В 2022 году в Стамбуле безопаснее сдавать квартиру иностранцам, после каждого арендатора красят стены, а нормальной доходностью от долгосрочной аренды считается 4% годовых. Об этих и других особенностях арендного бизнеса Стамбула расскажет в интервью менеджер Tranio Ольга Караюсуфоглу, которая больше 16 живёт в Стамбуле и больше 5 лет работала в консьерж-сервисе, который организует аренду жилья.
— Ольга, расскажи, какое жильё в Стамбуле пользуется спросом у арендаторов?
Стамбул — огромный мегаполис, где спрос на жильё превышает предложение. Квартиры пустыми не стоят, сдаются быстро. Скорее, есть проблема снять квартиру, чем сдать её.
По данным университета BETAM, который на основе статистики Sahibinden проводит ежемесячные и ежеквартальные анализы рынка аренды, предложение аренды в Стамбуле неуклонно снижается.
В октябре 2022 года опубликованных объявлений о сдаче в аренду в Стамбуле было на треть меньше, чем в октябре допандеймийного 2019 года — 71 тысяча и 105 тысяч соответственно. Время жизни объявлений до закрытия тоже снижается, в октябре 2022 года среднее время жизни объявления — 14,9 дней — один из самых низкий показателей за всё время ведения такой статистики с 2017 года.
Темпы строительства в городе гораздо ниже темпов прироста населения: за последние 5 лет население выросло на миллион человек до 15,8 млн. Переезжает всё больше иностранцев. В 2020 проживало 451 тысяч иностранцев по ВНЖ, а в 2021 году — уже 741 тысяч. В 2022 году мы наблюдаем лавинообразный приток экспатов и нам ещё предстоит удивиться статистике за этот год.
Арендаторы в Стамбуле разные: люди переезжают семьями, приезжают в длительные командировки, нескончаемый поток туристов по долгосрочным туристическим визам не прекращается независимо от сезона, ежегодно десятками тысяч прибывают студенты. Кроме того, в городе значительный поток внутренней миграции: поскольку город большой, горожане предпочитают селиться близко к работе. Переезды семьёй при смене работы — привычная ситуация здесь.
Под каждую категорию нужны квартиры. Востребованы и маленькие студии, и квартиры с одной, двумя и тремя спальнями.
Если ориентироваться на центр города, то под аренду востребованы в основном студии и квартиры с одной спальней. В них селятся приезжие бизнесмены и сотрудники крупных компаний, туристы. В основном они заселяются на срок от полугода до года. Если срок меньше — живут в гостиницах и апарт отелях по более высоким ставкам.
— Как определить ставку аренды?
Когда речь идёт про огромный и разнообразный Стамбул, опираться на статистические цены — ошибка. Все аналитические бюро, которые оценивают рынок аренды Стамбула, опираются на статистику объявлений об аренде. Усредняются не только районы, но и класс жилья — старый жилой фонд, современные семейные жилые комплексы и премиальное жильё. Цены на аренду в зависимости от класса жилья отличаются кратно. Например, небольшую квартиру в современном ЖК в Маслаке не найти дешевле 50 тысяч лир (2,7 тыс. долларов) в месяц, а в соседнем отдельно стоящем старом здании квартира такого же размера стоит около 10 тысяч лир (550 долларов) в месяц. Спрос одинаково высокий на оба варианта. Статистика может лишь помочь отследить общие тенденции в городе.
Так, по данным аналитического агентства Endeksa за ноябрь 2022 года, цены на аренду в Стамбуле в лирах за год выросли на 158%, а за 2 года — на 350%. В пересчёте на доллар США рост аренды составил 70% за год и 91% за 2 года.
На практике мы видим, что из-за притока состоятельных иностранцев в 2022 году цены на долгосрочную аренду сильнее растут на комфортабельное жильё в удобных кварталах. Ведь Стамбул — это не только туристический город и экономический центр страны, но и международный бизнес-центр, где много представителей глобальных компаний. Поэтому спрос на премиальное жильё для аренды здесь высокий.
Например, количество российских компаний, созданных в Турции за первое полугодие 2022 года, достигло исторического рекорда — 720 новых компаний. В январе 2022 года в Турции было открыто всего 9 российских компаний, а в августе уже 128. По специализациям лидируют нефтехимическая, металлургическая, логистическая, автомобильная и текстильная отрасли.
Стоит учитывать также и внутреннюю миграцию в городе в связи таким серьёзным ростом цен. Ставки аренды быстрее всего растут в нецентральных районах Стамбула
По словам директора компании по оценке недвижимости EVA Gayrimenkul Değerleme, горожане в поисках приемлемых ставок аренды всё чаще ищут жильё в нецентральных районах. Аренда в среднем растёт быстрее в Бейликдюзю, Авджыларе, Эсеньюрте, Башакшехире, Кючюкчекмедже, Багджыларе, Силиври, Пендике, Умрание, Картале и Тузле, чем в центральных районах города. Ожидается дальнейшее увеличение спроса в этих районах азиатской и европейской частей города.
Минимум, что нужно сделать для оценки арендного потенциала недвижимости — это изучить ставки аренды в похожих квартирах в этом квартале, посмотреть доступность скоростного транспорта, оценить, какие категории арендаторов в этом квартале селятся и какие есть инфраструктурные объекты и крупные компании поблизости.
— Как проверить обещания управляющей компании?
Самостоятельно оценить доходность от долгосрочной аренды поможет турецкий сайт sahibinden.com. Это самый популярный в Турции, и в частности в Стамбуле, сайт с объявлениями о недвижимости. Он на турецком языке, но с браузерным переводчиком пользоваться им просто. На sahibinden можно выбрать интересующий район и даже жилой комплекс и изучить актуальные цены аренды аналогичных квартир.
Оценить краткосрочную аренду отельных номеров или сервисных апартаментов можно через Booking или Airbnb, в зависимости от того, где размещает услуги ваш апарт-отель. Только в случае с краткосрочной арендой важно понимать структуру издержек, которая сложнее, чем при долгосрочной аренде, а сами издержки выше.
— Как выбрать район?
Первое, на что нужно обращать внимание — это не район, а транспортная доступность. Основными транспортными артериями в Стамбуле считаются линии метробуса с выделенной полосой на дорогах, комфортабельные скоростные электрички Мармарай, соединяющие европейскую и азиатскую части города, и, конечно, метро, которое быстро расширяется в последние годы. Только в 2022 году открыто три новых ветки метро. Арендаторам важно иметь возможность добраться до любого места в городе так, чтобы это не отняло весь день, и иметь возможность прогнозировать время в дороге. Это возможно только если рядом с домом находится одна из этих трёх транспортных артерий.
Например, можно поселиться в самом популярном стамбульском районе Шишли, но выбираться до крупной автомагистрали на такси из него в час пик придётся не меньше двух часов. Если же поселиться в соседнем с Шишли Кягытхане, то на метробусе тот же путь займёт не больше 15 минут. Шишли — это людный район бизнесменов и торговцев, в нём живут только те, кто работает там же. Ещё и потому, что он очень холмистый: пройти 700 метров по тротуару в крутую гору с коляской — то ещё испытание.
— Как управление арендой влияет на выбор инвестиционного объекта и доходность?
Во всех крупных современных жилых комплексах Стамбула есть своя управляющая компания, которая предоставляет комплексные услуги управления арендой. Со многими УК возможно даже заключить договор управления с гарантированной доходностью на несколько лет вперёд. В 2022 году нормальной для Стамбула доходностью в таких комплексах считается 4% годовых с привязкой к доллару. Среди наших партнёров есть компании, которые гарантируют собственникам 5% и даже 6% годовых — это считается высокой доходностью. Как правило, высокую доходность 5–6% обеспечивают сервисные апартаменты в удобных районах под управлением отельных сетей. Многие из них после пандемии перестроились на среднесрочную и долгосрочную аренду.
Доходность можно повысить, если жить в Стамбуле и самостоятельно сдавать жильё, не привлекая управляющую компанию, и пользоваться услугами риэлтора только при заселении.
Краткосрочная аренда может приносить собственникам около 6% годовых, но выбор объектов в этом сегменте ограничен отельными объектами и сервисными апартаментами. Сдавать на короткий срок законно можно только через специальную УК с лицензией. Сами турки часто не следуют этому правилу, сдают самостоятельно квартиры в туристических районах в обход правил и получают более высокую доходность.
— Как выбрать арендатора и какие частые проблемы с ними бывают?
На первый взгляд заселить арендаторов-турков проще, впрочем как и проверить их платёжеспособность на старте. Для заселения достаточно заключить простой договор аренды. Даже без заверения у нотариуса договор будет законным. При заселении местные граждане обычно предоставляют справку с работы, чтобы доказать платёжеспособность, и вписывают в договор поручителя на случай несвоевременной оплаты. При заселении оплачивается депозит в размере двух месячных арендных платежей и первый взнос. Депозит крайне редко возвращают арендатору в полном размере, он предназначен на восполнение ущерба и покрытие износа помещения. Как минимум, часть уйдёт на покраску стен при выезде арендатора.
Если местные граждане с постоянным трудовым договором могут найти квартиру в аренду с помесячной оплатой, то с иностранцев берут оплату минимум на полгода вперёд. С точки зрения собственников такая мера обоснована. Во-первых, почти невозможно проверить платёжеспособность иностранца. Даже если по выпискам со счетов у иностранца до приезда в Турцию был стабильный доход, неизвестно, как будут обстоять дела после переезда. Во-вторых, не выгодно сдавать квартиру на несколько месяцев — ведь ставка изначально была установлена из расчёта на долгосрочную аренду и она ниже краткосрочной. В-третьих, арендаторам с иностранным гражданством нужен нотариальный договор аренды, чтобы получить по нему вид на жительство. На заключение нотариального договора можно потратить целый день и необходимо присутствие собственника.
С другой стороны, риски при заселении иностранцев гораздо ниже. Частая проблема с местными — несвоевременная оплата и даже отказ от оплаты. В Турции непросто выселить арендатора, даже если у него истёк срок договора, права арендаторов на место жительства защищены законом. Граждане хорошо знают местные законы и порой злоупотребляют правом. Конечно, суд в итоге встанет на сторону собственника, но суды могут длиться годами и принести значительные убытки. Взыскание компенсации с арендатора тоже может затянуться на годы.
Один из способов застраховаться от такой ситуации — не переоформлять счета за коммунальные платежи на арендаторов, хотя часто при сдаче в долгосрочную аренду именно так и делают. Когда счета остаются на собственнике, можно перестать оплачивать коммунальные услуги, и жильё уже через 10 дней неуплаты отключат от снабжения, неплательщики будут вынуждены съехать.
Надёжнее сдавать квартиру иностранцам без турецкого гражданства, которые оформляют и регулярно продлевают ВНЖ на основании договора аренды жилья. Срок вида на жительства соответствует сроку арендного контракта. При несоблюдении условий собственник может обратиться в иммиграционное управление и аннулировать основание для вида на жительство.
Важно помнить, что не во всех кварталах иностранцы могут получить ВНЖ по арендному контракту. В Стамбуле в 2022 году 31 такой квартал и 10 районов целиком. Для инвесторов специалисты Tranio сделали интерактивную карту с закрытыми для ВНЖ районами Стамбула.
Хитрость в том, что большинство местных арендодателей не понимают, что заселять иностранцев безопаснее. Иностранцы вынуждены соблюдать условия арендного контракта тщательнее. Когда я ищу квартиру для иностранца, я обзваниваю объявления и в первую очередь спрашиваю, сдаётся ли квартира иностранцам? Из 20 звонков утвердительный ответ можно услышать максимум от троих.
Это можно сделать конкурентным преимуществом. Указывать в объявлении возможность сдачи иностранцам и ставить цену немного выше. К тому же значительно снизить риск неоплаты и плохих сценариев с выселением.
— Сдавать самим или с УК?
В основном это определяется ещё на этапе выбора объекта.
Если вы купили квартиру в отеле или апарт-отеле, то с управлением всё понятно — они продаются с обязательным условием по управлению от отельного оператора. Разумеется, оператор сам занимается поиском арендаторов и заселением.
Предположим, что вы купили квартиру в обычном жилом доме или комплексе и хотите сдавать её сами. При заселении арендаторов в Стамбуле принято пользоваться услугами риэлторов. Позвонив по любому объявлению на sahibinden, потенциальный арендатор попадёт на агента, представляющего собственника. Агент — это гарант безопасности сделки как для собственника, так и для арендатора. Найти его несложно — если вы разместите объявление на sahibinden о сдаче квартиры в аренду, первый, кто вам позвонит — это агент, который работает в вашем квартале.
Правда, скорее всего договориться вы не сможете, если не знаете турецкого. Есть консьерж-сервисы и частные агенты, которые специализируются на работе с иностранцами. С такими работать комфортнее — как минимум, вы будете разговаривать на одном языке. Именно в таком сервисе я и работала раньше. У меня до сих пор остались русскоязычные постоянные клиенты и я помогаю им сдавать квартиры. Услуга по заселению для вас будет бесплатной. Её оплачивает арендатор в размере одного месячного платежа по аренде. Агент найдёт и и проверит арендатора, сделает договор, передаст ключи и проследит за поступлением первого арендного взноса и депозита собственнику. На этом услуга закончена, вся дальнейшая коммуникация с жильцами и другие хлопоты лягут на собственника.
В современных жилых комплексах есть управляющие компании, которые по договору управления могут не только заселить арендатора, но и будут контролировать ваш арендный бизнес: общаться с жильцами по мере необходимости, следить за оплатой коммунальных услуг и последующих арендных платежей, решать спорные ситуации, обновлять ремонт при заселении новых жильцов. Комиссия за такое управление составит 30–40% от арендной платы.
Если в вашем доме нет такой УК, можно найти сторонний консьерж-сервисы и заключить с ним договор управления с такой же комиссией 30–40%.
— Квартира куплена. Что дальше? Объясни по шагам
Предположим, что вы купили квартиру в обычном жилом доме или комплексе. Ваши следующие шаги:
Шаг 1. Подключить коммунальные услуги и зарегистрировать на своё имя счета в ресурсоснабжающих организациях
Стандартный набор: электроэнергия, газ, водоснабжение и интернет. Если вы не владеете турецким, самостоятельно это сделать сложно. Почти в любой УК есть комплексная услуга подключения коммунальных услуг. Управляющие компании крупных жилых комплексов берут за это около 1 000 долларов. Сэкономить на этом шаге можно, если обратиться в сторонний консьерж-сервис, где аналогичная услуга будет стоить около 300 долларов. Вам не только зарегистрируют счета, но и помогут установить приложения для оплаты коммунальных услуг, включая айдат — квартплаты за уборку общественных территорий и обслуживание инфраструктурных объектов жилого комплекса, например, бассейна и спортзала. Оплачивать коммунальные услуги нужно со счёта в турецком банке.
Шаг 2. Определиться с мебелью
Решение меблировать квартиру или нет зависит от того, на какую аудиторию арендаторов вы рассчитываете. Местные семьи почти всегда переезжают со своей мебелью — у них так принято, а одиноким арендаторам, экспатам, командированным работникам и студентам нужны меблированные квартиры.
В новых крупных ЖК арендную стратегию изначально продумывает управляющая компания. Если она ориентируется на приезжих, то в помощь собственникам предлагаются готовые решения по меблировке за дополнительную оплату. Услуга меблировки в этом случае обходится собственникам дешевле, чем самостоятельно выбирать, заказывать, привозить и устанавливать мебель в квартире. Квартиры в апарт-отелях часто продаются сразу меблированными.
Шаг 3. Выбрать агента и заселить арендатора
Если подытожить то, что я объясняла раньше про управление, у вас два варианта: заселить арендатора с помощью агента или УК и дальше взаимодействовать с арендаторами самостоятельно или заключить комплексный договор управления. Если в Стамбуле вы не живёте, то скорее всего понадобится договор управления.
Шаг 4. Передать права на управление
Если вы не планируете каждый раз при смене арендаторов присутствовать лично, нужно заранее сделать доверенность на агента, которому доверяете, или на УК с правом сдачи в аренду. Иначе у агента не будет права подписи и квартира может подолгу простаивать и не приносить доход.
— Кроме управления, какие ещё расходы есть?
Даже если вы не являетесь налоговым резидентом Турции, налог на доходы, полученные в Турции, положено оплачивать. Арендодатели с 1 по 31 марта подают декларацию о доходах через государственную систему E-devlet или лично в турецкую налоговую. Подоходный налог исчисляется по прогрессивной шкале:
Доход в год
Ставка НДФЛ
До 9 500 лир
налогом не облагается
до 32 000 лир
15%
до 70 000 лир
20%
до 170 000 лир
27%
до 880 000 лир
35%
более 880 000 лир
40%
Для российских налоговых резидентов уплате в турецкую налоговую подлежит сумма за вычетом налога, уплаченного в России (13% подоходного налога).
Рассчитать размер налога можно на сайте турецкой налоговой. Пример расчёта налога в нашей статье о налогах в Турции.
Мелкие расходы на ремонт, как правило, покрываются из депозита арендатора.
При долгосрочной аренде плата за коммунальные услуги ложится на арендаторов. Как упоминали выше, для собственника надёжнее оформить счета на себя и перевыставлять их арендаторам или включить среднее значение в арендный платёж. Оплату коммунальных услуг можно поручить управляющей компании или оплачивать их самостоятельно через специальные приложения.
Расходы, которые в любом случае остаются на собственнике — это ежегодный муниципальный налог на недвижимость и обязательная страховка от землетрясений DASK. Налог на недвижимость составляет 0,1–0,2% от кадастровой стоимости, страховка зависит от сейсмоактивности региона, но не более 500 лир в год.
