В начале 2023 года в среднем по городам-миллионникам ежемесячный платеж по ипотеке составлял 36% от дохода семьи, или 37,4 тыс. руб. После повышения ключевой ставки на оплату ипотеки будет уходить в среднем 51% дохода, или 52,7 тыс. руб. Такие расчеты по запросу «РБК-Недвижимости» провели аналитики ЦИАН.
Как считали
Эксперты подсчитали, как изменится размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту на покупку двухкомнатной квартиры на вторичном рынке и его доля от дохода семьи в российских городах-миллионниках при росте ставки по кредиту с 10% (на начало 2023 года) до 15% годовых (после роста ключевой в сентябре). Для расчетов была выбрана ситуация, когда семья из двух человек, где оба супруга получают среднюю по городу зарплату (по данным Росстата за январь — июнь 2023 года, за вычетом подоходного налога) берут ипотеку на двухкомнатную квартиру на вторичном рынке сроком на 25 лет с первым взносом в размере 25%. Стоимость квартиры рассчитывалась как средняя для этого типа жилья в каждом городе в базе ЦИАН.
Доступность ипотеки в начале года
Ключевая ставка ЦБ сейчас составляет 13%, что соответствует рыночному уровню ставок по ипотеке в диапазоне 14,5–15%, то есть значений, которые принято определять как высокие. В начале 2023 года ставки на вторичном рынке составляли 9–10% годовых, с тех пор ипотечные условия значительно ужесточились, отмечает эксперт «ЦИАН. Аналитики» Елена Лапшина.
По данным ЦИАН, в начале 2023 года при ставке в 10% годовых в среднем по городам-миллионникам ежемесячный платеж по ипотеке составлял 36% от дохода семьи, или 37,4 тыс. руб. Самая низкая ипотечная нагрузка в начале года была на покупателей жилья в Перми — на обслуживание кредита уходило примерно 27% от семейного дохода, или 32,4 тыс. руб. Низкая нагрузка была зафиксирована в Челябинской области и Краснодарском крае, на оплату ипотеки в начале года условная семья в этих регионах тратила 28% (31,1 тыс. руб.) и 29% своего дохода (40,3 тыс. руб.) соответственно.
Самая недоступная ипотека в начале года была в Москве и Санкт-Петербурге. Для оплаты жилищного кредита в столице требовалось в среднем 52% (117,7 тыс. руб.) семейного дохода, в Петербурге — 51% (81 тыс. руб.). В других мегаполисах платеж по ипотеке не превышал 50% от суммы двух зарплат.
Доступность ипотеки осенью
По оценкам ЦИАН, при росте ставки по ипотеке с 10% до 15% ежемесячный платеж увеличится в среднем по городам-миллионникам на 20 тыс. руб. (+41%). Наибольший рост в абсолютном выражении отмечен в Москве (на 48 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (на 33 тыс. руб.), Казани (на 24 тыс. руб.), наименьший — в Перми, Челябинске и Волгограде (на 13–14 тыс. руб.), привела расчеты Елена Лапшина.
Если в начале 2023 года в среднем по городам-миллионникам семье требовалось чуть больше трети доходов на оплату ипотеки, то теперь, с ростом ключевой ставки и подорожанием ипотеки, на обслуживание кредита будет уходить 51%, или 52,7 тыс. руб. «То есть более половины дохода семьи в миллионниках будет уходить на ипотеку. Только в восьми городах из 16 выплаты по ипотеке будут составлять менее половины дохода семьи, при ставке в 11% таких городов было 14», — отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Самая недоступная ипотека, как и в начале года, будет в Москве и Санкт-Петербурге. При росте ставки до 15% годовых в столице доля ипотечного платежа от дохода семьи вырастет до 74% (165,9 тыс. руб.), в Санкт-Петербурге — до 72% (114,2 тыс. руб.). В тройку мегаполисов с самой высокой нагрузкой на семейный бюджет также вошла Казань. При ставке 15% на оплату ипотеки в городе будет уходить до 65% (82,6 тыс. руб.).
Минимальная доля платежа также останется в Перми. С ростом ипотечных ставок доля платежа от доходов семьи в этом мегаполисе вырастет с 27% до 38% (45,6 тыс. руб.). Также низкими показатели останутся в Челябинске и Красноярске, где на оплату ипотеки у семьи будет уходить 39% и 41% от бюджета соответственно.
Доступность ипотеки в 2023 году
Город
Ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке при ставке 10%, тыс. руб.
Ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке при ставке 15%, тыс. руб.
Рост ежемесячного платежа по ипотеке при увеличении ставки, тыс. руб.
Доля ипотечного платежа от дохода семьи при ставке 10%
Доля ипотечного платежа от дохода семьи при ставке 15%
Москва
117,7
165,9
48,2
52%
74%
Санкт-Петербург
81,0
114,2
33,2
51%
72%
Казань
58,6
82,6
24,0
46%
65%
Краснодар
49,1
69,3
20,2
39%
55%
Ростов-на-Дону
45,2
63,7
18,5
39%
54%
Нижний Новгород
45,8
64,6
18,8
37%
52%
Самара
41,7
58,8
17,1
37%
52%
Волгоград
33,7
47,6
13,9
35%
50%
Уфа
39,6
55,8
16,2
33%
46%
Омск
35,2
49,7
14,5
32%
46%
Воронеж
35,2
49,6
14,4
32%
46%
Новосибирск
40,9
57,6
16,7
32%
45%
Екатеринбург
42,3
59,6
17,3
30%
43%
Красноярск
40,3
56,8
16,5
29%
41%
Челябинск
31,1
43,9
12,8
28%
39%
Пермь
32,4
45,6
13,2
27%
38%
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Ключевым показателем при выдаче ипотеки является уровень и стабильность дохода ипотечного заемщика. Оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит от трети до половины месячного дохода.
Как оценить свои силы по обслуживанию ипотеки
При оценке оптимального уровня зарплаты для ипотеки стоит ориентироваться не только на ее абсолютный размер, но и на показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение всех платежей по кредитным обязательствам к доходам. Он рассчитывается как отношение суммы ежемесячных платежей по кредитам и займам к сумме ежемесячных доходов.
Рекомендации аналитиков «Домклик»:
— При планировании расходов на ипотеку для комфортного обслуживания рекомендуется не превышать 30% дохода. Это считается оптимальным уровнем, который позволяет выплачивать обязательные ежемесячные платежи по ипотеке, а также сохранять финансовую стабильность и иметь возможность осуществлять и другие необходимые расходы.
Важно учитывать, что эта рекомендация может варьироваться в зависимости от индивидуальных финансовых обстоятельств каждого человека. Главное — обязательные платежи по ипотеке не должны приводить к нехватке денежных средств на покрытие других базовых расходов, таких как питание, коммунальные счета и необходимые медицинские услуги.
Рекомендуется также иметь финансовый запас, достаточный для покрытия неожиданных расходов, такой резерв поможет избежать финансовых проблем и стресса в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.
