В 2022 году российский рынок недвижимости пережил ряд серьезных ударов. Начало специальной военной операции и объявление частичной мобилизации привели к тому, что сперва ставки по ипотеке выросли, продажи просели, а после случился резкий взлет объявлений о продаже жилья. В итоге год завершился для рынка недвижимости тем, что предложение превышало спрос, цены снижались. Сохранится ли эта тенденция и в 2023 году? От чего будет зависеть ситуация? Какие риски сохраняются? Что будет с ценами на новостройки, вторичку, а также на загородную недвижимость? Об этом «МК» рассказал эксперт по недвижимости, автор экономического Telegram-канала Алексей Кричевский.
- Что интересного, важного и значимого стоит выделить для рынка недвижимости на 2023 год?
- Во-первых, застройщиков накроет «похмелье» и депрессия после трех лет пиршества. Процент по льготной ипотеке довели до 8, хитрые программы с околонулевыми ставками тоже прикрыты, то есть, сейчас вписать дополнительные 20% стоимости жилья в его цену за счет ипотеки уже не получится. Следовательно, можно ждать дальнейшую консолидацию сектора, и чуть ли не единственным реальным драйвером для него будет государство — от реновации до комплексного развития территорий и обустройства новых регионов. Во-вторых, тренд на снижение цен на вторичку будет продолжаться и, возможно, даже ускоряться, поскольку на рынке предложения становится все больше как из-за уехавших из страны, так и из-за тех, кто прогадал с вложениями или не тянет ежемесячные платежи по ипотеке. Поэтому можно говорить о том, что цены к концу года снизятся как минимум на 7-8%, как максимум — вплоть до 20%.
- Значит, в этом году жилье в России станет доступнее?
- Смотря что понимать под доступностью жилья. Станут ли доступнее кредиты? Нет, уже сейчас больше половины потенциальных заемщиков разворачивают чуть ли не на этапе скоринга (оценка клиентов банками). Да и вряд ли ЦБ резко начнет опускать ключевую ставку, так что ставки по ипотеке будут примерно на том же уровне, что и сейчас, после очередного раунда поднятия минимальных ставок топовыми банками. Будет ли жилье дешеветь? Вторичное — однозначно да, новостройки — скорее да, поскольку застройщикам придется подстраиваться под обстоятельства. Загородная недвижимость тоже будет постепенно снижаться в стоимости, поскольку спрос на нее будет затухать, даже несмотря на льготные условия кредитования для строительства домов.
- Как обстоит дело с недвижимостью в разных городах России - где самое дорогое жилье, а где самое доступное?
- Самое дорогое — очевидно, в Москве и области, Сочи, Геленджике и Петербурге. Неожиданно в топ выбился Зеленоградск в Калининградской области — это курортный городок на побережье Балтийского моря. Это города, где квадратный метр стоит больше 200 тысяч. В то же время, найти город, где стоимость «квадрата» будет ниже 50 тысяч рублей, не составит труда — их масса.
При строительстве собственного дома нужно понять только одну вещь. Если вы решили, что просчитали все возможные риски, заложили все возможные повышения цен на материалы, рабочую силу, технику в смету — приплюсуйте к ней еще хотя бы 30%. После того, как произведете перерасчет, подумайте, что лучше — купить готовый дом или строить свой. Все максимально просто.
- Какие советы по приобретению недвижимости вы можете дать на этот год - стоит ли подождать лучших времен, а если покупать - когда, что и где?
- При покупке недвижимости нет универсального совета. Обстоятельства и финансовые возможности у людей бывают очень разные. Кто-то хорошо заработал и может себе позволить обновить условия жизни, не сильно задумываясь о том, что завтра понравившаяся квартира может подешеветь на 15-20%. Кому-то расширение просто необходимо после прибавления в семье, кто-то разъезжается с родителями или супругом. Если есть необходимость в покупке и есть возможность купить квартиру, то надо брать и покупать. Но при этом помнить, что в текущей ситуации, при отсутствии на рынке платежеспособного спроса и огромном количестве предложения, можно выторговать себе очень хороший дисконт. Иногда он доходит до 15% при рядовой продаже, а при срочной — до 30%, особенно если есть обременение в виде ипотеки.
