Более половины системно значимых российских банков увеличили ставки по ипотеке на 0,5-1%. Теперь в крупнейших финорганизациях страны жилищные кредиты выдаются в среднем под 10-12% годовых. Изменения ставок в банках стало закономерным результатом июльского увеличения ключевого индекса ЦБ до 8,5%. В связи с этим эксперты на рынке ожидают дальнейший рост спроса на госпрограммы. Какими последствиями может обернуться двоякое состояние отечественного квартирного рынка опасно, рассказал глава аналитического управления одного из российских банков Максим Осадчий.
— Жилищное кредитование теперь стало менее доступным для россиян. В таких условиях ожидается, что спрос на льготные виды ипотеки вырастет. Государство, чтобы стимулировать российскую экономику, использует этот рычаг, верно?
— Выгоды, казалось бы, очевидны: активизация жилищного строительства ведет к увеличению ВВП и росту занятости, способствует перетоку активности в смежные индустрии, например, в производство строительных материалов. Однако дьявол, как всегда, кроется в деталях — в неучтенных рисках и издержках.
— Что вы имеете в виду?
— Во-первых, ипотечный пузырь надувается в условиях стагнации экономики. Сравните: на 1 апреля годовой темп роста ипотеки достиг 25%, тогда как рост ВВП в 2023 году оценивается на уровне 1,5-2,5%. Это противоречие создает предпосылки для ипотечного кризиса. Надувают ипотечный пузырь стимулирующие программы государства, то есть различные виды льготной ипотеки: ипотека под 8%, семейная ипотека, дальневосточная и другие.
— К чему это ведет?
— Во-первых, к росту цен на новостройки, опережающему инфляцию. Это происходит из-за того, что рост предложения, то есть строительство, не успевает за ростом спроса, подогреваемого льготной ипотекой. Действительно, фактический объем ввода жилья в многоквартирных в домах за 2022 год вырос всего на 5% по сравнению с объемом ввода за 2021 год, тогда как средняя цена одного квадратного метра на квартиры на первичном рынке жилья выросла на 28,7%. Причем возникает ситуация, когда из-за льготной ипотеки цены на первичном рынке выросли существенно сильнее, чем на вторичном, так как ипотека с господдержкой распространяется только на новостройки.
Дополнительный эффект в рост цен на новостройки вносит «льготная ипотека от застройщика» с очень низким процентом, иногда близким к нулю. Льготная ипотека — это новый инструмент для россиян. Неопытные люди видят только низкую ставку и не понимают, что стоимость квартиры зачастую завышена на десятки процентов по сравнению с ее рыночной стоимостью. Удобный маркетинговый ход: ипотечная ставка существенно ниже рыночного уровня, а стоимость квартиры — существенно выше. И наивные люди расхватывают такие квартиры, как горячие пирожки. Особенно удобно, когда в финансово-промышленной группе есть и банк, и девелопер. Это абсурд, но цены двух одинаковых квартир, одна из которых прошла через чьи-то руки, но в ней никто не жил, а вторая еще относится к «первичке», могут отличаться на десятки процентов — при условии, что «первичка» продается с помощью ипотеки. Только что опубликованная статистика ЦБ за 1 квартал 2023 года впечатляет: в 1 квартале 2023 года средняя цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке оказалась выше средней цены одного квадратного метра на вторичном рынке на 40%. До ажиотажа, связанного с льготной ипотекой, например, в 1 квартале 2019 года, это превышение составляло всего 6,5%.
— Цены - это действительно проблема. На рынке давно говорят, что для настоящего регулирования, помимо льготной ипотеки, нужно ограничивать еще и аппетиты застройщиков. Но ведь это она не единственная?
— Конечно, второе важное последствие льготной ипотеки — рост спроса на новостройки способствует развитию строительной индустрии. А так как в строительной индустрии существенная часть рабочей силы — трудовые мигранты, то получается, что льготная ипотека способствует их массовому притоку. За первое полугодие 2023 года в Россию приехали 2,5 млн трудовых мигрантов, в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из Узбекистана приехало 1,2 млн человек, из Таджикистана – 0,7 млн, из Киргизии — 0,3 млн. Живут мигранты скученно, далеко не в самых комфортных условиях. Это преимущественно молодые мужчины, зачастую с низким уровнем культуры. В местах концентрации трудовых мигрантов происходят многочисленные правонарушения, массовые драки, конфликты с местным населением.
Создаются благоприятные условия для радикализации мигрантов. Куда уходят заработки мигрантов? Часть денег они тратят в России, чем способствуют росту инфляции. Значительную часть денег они отправляют семьям домой. Миллиарды долларов выводятся из России.
— Этот кластер экономики живет в таком режиме многие годы. Регуляторы относятся к этому спокойно.
— Но это не все. Наконец, льготная ипотека способствует росту спроса на кредит и, как следствие, ведет к повышению процентных ставок. Государственное стимулирование ипотеки, как и всякое внешнее вмешательство в экономику, ведет к ее деформациям.
Льготная ипотека — это ипотека subprime (в период кризиса 2008 года так назывались жилищные кредиты, выданные с каким-то серьезным недостатком, например, оформленные на заемщиков с плохой кредитной историей – прим. ред.), «низкокачественная» ипотека, нацеленная на людей с относительно низким уровнем дохода. Эта категория людей наиболее подвержена экономическим и финансовым рискам. Если начинается кризис, то первым страдают бедные. Одна из причин — отсутствие или низкий объем «подушки ликвидности», то есть сбережений на «черный день». Если заемщик не способен обслуживать ипотеку, квартира выбрасывается на рынок, массовые продажи жилья вызывают обвал цен. Ипотечный пузырь лопается, начинается ипотечный кризис, который может перерасти в финансовый и экономический кризис. Именно такой сценарий реализовался в США в 2007-2008 годах.
— Вы считаете возможным повторение событий тех лет в России?
— В условиях перехода экономики на мобилизационные рельсы стимулирование жилищного строительства с помощью льготной ипотеки представляет собой растрату ресурсов и может быть расценено как явное вредительство. Кто упорно поддерживает льготную ипотеку, несмотря на очевидность рисков и издержек, с ней связанных?
Мощные финансово-промышленные группы, включающие в себя девелоперов и банки. Этой силе противостоит ЦБ РФ. Регулятор видит угрозы, связанные с льготной ипотекой. Однако сворачивать ее быстро нельзя, иначе рынок жилья неминуемо обвалится. Банк России охлаждает перегретый рынок ипотеки, ужесточая регулирование и вразумляя чрезмерно жадных банкиров. Ужесточение денежно-кредитной политики, повышение ключевой ставки также способствует охлаждению ипотечного рынка.
