Спрос на польскую недвижимость не ослабевает, а местные риелторы ожидают дальнейшего роста цен в обозримом будущем. Чтобы разобраться, что происходит на рынке недвижимости Польши, мы побеседовали с Наталией Зайцевой, CEO и риелтором Etalon Estate Group.
Об изменении цен на недвижимость в Польше
— За последние десятилетия цены росли очень планомерно и постоянно — около 8–10% в год. Было несколько небольших скачков: когда началась волна эмиграции из Беларуси и Украины (до 15% годовых), а также летом 2023 года, когда Польша ввела государственную программу поддержки ипотечного кредитования для покупателей первого жилья. Этой опцией воспользовались не только поляки, но и иностранцы с ВНЖ.
Тенденция роста цен продолжается, и по нашим прогнозам, будет продолжаться еще долгое время. В 2024 году ожидается новый законопроект о дополнительном субсидировании ипотеки: то есть, скажем, если гражданин возьмет ипотеку под 7% годовых, государство дофинансирует большую часть из этого, и человеку нужно будет платить оставшиеся 1-1,5% в зависимости от семейного положения, дохода и так далее. Это также подстегнет цены, спрос и наличие предложения на рынке.
О спросе на разные типы недвижимости
— Спрос на польскую недвижимость был и есть высокий по многим причинам: это одна из самых недорогих стран ЕС, с высоким уровнем жизни. Недвижимость здесь пока еще стоит меньше по сравнению с соседней Германией.
Благодаря этому, сюда устремилась волна эмиграции, многие зарубежные компании открывают здесь филиалы и перевозят сотрудников для оптимизации налогов.
Наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры* в крупных городах — Познани, Варшаве, Вроцлаве, Кракове, Гданьске. Их покупают, в основном, для инвестиций и сдачи в аренду; но и и для собственного проживания, конечно, тоже.
Сами поляки инвестируют не только в местную недвижимость, но и в объекты в других странах, таких как Испания и Кипр.
*Двухкомнатные — это квартиры с одной спальней (40-45 кв.м.), трехкомнатные — с двумя (от 50 до 70 квадратов).
Об объемах продаж и ценах на квартиры в разных городах
— В целом, жилья на польском рынке хватает, хотя надо отметить, что самые ликвидные варианты разбираются еще на этапе строительства. К моменту сдачи дома остаются только большие трехкомнатные квартиры.
За последний год стоимость жилья выросла на 20–25% — до этого рост был около 8–10% в год. В Варшаве — самые высокие цены на недвижимость; за ней в этом рейтинге расположился Краков, затем примерно на одном уровне идут Гданьск, Познань и Вроцлав.
— Приведу примеры цен объектов в Познани: новостройки без отделки стоят 10–14 тысяч злотых за кв.м (~$2500—$3500), на вторичном рынке с отделкой — 15–16 тысяч злотых. То есть за отделку всегда прибавляем около 2 тысяч злотых за метр (~$500).
В хороших районах можно найти квартиры с отделкой по цене новостроек без ремонта.
В то же время на вторичном рынке, если хорошо изучить рынок, можно найти очень ликвидные качественные варианты в хороших районах по такой же цене, как и от застройщика (которые будут без отделки). Просто домам с такими квартирами будет 8–15 лет.
— Рост цен повлиял на каждый вид недвижимости. Самая дорогая недвижимость в Польше — это объекты в центрах крупных городов, в новых элитных домах, иногда в пригородах (если выполнены из дорогих и качественных материалов), а также отреставрированные каменицы (это дома конца 19-го века в центре городов с высокими потолками).
Медленнее всего на нашем рынке дорожали дома постройки 1950–1980 годов. То есть если квартиры в 2023-м поднялись в стоимости на 20%, то в этом сегменте — на 10-12%.
Также дешевле можно купить недвижимость в пригородах больших городов, причем в довольно хороших жилых комплексах, но она подходит только для собственного проживания — для инвесторов не совсем подходит из-за низкого спроса на аренду.
О покупке жилья иностранцами
— Недвижимость в Польше абсолютна доступна для всех — нет никакой разницы в ее оформлении, покупает поляк или иностранец. Но существуют нюансы, когда речь заходит о земле.
Дело в том, что иностранцы не могут покупать земельные участки, дома на таких участках, коммерческую недвижимость и объекты в приграничных зонах без специального разрешения МВД. Для получения такого разрешения нужно доказать связь с Польшей (иметь карту побыту, карту поляка или вести бизнес в стране), а также указать источник происхождения средств (ипотека ли это, заработанные деньги в Польше или другой стране и т.д).
Важно учитывать, что на момент подачи заявления в ведомство, вами уже должна быть подобрана и забронирована недвижимость, заключен предварительный договор с собственником, который, в свою очередь, должен согласиться ожидать, пока вы получите такое разрешение. Как правило, весь этот процесс занимает от 3 месяцев до года.
Если ждать не хочется или нет возможности, можно найти и другие варианты: например, приобрести дом в Польше на открытую в стране компанию, либо же купить таунхаус — тот же дом, только без привязки к земле (она в таком случае просто находится в пользовании у владельца).
О процентных ставках и их влиянии на рынок
— Что касается ипотеки, иностранцы могут ее взять при наличии вида на жительство (даже временного) и стабильного дохода в Польше. Проверят также семейное положение, размер дохода, наличие детей на иждивении и так далее — нюансов достаточно много.
Процентная ставка в Польше состоит из ставки конкретного банка (около 1,5-2%) и WIBOR — ставки рефинансирования, устанавливаемой государством. Еще 2-3 года назад WIBOR был близок к нулю, что позволяла банкам повышать свои ставки и больше зарабатывать — в то время общие ставки были на уровне 3,5%. Затем ставка рефинансирования выросла, и сейчас общая ставка — около 7-8% в зависимости от банка.
Надеемся, что ставка рефинансирования снизится, и доступность кредитов повысится. В то же время, как я уже говорила, государство постоянно что-то придумает для своих граждан, например, регулярно запускает программы субсидирования ипотеки.
О налогах при покупке и владении недвижимостью
— При покупке на вторичном рынке платится налог 2% от стоимости, на первичном рынке он отсутствует. При этом, на вторичном рынке есть льгота для тех, кто покупает первое в жизни жилье.
При владении нужно платить ежегодный невысокий земельный налог — около 200 злотых в год (примерно 50 долларов) за стандартную квартиру. Он рассчитывается индивидуально на каждую недвижимость в администрации города сразу после покупки недвижимости.
О покупателях и арендаторах
— Есть несколько категорий иностранцев, покупающих недвижимость в Польше.
Первые — иностранцы из стран бывшего СНГ, которые обычно сначала арендуют жилье, а затем, устроившись на работу и получив ВНЖ, покупают квартиру в ипотеку. Платеж по кредиту выходит плюс-минус такой же, как и в случае аренды.
Есть иностранцы-инвесторы, покупающие, в том числе удаленно, квартиры для последующей их сдачи в аренду.
И есть те, кто после долгих размышлений решают иммигрировать в Польшу — они чаще всего покупают большие трехкомнатные квартиры или таунхаусы в пригороде и уже переезжают сюда на ПМЖ.
Большая часть иностранцев арендует жилье в Польше. Чаще всего это программисты из бывших стран СНГ (особенно из Беларуси), студенты и семьи, не имеющие ВНЖ или планирующие переезд в другую страну.
Кстати, арендные ставки недавно упали до прежнего уровня после скачка в 1,5-2 раза в 2022 году, который случился из-за волны эмиграции из Украины.
Сейчас в Познани арендовать студию можно за 1800–2200 злотых ($450—$550), двушку — за 2500–3000 злотых ($620—$750), «трешку» — за 3500–4000 злотых ($870—$1000). Все это без учета коммуналки. В Варшаве будет на 30-40% дороже. Ставки сильно зависят от района и уровня дома.
Прогнозы и рекомендации покупателям
— Мы ожидаем планомерного роста цен, еще большего повышения спроса со стороны иностранцев, в том числе немцев, инвестирующих в более дешевую польскую недвижимость. Со временем польский рынок, вероятно, догонит по ценам немецкий. По крайней мере, так считают аналитики.
Если иностранец хочет приобрести недвижимость, но пока не имеет всей суммы, я бы не рекомендовала откладывать покупку, так как цены постоянно растут. Можно воспользоваться рассрочкой от застройщика на этапе строительства — внести 30%, а остальное выплачивать частями до сдачи дома. Эта сумма не облагается никакими процентами. Это абсолютно безопасный вариант — права покупателя защищены в Польше больше, нежели права застройщика.
Здесь при покупке квартире на первичном рынке открывается целевой блокированный счет в банке, куда поступают деньги, которые оплачивает покупатель, и они выдаются застройщику только в тот момент, когда он выполнил определенный этап работы. То есть застройщик построил 30% объекта — 30% от всех суммы получил на свой счет. Все договоры заключаются у нотариуса и сразу после подписания вносится запись в Госреестр.
Существуют долгострои, но их немного — около 5%. Минимизировать такие риски можно, хорошо разбираясь в рынке и зная репутацию застройщиков. Я бы рекомендовала либо самостоятельно тщательно изучить рынок, либо обратиться к профессиональному риелтору.
Хотя лицензирование риелторской деятельности в Польше совершенно необязательно, я бы рекомендовала все-таки обращать на это внимание. Для того чтобы получить такую лицензию, нужно пройти достаточно сложный экзамен по праву и по знанию законодательства, связанного с недвижимостью. Перечень агентств и агентов с лицензией можно запросить в польской федерации рынка недвижимости.
