Стоимость квартир в новостройках в России может снизиться примерно на 10%. Об этом 9 августа в интервью заявил бывший глава Минфина России, экс-банкир и известный экономист Михаил Задорнов. При этом цены, по его прогнозу, и дальше пойдут вниз: наиболее заметное их снижение будет через два года. Речь, разумеется, идет о реальных ценах — номинальные цены на квартиры и дома в России не снизятся, ведь свой вклад внесет инфляция. Насколько реален прогноз экс-министра финансов, «МК» выяснил у экспертов.
Рынок недвижимости России после отмены льготной ипотеки ждут позитивные изменения. «Жесткой просадки не ожидаю, — заявил Задорнов. — Если говорить кратко, значительного падения цен на жилье не будет, хотя возможно снижение примерно на 10%». Это позволит сбалансировать рынок, потому что стоимость жилья перегрета. Экономист добавил, что заметное снижение в реальных ценах, а не в номинальных, будет через два года «При сохранении номинальных цен на жилье и при такой инфляции за два года произойдет реальное снижение стоимости квадратного метра», — подчеркнул экономист.
Прогнозы экс-министра финансов вызвали большие споры среди экспертов. Одни уверены, что никакого снижения не будет, другие говорят, что по ряду объектов возможен дисконт ещё более ощутимый. «С переходом на проектное финансирование у девелоперов почти нет возможности самостоятельно определять свою ценовую политику, — говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. — Стоимость квадратного метра в любом проекте заложена в его финансовую модель, которую банк оценивает при выдаче проектного кредита. Переделать эту модель и защитить изменения в банке — крайне сложный процесс. И, честно говоря, снижение стоимости жилья на 10% не так и много даст покупателям». Ипотечные ставки сегодня находятся на том уровне, что жилье должно стоить на 60-70% дешевле, чтобы рыночный ипотечный платеж стал посильным для населения. С учетом стоимости земли, стройматериалов, подключения к сетям и услуг строительных бригад это просто невозможно, уверен специалист.
«В отсутствии льготной ипотечной господдержки под давлением снизившегося спроса цены на жилье тоже будут ползти вниз, — вступает в дискуссию руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Не повсеместно — будет зависеть от конкретного объекта. И не сразу. Сейчас у застройщиков нет причин устраивать распродажи жилья: они хорошо нарастили продажи в период ажиотажа прошлого года и в преддверии отключения льготной ипотеки в мае-июне этого года. Но по мере завершения существующих проектов и старта новых давление на цены будет расти, так как в новых проектах застройщикам необходимо вновь наполнять эскроу-счета — от объема средств на эскроу зависят ставки по проектному финансированию. Поэтому, чтобы стимулировать спрос, застройщикам придется пойти навстречу покупателям». Новые проекты будут выходить с дисконтом к среднерыночной цене. Да и в целом скидок станет больше ближе к концу года. Также девелоперы будут предлагать больше за те же деньги, например, «кладовка или ремонт в подарок». А в 2025 году может развиться более выраженная тенденция к снижению цен на жилье, полагает аналитик.
«Можно с уверенностью сказать, что, конечно, будут скидки, и они уже начались, — продолжает разговор основатель управляющей компании Smarent Зубик Виктор. — Например, некоторые застройщики относительно своего реального прайса, а не маркетингового, сделали скидку в районе 15%. И сразу же стали относительно дисконта постепенно поднимать цены, так как увидели высокий спрос при резком снижении цены». Поэтому 10% — это минимум. В реальности будет где-то 20%, а где-то не будут делать дисконт, так как хорошая распроданность жилого комплекса и ближайшие сроки сдачи, то есть скидки будут на неликвидные квартиры и планировки. Но большая часть таких квартир плохо продается, потому что они некому не нужны, а не из-за цены, указал эксперт.
Поспорили эксперты и о верности рекомендации, которую Задорнов дал россиянам. Экономист заявил, что что ипотеку в России сейчас брать невыгодно. Он посоветовал соотечественникам снимать жилье или положить свободные деньги на депозит в банке под 19-20%.
По мнению аналитика, если у человека есть финансовая возможность и, например, одобренная семейная ипотека под 6%, то надо ее брать. Риски, что эту программу ужесточат и запустят под 8%, очень высокие, а это будет переплата минимум 1 млн рублей процентов только за первые 5 лет ипотеки. Очень рискованно перекладывать покупку, когда есть финансовые возможности и дешевая ипотека, льготная, от государства, чтобы сэкономить до 10%. А может, цены не упадут или даже вырастут, и что потом делать?
Понятно, что если сейчас нет финансовой возможности, то влазить в кредиты и рассрочку очень глупо, и лучше не покупать недвижимость. «Если нет семейной ипотеки, то я бы чуть подождал и искал бы варианты в рассрочку или траншевую ипотеку, то есть когда вам не нужно сразу платить например 10 млн рублей ипотеки под 20%, а можно взять транш на 1 млн рублей под 20% и уже остаток 9 млн рублей ипотеки вам выдают перед сдачей дома в эксплуатацию», — советует эксперт. А шансы, что ставку снизят в 2026 году, очень велики, и заемщик сможет в будущем рефинансировать ипотеку, утверждает он.
«Период высокой ключевой ставки — это хорошее время, чтобы сберегать, в том числе, и с помощью депозитов, ставки по которым сегодня высокие, — считает Репченко. — Через год-два сумма существенно прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся. И у покупателя будет хороший первоначальный взнос на покупку квартиры».
