняя стоимость квартир, наоборот, вырастет. И это, вместе с переформатированием с 1 июля условий выдачи госипотеки, сделает новостройки еще менее доступными.
