При покупке, продаже или даже сдаче квартиры в аренду нам приходится сталкиваться с таким понятием как ее стоимость. Но далеко не все знают, что существуют разные виды оценки недвижимости, каждый из которых имеет свои особенности и сферы применения.
Один из них – инвентаризационная стоимость квартиры (ИС). Это достаточно специфический показатель, который, в отличие от рыночной или кадастровой стоимости, учитывает лишь базовые технические характеристики объекта, без учета его местоположения, ремонта, инфраструктуры района и прочих факторов, влияющих на реальную цену жилья.
Тем не менее, знание ИС по-прежнему важно в ряде ситуаций – будь то сделки с недвижимостью, судебные споры или приватизация. Поэтому в данной статье мы разберемся, что представляет собой ИС, для чего она нужна, как ее узнать и, при необходимости, оспорить.
Зачем нужна ИС квартиры
Инвентаризационная стоимость – это стоимостная оценка жилого помещения, которая определяется на основе его технических характеристик. В отличие от рыночной стоимости, при расчете ИС не учитываются факторы, влияющие на цену недвижимости на свободном рынке, такие как расположение, состояние ремонта, развитость инфраструктуры района.
Несмотря на то, что в современных реалиях ИС все меньше применяется на практике, она по-прежнему необходима в ряде случаев:
· Для будущих собственников жилья при заключении сделок купли-продажи, дарения или аренды недвижимости. Знание ИС позволяет сравнить ее с рыночной ценой и оценить выгодность предлагаемой сделки.
· Для продавцов при проведении любых операций с недвижимостью. ИС может использоваться в качестве основы для расчета налога на имущество или выкупной цены при изъятии земельного участка.
· Для арендаторов при заключении договора найма жилого помещения. ИС в таком случае применяется для определения размера арендной платы.
Как узнать ИС?
Существует несколько способов, с помощью которых можно получить сведения об ИС.
Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ)
Это основной способ. БТИ (или его региональные аналоги, например, ПИБ в Санкт-Петербурге) является ответственным за проведение оценки и выдачу официальных справок об ИС.
Для этого необходимо посетить ближайший офис БТИ и предоставить следующие документы:
· Свидетельство о праве собственности на квартиру или нотариально заверенную доверенность;
· Паспорт владельца недвижимости;
· Кадастровый или технический паспорт;
· Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Справку можно также заказать на официальном сайте БТИ и затем получить ее в офисе. Этот способ удобен, поскольку позволяет дистанционно отслеживать статус заявки.
Подача заявления через МФЦ
Аналогичный способ получения сведений об инвентаризационной стоимости – обращение в многофункциональный центр (МФЦ). Необходимый пакет документов тот же, что и при визите в БТИ. После подачи заявления МФЦ направит его в БТИ для подготовки справки.
Запрос через сайт налоговой службы
Еще один вариант – подача заявления на получение справки об ИС через официальный сайт Федеральной налоговой службы (www.nalog.ru). Здесь также требуется стандартный набор документов, подтверждающих права на недвижимость.
Независимо от выбранного способа, справка об инвентаризационной стоимости квартиры обычно оформляется в течение 10 рабочих дней. За ее получение взимается государственная пошлина, размер которой может варьироваться в зависимости от региона.
Отличия инвентаризационной от кадастровой цены
Помимо ИС, в оценке недвижимости также используется понятие кадастровой. Последняя представляет собой цену объекта, которая определяется на основе комплексной оценки с учетом множества факторов.
В отличие от ИС, при расчете КС специалисты Росреестра принимают во внимание не только технические характеристики квартиры, но и ее местоположение, состояние, качество отделки, развитость инфраструктуры района и другие параметры, влияющие на рыночную цену.
Таким образом, кадастровая цена гораздо больше приближена к реальной рыночной цене жилья, в то время как инвентаризационная – это своего рода «себестоимость» жилья с поправкой на износ.
Еще одним ключевым отличием является периодичность пересмотра этих двух видов оценки. Кадастровая стоимость в большинстве регионов актуализируется раз в 2-3 года, тогда как инвентаризационная стоимость с 2013 года практически не меняется.
В итоге, кадастровая стоимость является более точным и современным показателем, который используется, в частности, для расчета налога на имущество физических лиц. В свою очередь, ИС сегодня применяется преимущественно в специальных случаях, например, при приватизации жилья или оформлении наследства.
Порядок расчета инвентаризационной стоимости
Специалисты БТИ применяют три основных подхода:
· Затратный. Данный метод предполагает расчет ИС исходя из себестоимости возведения аналогичного жилого помещения с учетом всех необходимых материалов, коммуникаций и отделки. К полученной сумме применяется коэффициент износа в зависимости от года постройки дома.
· Сравнительный. Этот более простой и быстрый метод основан на сравнении инвентаризационной стоимости данной квартиры с аналогичными объектами, оцененными ранее специалистами БТИ. Однако такой расчет всегда будет нести определенную субъективность.
· Доходный. Наименее распространенный метод, при котором ИС определяется, исходя из предполагаемого дохода от сдачи в аренду. Однако этот способ достаточно условен и не дает точных результатов.
Независимо от применяемого специалистами БТИ подхода, расчет осуществляется по следующей формуле:
Си = СВ * (1 - Ифиз/100 * Коэффициент износа), где Си – искомая инвентаризационная стоимость, СВ – стоимость восстановления квартиры, Ифиз – ее физический износ, а Коэффициент износа – показатель, учитывающий дифференциацию цен в зависимости от местоположения.
Возможность самостоятельного расчета ИС
Хотя точное определение ИС квартиры – прерогатива специалистов БТИ, в некоторых случаях собственники жилья могут прибегать к самостоятельному расчету этого показателя.
Для этого необходимо воспользоваться вышеприведенной формулой и подставить в нее следующие исходные данные:
· Расходы на воспроизводство. Это примерная сумма, в которую обошлось бы строительство аналогичного жилого помещения с учетом нынешних расценок на материалы и работы.
· Физический износ. Этот показатель можно взять из технического паспорта или рассчитать самостоятельно, исходя из года постройки дома.
· Коэффициент износа. Данный показатель, регулирующий дифференциацию цен в зависимости от местоположения, можно найти в открытых источниках или же запросить в БТИ.
Самостоятельно произведенный расчет может понадобиться, например, для сверки с официальной оценкой, проведенной бюро технической инвентаризации. Однако стоит учитывать, что такой расчет не будет иметь юридической силы официального документа.
Оспаривание инвентаризационной стоимости
Случаи, когда собственнику может потребоваться оспорить ИС своей квартиры, бывают разными. Это может быть, например, ситуация, когда ИС значительно отличается от рыночной цены жилья и негативно влияет на экономическую выгоду при совершении сделок. Или, когда в расчете были допущены очевидные ошибки.
Первым шагом в таком случае будет обращение в БТИ с письменным заявлением о пересчете. Если в перерасчете будет отказано, собственник вправе подать иск в суд. При подаче иска важно подготовить доказательную базу. Лучше всего привлечь независимого оценщика для проведения повторного расчета ИС. Также можно использовать выписку из ЕГРН, подтверждающую фактические характеристики «квадратов».
Судебная практика показывает, что суды, как правило, удовлетворяют требования граждан о пересмотре инвентаризационной стоимости при наличии веских аргументированных доводов.
