И новостройки, и «вторичка» в 2023-м в основном росли в цене. Причин было много: ослабление рубля, увеличение рыночных ставок по ипотеке, снижение доступности льготных госпрограмм – в итоге все это привело к ажиотажу на рынке жилья и, соответственно, росту цен. Вера в снижение стоимости квартир, которая в начале прошлого года была на пике, стухла к его завершению. Но, как выяснил Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», надежда возвращается.
В снижение цен верили меньше половины
Согласно регулярным экспресс-замерам потребительских настроений на www.irn.ru, доля тех, кто верит в снижение цен на жилье в Московском регионе, планомерно снижалась на протяжении всего прошлого года.
Зимой 2022-2023 гг. падения стоимости квартир ждали максимальные 78% участников онлайн-голосования. Это неудивительно: в начале прошлого года на первичном рынке цены смотрели вниз на фоне снижения спроса после запрета околонулевой ипотеки, а на вторичном – топтались на месте после существенного падения в 2022-м. И, чувствуя рынок, потенциальные покупатели жилья были смелы в своих ожиданиях.
78% – максимальное значение за всю историю наблюдений IRN.RU. Предыдущий максимум тех, кто ждал коррекции цен вниз, отмечалось в конце 2015 года (69%) – тогда жилье дешевело на фоне кризиса 2014-2015 гг.
Но уже весной тех, кто верит в падение цен, стало ощутимо меньше – 65% (-13 п.п.). К лету их доля опустилась до 62%, а осенью приверженцев снижения стоимости квартир осталось всего 47% (-31 п.п.).
Вслед за рынком
Настроения людей менялись вслед за рынком: именно прошлая весна стала разворотной. Тогда темпы ослабления рубля значительно ускорились и, опасаясь обесценения, люди поспешили вложить свои сбережения в наиболее надежную и понятную им «валюту» – недвижимость. В результате спрос на квартиры, в основном самые маленькие, увеличился, цены начали смотреть вверх, и их снижение в перспективе ближайших трех месяцев уже не выглядело столь очевидным.
С середины лета и спрос, и цены еще более активно рванули вверх: в июле Центробанк впервые за долгое время повысил ключевую ставку и объявил о введении с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространялись и на льготную ипотеку. В итоге покупатели поспешили войти в сделки по тем кредитным условиям, которые были согласованы до пересмотра ставок. Спрос на квартиры стал ажиотажным, цены на этом фоне выросли: квадратный метр жилья на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 6,3% за июнь-декабрь, по данным www.irn.ru. И процент тех, кто еще верит в снижение стоимости жилья, уменьшился.
Активно шла вниз и доля тех, кто ждал именно ощутимого падение цен – более чем на 5% в ближайшие три месяца. Если зимой 2022-2023 гг. таких респондентов было 45%, то уже к осени – 25% (-20 п.п.). Доля тех, кто верит в снижение стоимости квартир в пределах 5%, за это время просела лишь на 10,2 п.п.
Параллельно увеличивался процент тех, кто, напротив, ожидал скорого роста цен – с минимальных 11% зимой 2022 – 2023 гг. до 30,2% осенью 2023 г. (+19,2 п.п.).
Вера в снижение цен возвращается
Настроения людей резко изменились зимой 2023-2024 гг.: рыночная ипотека стала слишком дорогой, доступность льготной после ухудшения условий по госпрограммам тоже снизилась, спрос исчерпался в летне-осенний ажиотаж. И стало понятно, что причин для роста цен больше не осталось.
Поэтому зимой доля тех, кто ждет снижения цен, резко выросла до 70% (+23 п.п. с осени). Причем за счет тех, кто верит в существенное снижение – плюс 26,3 п.п. (50,7%).
Но быстрого пересмотра цен, которого ждали люди, не случилось, и запал стух. Уже весной в пользу падения стоимости квартир высказались лишь 55% (-15 п.п.), и те были осторожны в своих ожиданиях: большинство опрошенных прогнозировали небольшую коррекцию в пределах 5% (32,3%). Но напрасно: обычно продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с новой реальностью, которое как раз и пришлось на начало года. По данным www.irn.ru, темпы роста цен на вторичном рынке жилья «старой» Москвы снижались весь первый квартал 2024-го. В среднем по рынку стоимость квадратного метра пока еще в плюсе, однако самые доступные сегменты уже показывают минус – пусть и символический. А это означает, что цены на жилье все-таки смотрят вниз – См. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам марта 2024 года.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
