О том, из-за чего квартиры и дома в Сочи всегда будут дорогими, почему люди готовы рисковать при их покупке и как бороться с мошенниками от недвижимости Циан.Журналу рассказал Евгений Проскурин, президент Гильдии риелторов Сочи и практикующий брокер с 25-летним стажем.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ В ИНТЕРВЬЮ:
- Для аналитики цен в Сочи не хватает информации — из-за сильной конкуренции данные крупных компаний закрыты.
- Нижний предел стоимости недвижимости в Сочи — 300 тыс. рублей за кв. м. Более дешевые предложения — мошенничество.
- Для подавляющего числа покупателей квартира в Сочи — не единственное жилье, поэтому они готовы рисковать.
- Проблему фейков и незаконного строительства нельзя решить методами бизнеса. Про понятие «фейк по недвижимости» должны рассказывать на федеральных порталах уровня «Объясняем.рф».
- Самая популярная мошенническая схема — постройка многоквартирного дома по разрешению на ИЖС.
- Дефицит жилья в Сочи — объективное состояние, связанное с курортной спецификой и сложным ландшафтом.
- Сочи нельзя мерить категориями объемов вводимого жилья. Объем ввода актуален только для социальной инфраструктуры.
- Типового жилья в городе практически нет.
- Значительное количество сделок по «первичке» проводится дистанционно.
- Скорость принятия решения по покупке растет — раньше нужный вариант искали месяц, теперь две недели, иногда срок сжимается до трех дней.
- Профессиональные стандарты риелторской деятельности должны быть едиными и обязательными.
- Единственным доступным инструментом работы для риелтора должен стать цифровой профиль.
Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«С 2014 года в Сочи не было трендов на снижение цен»
С.Д. Рынок Сочи необычный. Это не столица, но цены столичные. При этом рынок настолько странный, что аналогов, наверное, не найти. Евгений, что происходит на сочинском рынке сейчас?
Е.П. Понятно, что события, происходящие в области финансовой политики, влияют на всех. Но сочинский рынок довольно уверенный, значительных колебаний мы не испытываем. Конец года показал новую волну открытия строительных проектов.
Что касается ценовой позиции, перефразирую Марка Твена: «Покупайте Сочи, его больше не делают». Поэтому с 2014 года здесь не было трендов на снижение цен.
Цены всегда росли, и даже если были временно заморожены в ожидании каких-то событий, то потом продолжали стремительный рост.
Сегодня состояние стабильное, резких скачков за последний период не было.
Да, информационное пространство взрывали результаты хайповых исследований о том, что в 2023 году Сочи перегнал по ценам Москву и другие столицы мира. Но, честно говоря, в отличие от многих городов, нам не хватает полноценных, качественных данных.
Конкуренция в Сочи более значительна, чем на других рынках, поэтому данные крупных компаний закрыты. И аналитика выглядит довольно конъюнктурно — как тренд складывается у застройщиков, так они и выдают эту информацию.
Так что эта хайповая аналитика не подтверждена полноценными совокупными данными по средневзвешенному показателю рынка. Правда, в Сочи и нет средневзвешенных показателей: типовое жилье здесь фактически отсутствует.
«Точка входа в рынок Сочи — от 300 тыс. за кв. м»
С.Д. У застройщиков действительно есть предложения и по 3 млн за «квадрат», потому что «Сочи больше не делают». При этом на вторичном рынке много предложений с занижением цен. Какова разница между тем, что мы видим в объявлениях, и ценами реальных сделок?
Е.П. Есть в Сочи такая локация, очень характерная для города, — Мамайка. Это один из самых привлекательных районов в последнее время, хотя он довольно далеко от нашумевшего Сириуса. Там тишина, ровный выход на море, а новые туннели позволяют доехать до центра города за семь минут.
До Олимпиады в объявлениях писали: «Куплю квартиру в Сочи, Мамайку не предлагать», потому что до нее нужно было ехать по горе, примерно полтора часа по пробкам. Теперь этот район просто «улетает». Он показывает весь спектр сочинских цен и точек входа.
В Мамайке сейчас есть и «вторичка», и «первичка». Есть крупные игроки, которые постоянно выходят с новыми проектами ЖК. Недавно вышел проект, старт продаж в котором начался где-то от 400 тыс. рублей за квадратный метр. Это высокая цена для регионов.
В одном из новых ЖК премиум-класса в Екатеринбурге старт — 300 тыс. за кв. м, это много. А для Сочи 400 тыс. считается нормальным.
Тут же, на первой линии Мамайки, заявлен проект, в котором ценник начинается примерно от 1–1,5 млн за метр. Здесь же строится огромный комплекс апартаментов — 300–350 тыс. за квадратный метр. 300 тыс. за «квадрат» — это объективно реальный нижний предел для Сочи.
Но некоторые люди все равно верят в то, что смогут купить двухкомнатную квартиру на первой линии за 5,6 млн рублей. Они хотят обманываться — так сильно желание жить в Сочи. Чаще всего для них это не первое жилье, поэтому они готовы рискнуть.
«То, что происходит с продажей незаконной застройки в Сочи, — это мошенничество»
С.Д. Давайте поговорим о самовольных строениях и недостроях. Я видела в Сочи дома, по документам давно сданные. Но выглядят они так, будто их вообще нельзя было сдавать. Ощущение, будто живешь в недострое.
Е.П. Недавно коллеги из амбициозной московской компании открыли офис в Сочи и ведут телеграм-канал, посвященный подобным нелепым ситуациям, фейкам и так далее. Это единая проблема: и фейки, и самозастрой.
Почему-то все участники рынка, особенно крупные игроки, недооценивают эту ситуацию и до сих пор пытаются решать ее методами бизнеса. Но это не задача бизнеса, это мошенничество. Друзья мои, коллеги, партнеры, нужно осознать этот факт — мы перешли «красную линию». То, что происходит в Сочи, — это мошеннические действия. Людей обманывают.
Выдается разрешение под ИЖС, а в итоге выходит пятиэтажный дом. Классическая схема: в рамках ИЖС можно построить три этажа. Первый огромный этаж называют гаражом-подвалом, третий огромный этаж — мансардой, то есть чердаком. А еще можно построить высокие этажи и, когда дом будет сдан, разделить каждый на два.
Есть и другие мошеннические схемы. Вместо канализации в многоквартирных домах ставят септики.
Я видел, как в 40-квартирном доме в центральном районе канализацию просто соединили дюймовой трубой с соседним домом.
Просто положили, даже не засыпали землей. К сожалению, такое здесь происходит.
Для борьбы с фейками мы создали мониторинговую группу, к которой подключились коллеги из разных городов России. И с Циан мы уже почти полтора года активно ищем решение этого вопроса. Для нас важно, чтобы все осознали: такие схемы приводят к тому, что рынок России вообще перестает верить риелторам.
1 декабря мы проводим очередное ежегодное собрание риелторов города Сочи. Форум будет называться «Небезопасные сделки». Сейчас вся команда мэра — вице-мэр Олег Бурлев, глава земконтроля Аслан Ачмизов и т. д — в еженедельном режиме занимается мониторингом, выявлением таких ситуаций, разрабатывает меры решения. Вся эта команда будет открыта для разговора на нашем форуме. Надеюсь, организуем и онлайн-трансляцию.
Мы готовим хартию, в которой фейки определены как мошеннические действия. Находим такие объекты и пишем «коллегам»: «Уберите, это незаконная стройка!» К проверкам подключаются силовые структуры. Так что работа действительно ведется. Мы хотим, чтобы о понятии «фейк в недвижимости» рассказывали на федеральных порталах уровня «Объясняем.рф».
Реальная реклама: высотки на фоне Дубая, подпись: «Мамайка» или «Сириус», пять миллионов рублей за двухкомнатную квартиру 56 кв. м. Коллеги, это — абсолютный обман.
Безусловно, Сочи — довольно дорогой курорт. И в советское время не все могли позволить себе ездить в Сочи. Мы всегда рады новым сочинцам, но недвижимость в этой ограниченной локации объективно стоит дороже, чем во многих других городах России, — и с точки зрения самого строительства, и с точки зрения усложненной ландшафтной инфраструктуры.
Поэтому мы не ждем, мы действуем в отношении самозастроев. Есть памятка, есть сайт гильдии риелторов Сочи, где вы можете ввести кадастровый номер или адрес объекта и проверить его законность. Открытые данные по разрешениям на строительство есть на сайте и в официальном телеграм-канале управления земельного контроля администрации города.
А информацию о выданной разрешительной документации и проведенных надзорных мероприятиях можно найти в разделе «Незаконное строительство» информационной системы «Открытое правительство Краснодарского края». Также эти данные размещены на официальном сайте Гильдии риелторов Сочи, на главной странице. И, конечно, самое простое — обратиться к профессиональным риелторам.
«Дефицит жилья в Сочи — физически-географический»
С.Д. Сочи — перманентно дефицитный регион с точки зрения жилья. И, учитывая сложность рельефа, видимо, таким и останется. Можно ли как-то решить эту проблему?
Е.П. Я думаю, дефицит жилья в Сочи — объективное состояние. Это курортный город, он живет арендой и продажей. Экономика Сочи — экономика квадратного метра.
И да — у нас крайне сложный ландшафт. До Олимпиады невозможно было проехать ни в сторону Дагомыса, ни в Красную Поляну. У нас дефицит физически-географический. При этом Сочи — не только курорт, это полноценно живущий своей жизнью город.
Сильно сказался и мораторий на новую застройку, но, думаю, это уже в прошлом. Градостроительный план Сочи уже практически принят, документы подготовлены одним из крупнейших разработчиков планов России. Слушания закончились, на следующий год начнется полноценная застройка.
С.Д. А сколько объектов начнет появляться после отмены моратория? Какой объем жилья может выйти на рынок через 1−2 года?
Е.П. Сочи нельзя мерить категориями объемов вводимого жилья. Объем ввода актуален только для социальной инфраструктуры. Например, в той же Мамайке — огромном микрорайоне —только в прошлом году запустили большую современную городскую школу.
Что касается жилья — все ЖК индивидуальны. Например, в районе Хосты строится прекрасный апартаментный комплекс на отвесном склоне горы. Много новых интересных ЖК возникло в Заречном, Завокзальном районах, на Бытхе.
А типового жилья в Сочи очень мало. Разве что самый центральный район, наша прекрасная улица Роз — там пятиэтажные хрущевские дома.
И что делать с этим жилым фондом — большой вопрос, потому что застройщики идут в новые объекты. Надо заставлять их проводить реновацию, как это делается в Москве, тогда в городе будет типовое жилье.
«Риелторский рынок будет таким, каким мы его сделаем»
М.П. Давай поговорим о риелторах и в целом о трендах. Каким ты видишь риелторский рынок России через 10 лет?
Е.П. Риелторский рынок будет таким, каким мы его сделаем. Тренды создаются нами здесь и сейчас.
Функционал риелтора будущего — это большая отдельная история. У коллег, практикующих риелторов с командой в 100–500 человек, мнения разные. Кто-то недавно сказал в интервью Циан.Журналу, что риелтор — это проджект-менеджер. Я согласен с этим подходом. Риелтор проводит своего клиента по всем этапам решения задачи. Он помогает принимать решения. В этом смысле риелтор и в будущем останется очень важным звеном.
Тенденция показывает, что сети набирают обороты. Это общемировой тренд не только в риелторском бизнесе. Это унификация услуг, возможность получить всю информацию и все услуги на всем протяжении сделки.
Пять лет назад я даже не мог себе представить, что сделки будут закрываться дистанционно, смеялся над этим.
Но сегодня понимаю, что люди к этому готовы. В Сочи, кстати, так проводится огромное количество сделок по «первичке».
Уберизация риелторского рынка и «вайлдберризация» агентств недвижимости
М.П. А как ты считаешь, возможна ли уберизация риелторского рынка и какой вид она может иметь?
Е.П. Думаю, что возможна. Я придумал для себя такую формулу: уберизация риелторского рынка и «вайлдберризация» агентств недвижимости. В одном из интервью Циан.Журнала я читал, как в 30–40 км от города создаются удаленные микрорайоны, и сразу приходят доставщики — можно заказать все что угодно. То же самое должно быть с риелторскими сервисами, поэтому я называю это «вайлдберризацией».
Да, это тренд, и он хороший, правильный. Важно понимать, что в аспекте «вайлдберризации» ключевое звено риелторской услуги — сам специалист по недвижимости, брокер, агент.
Такси уберизировалось на основе профессиональной системы, эта система позволяет нам выбирать как объект (машину), так и субъект управления. В риелторской деятельности должно быть то же самое, с моей точки зрения. Это важно для потребителя.
Риелтор должен помочь человеку сориентироваться, дать ему экспертизу, выгоду. Многие компании уже пришли к этому. Конечным бенефициаром такой уберизации является эксперт.
М.П. Главный технологический тренд последних лет — искусственный интеллект. Как ты считаешь, СhatGPT и искусственный интеллект в целом — это конкурент или помощник риелтора?
Е.П. Я пока не имел дела с ChatGPT, еще не дошел до него полноценно. Но могу сказать, что это, безусловно, помощник. Я уже говорил, что задача риелтора — экспертиза, в этом искусственный интеллект, конечно, поможет. Сделает качественную оценку, даст полный спектр предложений, и, наверное, скорость самого решения возрастет многократно.
Раньше мы искали нужный вариант месяц, теперь нам ставят срок две недели.
А некоторые хотят и за три дня все решить, особенно если речь идет об инвестициях. Искусственный интеллект очень поможет ускориться.
«Доступ в риелторскую профессию должен быть возможен только через стандарты»
М.П. С тех пор как в 2002-м отменили лицензирование риелторской деятельности, продолжаются дискуссии о том, нужно ли риелторскому рынку России регулирование, закон о лицензировании. А как на твой взгляд?
Е.П. Как участник рынка с 2002 года я считаю, что закон не нужен. А вот профессиональные стандарты риелторской деятельности нужны. И они должны быть едиными и обязательными.
В Сочи с этим просто беда: огромное число не знающих города людей приезжают сюда и называют себя риелторами.
Профстандарт позволил бы полностью регламентировать эту работу. Нужны довольно жесткие меры, правила. И взаимодействие все-таки должно вестись через цифровой профиль риелтора.
Скажу пару слов о том, чего мы уже добились в этой сфере. У нас есть адаптационная система цифрового профиля риелтора, в которую мы «зашиваем» все больше и больше параметров. Этот личный кабинет должен стать единственным доступным инструментом работы для риелтора.
Кстати, то, что Циан идентифицировал участников РГР специальным значком, — огромная ваша заслуга. Я как участник РГР с 2004 года благодарен вам за это.
Теперь нужно привести к единству все стандарты — Минтруда, РГР — и сделать их обязательными. Доступ в профессию должен быть возможен только через стандарты.
«Наша компания росла кратно в месяц»
С.Д. Женя, как ты, журналист, оказался на рынке недвижимости и почему остался?
Е.П. После школы я поступал на факультет журналистики государственного университета. Журналистика была, безусловно, самой интересной из гуманитарных наук. Но, как это бывает, после выпуска стало понятно, что работу найти очень сложно.
Как-то, прогуливаясь по центру города, я встречаю товарища, и он говорит: «Пойдем ко мне, нужно помочь развиваться. Я открыл первое агентство недвижимости». Потом я узнал, что «первых» агентств по недвижимости в городе было три. Я захожу, вижу порядка десяти семей.
Десять участников сделок, с такими вот реальными мешками денег, они сидят и рассчитываются в фойе ДК.
Меня тогда поразило число желающих получить эту услугу, наша компания росла кратно в месяц. Я занял позицию соответственно своей профессии: мы начали очень большую рекламную кампанию: расклейка, типографии, поиск и так далее. Я создал информагентство, прочитал огромное количество литературы. Примером для меня были такие издания, как петербургский «Бюллетень недвижимости», «Из рук в руки»...
Сопровождение сделок по недвижимости, брокерская экспертиза, конкретные клиентские задачи, издательский информационный бизнес — все это привело меня к общественной работе. В 2002 году мы собрали первую Южную палату недвижимости, я выступил ее инициатором, пригласил конкурирующих друг с другом, никогда не встречавшихся раньше людей. Вот таким образом рынок недвижимости остался в моей жизни навсегда.
Базовое филологическое образование привело меня к научным и философским исследованиям. В прошлом году, после трех лет обучения в Донской духовной семинарии, я защитил диссертацию и получил степень магистра православного богословия.
Самое удивительное для этой сферы — курс магистратуры связан с церковно-государственными отношениями. Я свою магистерскую работу посвятил теме гармонизации стандартов работы государственных структур и русской православной церкви. Благо у меня есть и светское образование — диплом эксперта независимой оценки квалификации от Национального агентства развития квалификаций.
С.Д. Очень необычно для риелторского рынка: научный склад ума и научное взаимодействие с профессиональной средой.
Е.П. А еще я катаюсь на виндсерфе. Виндсерфинг — это не просто доска на волнах, еще должен быть парус, вернее, целый набор парусов. И, конечно, нужен ветер. Но Сочи — это действительно уникальный город: на море здесь ветра нет. Есть специальные ветровые карты для виндсерфинга, и на них хорошо видно, как воздушные потоки обходят Сочи.
Рядом, в Ольгинке, дубасит ветер, Новороссийск выносит… А в Сочи ветра нет.
У нас катаются «на бризах», с пяти до восьми утра. В восемь бриз «выключается», потому что солнце выходит из-за горы, и разница температур исчезает.
Самое крутое место для виндсерфинга, это, конечно, Дахаб. В этом году открыли Муйне, Вьетнам. Ну и, естественно, побережье Тамани, Крыма: Веселовка, Благовещенка, Керчь, вообще весь Крым.
Интересный, захватывающий спорт. И, конечно, удивительное комьюнити вокруг него — люди суровые, но очень отзывчивые, как минимум из моря тебя вытащат. Вот так надо и в риелторском бизнесе!
Я благодарен команде Циан за то, что слышите нас. Хочется, чтобы вместе мы добились крутых результатов в Сочи, решили эти проблемы. Как в море, на парусе.
Справка
Евгений Проскурин,
президент Гильдии риелторов Сочи
Образование
- Журналист, филологический факультет РГУ.
- Магистр православного богословия (выпускник Донской духовной семинарии).
- Эксперт независимой оценки квалификации НОК (диплом НАРК).
- Дипломированный аналитик рынка недвижимости РФ.
Карьера
- Co-founder сервиса Getagent.pro и городского муниципального реестра ЕАИС «Риeлторы Сочи».
- Учредитель и президент «Южной палаты недвижимости» (ЮФО) с 2002 по 2016 год, почетный член ЮПН.
- Практикующий брокер с 2012 года.
Общественная деятельность по линии РГР
- Член Управляющего совета по сертификации и аттестации РОСС.
- Руководитель нескольких рабочих групп РГР, член Национального совета.
- Имеет десятки наград и благодарственных писем РГР.
- Член оргкомитета «Всероссийского жилищного конгресса» Сочи, президент «Чайного клуба» ВЖК.
