Затоваривание рынка новыми квартирами стало снижаться - доля проданного жилья повысилась с 30% в августе до 35% сейчас. Как это влияет на цены и насколько тренд долгосрочный, оценили эксперты.
Сейчас, по данным ДОМ.РФ, в строящихся домах продано 36,6 млн кв.м жилья из 106 млн. Это заметно больше, чем, к примеру, в августе нынешнего года, когда было продано лишь 30% площадей (31,4 млн кв.м из 103 млн). Однако до показателей, к примеру, двухлетней давности, нынешним еще далеко - в ноябре 2021 года продан был на стадии строительства 41% новых квартир.
В третьем квартале продажи новых квартир выросли на 60% ко второму кварталу и более чем в 2 раза к аналогичному кварталу 2022 года, отмечает руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Виктор Тунёв. При этом показатель распроданности был бы выше, если бы не активные запуски новых проектов, превышающие объемы ввода жилья. Это приводит к росту и омоложению портфеля.
Как отмечал недавно ДОМ.РФ, в октябре в строительство запущен рекордный за всю историю наблюдений месячный объем жилья - 5,6 млн кв. м. Это на 73% больше, чем год назад, и на 64% больше, чем в октябре 2021 года. Застройщики форсируют запуск новых проектов в преддверии финала льготной ипотеки на новостройки, которая должна завершиться к июлю 2024 года.
Часто звучит, что в будущем застройщиков и банки ждет тяжелый период, когда "навес" непроданного жилья приведет если не к банкротствам, то к снижению цен и ухудшению качества портфеля проектного финансирования, отмечается в исследовании банка ДОМ.РФ. При этом оценить, насколько быстро распродается жилье, можно, соотнеся распроданность портфеля к его строительной готовности (показатели можно найти на сайте наш.дом.рф). В среднем по России стройготовность новостроек в последние годы стабильна - 40-45% (при среднем сроке строительства 2,5 года проекты были запущены более 1 года назад и до ввода им осталось до 1,5 лет). Соответственно, сейчас соотношение распроданности к строительной готовности составляет 79. Нормальным можно считать соотношение 70-80% распроданности к стройготовности, отмечается в исследовании. Оно позволяет полностью погасить проектное финансирование после ввода дома и раскрытия счетов эскроу, а также минимизировать стоимость проектного финансирования в период строительства. Пока признаков формирования "навеса" не наблюдается, а запас прочности в случае негативного сценария - около полугода.
Лучшее соотношение распроданности и стройготовности (более 100%) - в Архангельской, Кемеровской, Нижегородской областях, Алтайском крае и Чувашии. Если соотношение под 100% или выше, то застройщик, скорее, будет повышать цены, а не наращивать продажи, отмечают аналитики банка.
Низкое соотношение (50-65%) - в Воронежской, Калининградской, Липецкой, Омской и Челябинской областях, а также Краснодарском и Приморском краях. Если соотношение распроданности к стройготовности у компании ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже и больше склонен к предоставлению скидок. При ключевой ставке 15% стоимость проектного финансирования ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.
В последние три года соотношение количества сделок к объему предложения на первичном рынке колеблется в пределах 5-8%, говорит директор дивизиона "Домклик" Сбербанка Алексей Лейпи. Показатель опускался примерно до 2% за последнее время дважды - в первой половине 2022 и начале 2023 годов. В первом случае, в частности, количество сделок резко снизилось на фоне общей экономической турбулентности, в то время как застройщики по инерции продолжали выставлять жилье. Второй спад был связан с падением после ажиотажа в конце 2022 года, когда ожидалось завершение программы "Семейной ипотеки", при этом количество выставленных объявлений практически не изменилось. В обоих случаях застройщики выставляли значительно больше новых лотов, чем впоследствии было реализовано.
Однако в конце лета 2023 года прирост сделок оказался настолько сильным, что значительно превысил прирост объема предложения. В итоге распроданность выросла до рекордных 12%, говорит Лейпи. Сейчас соотношение сделок к количеству выставленных лотов продолжает оставаться на высоком уровне (около 11%), то есть выставленное жилье на первичном рынке реализуется довольно хорошо. Поэтому цены по инерции продолжают расти. "Однако когда снижение спроса станет более явным в силу нововведений на ипотечном рынке (макропруденциальные надбавки, повышение первоначального взноса), тогда мы увидим корректировку стоимости первичного жилья", - говорит эксперт.
Сейчас потенциальные покупатели могут отдать предпочтение новостройкам, на которые действуют программы льготной ипотеки, а не квартирам на вторичном рынке, где ипотечный платеж заметно выше. Это может поддержать цены на первичном рынке недвижимости до конца 2023 года около текущих уровней, считает главный аналитик ПСБ Владимир Лящук.
Завершение программы льготной ипотеки на новостройки с господдержкой может привести к падению спроса на новостройки, так как сегодня именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье и ипотечные кредиты, говорит главный аналитик управления ипотечных продуктов "Росбанк Дом" Ирина Бабина. Однако если появятся дополнительные меры стимулирования, например, адресные ипотеки (продление действия в отдельных регионах), сегментирование льготной ипотеки на разные категории заемщиков, то, по ее мнению, спрос сможет удержаться на плаву, и мы не увидим значительной коррекции цен на первичную недвижимость.
Повышение распроданности - временное явление, считает руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов. Это связано с ажиотажным спросом на жилье в августе, сентябре и октябре. Число сделок за последние 3 месяца выросло в 1,7-2 раза относительно фоновых значений первой половины года. Сам показатель "распроданности" зависит не только от продаж, но и от активности по выводу нового предложения. С учетом того, что число сделок (в том числе благодаря усилиям ЦБ по ужесточению кредитования) будет снижаться, а новые проекты продолжают активно получать разрешительную документацию, то с высокой вероятностью показатель распроданности вновь начнет снижаться.
