Кипр — одно из самых популярных и привлекательных направлений для инвестиций, релокации и отдыха, которое поражает своей красотой, богатой историей и прекрасной курортной инфраструктурой. Разберёмся, почему всё большее число россиян инвестирует в недвижимость острова, что дают инвестиции в объекты на Кипре и какие объекты доступны для инвестиций в 2023 году.
Что даёт покупка недвижимости на Кипре?
Возможность наслаждаться солнечным климатом и красотой острова, ПМЖ за инвестиции, самые мягкие налоги в Евросоюзе, доступ к образованию, здравоохранению и социальной защите — всё это инвестор получает вместе с покупкой недвижимости на Кипре. Жильё на острове отличается высоким качеством строительства, доступными ценами, стабильным спросом и доходностью.
Преимущества инвестиций в недвижимость Кипра
Инвесторам в сфере жилой или коммерческой недвижимости стоит обратить внимание на Кипр. Ряд очевидных преимуществ делает остров одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в 2023 году.
ПМЖ и гражданство за покупку недвижимости на Кипре
Важным критерием выбора страны для инвестиций является возможность получения ПМЖ или гражданства. На Кипре действует программа, которая позволяет иностранным гражданам получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость на сумму от 300 тысяч евро. На данный момент это единственная доступная россиянам программа ПМЖ среди стран Евросоюза.
НДС при покупке недвижимости на Кипре составляет 19%. Однако если у покупателя нет другого жилья на Кипре, кроме вновь приобретённого, оно будет облагаться НДС по сниженной ставке в 5%.
Статус строительства для оформления ПМЖ не важен: можно покупать недвижимость как на стадии котлована, так и ближе к сдаче объекта. Недвижимость, за которую инвестор получил ПМЖ, нельзя сдавать в аренду, в отличие от похожих программ других европейских стран.
Качественное образование и социальная защита
Республика Кипр известна высоким уровнем образования и социальной защиты.
Образование на Кипре доступно всем гражданам и резидентам страны. На острове широкий выбор государственных и частных школ и университетов, признанных международными научными организациями и образовательными рейтингами.
Кипрские школы и вузы предлагают широкий спектр программ на разных языках, включая английский и русский. Для учащихся кипрских вузов доступна также программа Европейского союза по обмену студентами Erasmus+, которая позволяет учиться и получать опыт работы в других странах.
Республика Кипр построила развитую систему социального страхования, которая покрывает большинство рисков, связанных со здоровьем, условиями труда и пенсией. Все трудоустроенные граждане и резиденты обязаны делать взносы в социальный фонд, который финансирует различные виды пособий и льгот. Кроме того, на Кипре действует национальная система здравоохранения (GESY), которая предоставляет ряд бесплатных или льготных медицинских услуг для всех резидентов.
Привлекательная перспектива дохода от аренды
Инвестиции в недвижимость на Кипре приносят доход на ежемесячной основе, если площадь сдаётся в аренду, а также в виде чистого прироста стоимости. Доходность проектов на Кипре варьируется от 3,8 до 5 процентов в год, в зависимости от типа недвижимости и местоположения. Спрос на коммерческую и жилую недвижимость на острове стабильно высокий.
Уникальные климатические и погодные условия на острове и около 300 солнечных дней в году делают Кипр идеальным местом для отдыха с самым продолжительным сезоном отпусков в Европе. Инвесторы сдают недвижимость в аренду туристам примерно с мая по октябрь.
Защита от инфляции
Недвижимость — актив, который сохраняет свою ценность в долгосрочной перспективе и приносит доход в виде ренты или капитализации. Инфляция на Кипре достигла пика в 8,1% в 2022 году на фоне стремительного роста мировых цен на сырьевые товары. Ожидается, что в 2023 году инфляция снизится до 3,8%.
Инвестор может продать недвижимость после 10 лет владения и не платить государству НДС. Собственник заплатит лишь налог на прибыль. Недвижимость на Кипре стабильно растёт в цене, наращивая капитализацию. Это выгодной актив, с которым собственник получает все преимущества статуса ПМЖ.
Дмитрий Божков
руководитель отдела продаж Tranio на Кипре
Как среди местных жителей, так и среди иностранных покупателей, особенно из России, Великобритании и других стран, наблюдается устойчивый спрос на недвижимость.
Рост цен на недвижимость на Кипре превышает инфляцию. Центральный банк Кипра зафиксировал как квартальный, так и годовой рост цен на недвижимость в четвёртом квартале 2022 года. Стоимость частных домов в Пафосе выросла за год на 10,4%, а цены на квартиры в Лимасоле поднялись на 9,3%, в Ларнаке на 9,4% и в Пафосе на 8,6%.
Кипрский подоходный налог с аренды
С 2017 года владельцы недвижимости на Кипре платят ежегодный муниципальный налог, который рассчитывается от рыночной стоимости недвижимости и составляет примерно 0,1–0,2%. Доход от аренды облагается подоходным налогом, ставка которого — от 0 до 35%.
Напомним, что недвижимость, за которую вы получили ПМЖ на Кипре, нельзя сдавать в аренду, в отличие от похожих программ других европейских стран.
Доход до 19 500 евро не облагается налогом, на доход от 19 500 до 28 000 евро действует ставка 20%, от 28 000 до 36 300 евро — ставка 25% и так далее.
Главные районы для инвестиций на Кипре
Роскошные апартаменты и виллы на Кипре пользуются большим спросом прежде всего в двух лучших районах и их ближайших окрестностях: Лимасол и Пафос. Лимасол зарекомендовал себя как лучший город с сильным русскоязычным сообществом, в то время как инвесторы из ЕС предпочитают Пафос.
Лимасол
Лимасол — курорт с развитой инфраструктурой и многочисленным населением. От десяти до пятнадцати процентов населения города — экспаты из России и стран СНГ. Средняя цена квартиры с двумя спальнями в престижном районе Лимасола составляет от 250 до 400 тысяч евро. Виллы с частными бассейнами и видом на море могут стоить от 1 млн евро.
Пафос
Пафос является одним из старейших и красивейших городов Кипра и вторым по популярности среди русскоговорящих экспатов. Цены на квартиры в Пафосе начинаются от 80 тысяч евро, а на дома — от 150 тысяч евро.
Средняя цена за квартиру с двумя спальнями в престижном районе Пафоса составляет от 150 тысяч евро до 300 тысяч евро. Виллы с частными бассейнами и видом на море могут стоить от 400 тысяч евро.
Ларнака
Третий по величине город на Кипре — идеальное сочетание традиций и современности. Его богатое культурное наследие с процветающей космополитичной атмосферой делает его привлекательным местом для постоянного проживания.
Средняя цена квартиры с двумя спальнями в престижном районе Ларнаки колеблется от 200 до 350 тысяч евро.
Виды инвестиций в недвижимость
Недвижимость на Кипре пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, которые хотят получить стабильный доход. На Кипре можно выделить три основных вида инвестиций в недвижимость: вторичная недвижимость, новостройки и коммерческая недвижимость.
Вторичная недвижимость на Кипре
Состояние домов на вторичном рынке, построенных до 2005 года, намного хуже, чем у относительно новых домов после 2010 года. Прежде всего, в старых домах хуже энергоэффективность и сейсмоустойчивость. Дома, построенные в 2016 году или позже, заметно выигрывают в этом отношении.
Система европейских стандартов в строительстве была внедрена после присоединения Кипра к Европейскому союзу в 2004 году (Еврокоды, аналог российских СНИПов). Её внедрение происходило постепенно, поэтому даже после 2004 сдавали проекты, построенные по старым стандартам.
Дмитрий Божков
руководитель отдела продаж Tranio на Кипре
Кипр — это сейсмоактивный регион, и старые конструкции, которые были построены до введения Евростандартов, менее надежны в плане сейсмоустойчивости.
Стоит отметить, что на Кипре плата за электроэнергию дороже в среднем по ЕС. Недвижимость класса энергоэффективности А и А+, то есть новые проекты, пользуются бóльшим спросом у инвесторов.
Старый фонд и вторичный рынок могут таить много подводных камней. Вторичную недвижимость не стоит покупать удаленно: недвижимость может быть заложена или оформлена на третьи лица. Очень важно проверять собственников с юристами.
Дмитрий Божков
руководитель отдела продаж Tranio на Кипре
Из плюсов покупки недвижимости на вторичном рынке стоит выделить возможность провести документальную оценку объекта и посмотреть качество стройки в готовом проекте. Более того, вторичное жильё в большинстве случаев продаётся в районах с развитой инфраструктурой и сложившимся сообществом.
Новостройки на Кипре
На Кипре существует высокий спрос на первичную недвижимость, особенно со стороны иностранных инвесторов. На Лимасол и Пафос пришлось большинство иностранных сделок в 2022 году (по 34%), за ними следует Ларнака (20%).
Наиболее устойчивым сегментом рынка недвижимости Кипра за последние несколько лет является сектор жилой недвижимости в ценовом диапазоне от 100 до 300 тысяч евро. Это результат высокого спроса на первичное жильё и растущей инвестиционной активности в частном секторе.
Плюсы покупки новостроек на Кипре
- Лучший вариант для инвестиций в недвижимость. В период строительства стоимость приобретённого объекта будет расти вместе с рынком.
- Благодаря современным технологиям и преобладающей низкоэтажной застройке объекты возводят в относительно короткие сроки Даже на этапе котлована инвестор может получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость Кипра.
- Рассрочки и гибкие планы оплаты. Девелоперы предлагают разные условия бронирования и оплаты недвижимости, которые позволят инвестировать средства с максимальной выгодой.
Минусы новостроек на Кипре
- Новостройки на Кипре обычно стоят дороже, чем аналоги на вторичном рынке, особенно если они расположены в туристических зонах или близко к морю, где осталось мало свободных участков и сейчас их стоимость для девелопера выше, чем 20-30 лет назад. С другой стороны, качество и технологии строительства в новостройках на порядок выше.
- Когда инвестор вкладывает деньги в первый объект недвижимости, НДС составляет 5%, однако при последующих инвестициях налог вырастет до 19%.
- На Кипре нельзя совместить сдачу недвижимости в аренду с участием в программе ПМЖ даже при покупке на первичном рынке.
Коммерческая недвижимость на Кипре
Доля сделок с коммерческой недвижимостью на Кипре в 2022 году составила 4%.
На Кипре стабильная экономика, низкая ставка корпоративного налога и благоприятная правовая среда для иностранных инвесторов. Республика является членом Европейского Союза, что даёт доступ к единому рынку и расчёту в евро.
На Кипре существует высокий спрос на коммерческую недвижимость, особенно в таких секторах, как туризм, гостиничный бизнес и розничная торговля. Ежегодно остров привлекает миллионы посетителей, которые нуждаются в жилье, развлечениях, ритейле и ресторанах. Здесь размещается множество международных компаний и организаций, которым нужны современные и хорошо оборудованные офисы.
Процесс и особенности инвестирования
Для граждан стран, не входящих в Европейское экономическое пространство, действуют определённые условия покупки недвижимости на Кипре:
- максимальная площадь недвижимости или участка для строительства — 4 014 м²;
- покупка второго дома может быть разрешена в зависимости от типа использования, например, для отдыха в дополнение к постоянному жилью.
Иностранцы должны получить разрешение Совета министров Кипра на покупку имущества. Одобрения от Совета можно ждать до трёх месяцев.
Процесс инвестирования в недвижимость на Кипре после подбора объекта:
1. Внесение депозита за жильё для снятия объекта с продажи. Фиксированного размера депозита нет, стороны сами договариваются о сумме. Обычно это 1% от цены недвижимости, но не менее 3 тыс. евро.
2. Бронирование недвижимости и заключение договора.
3. Первоначальный взнос и подписание договора купли-продажи. Фиксированных рамок нет, они оговариваются при бронировании.
4. Оплата налогов и сборов.
5. Обращение в земельный кадастр для регистрации с предписанной формой заявления № 270 вместе с копией разрешения Совета министров Кипра, свидетельством о регистрации объекта, доказательством уплаты налогов, заверенным договором купли-продажи и подтверждением от ЦБ Кипра, что покупка происходит за счёт иностранных средств.
6. Оплата оставшейся суммы за объект после получения всех разрешений.
7. Получение свидетельства собственности (для новостроек — после сдачи объекта) .
Весь процесс покупки инвестор может завершить удалённо.
Что стоит учесть, выбирая объект для инвестиций на Кипре
Выбор объекта для инвестиций на Кипре может оказаться непростой задачей, поскольку необходимо учитывать множество факторов.
Цена
Цена недвижимости — ключевой фактор, который необходимо учесть при выборе объекта для инвестиций на Кипре. Следует сравнить цену объекта с аналогичными предложениями на рынке и определить его потенциальную динамику с течением времени. Общую информацию о текущих трендах по ценам на недвижимость в разных регионах Кипра можно найти в нашей статье. Центральный банк Кипра зафиксировал как квартальный, так и годовой рост цен на недвижимость в четвёртом квартале 2022 года. Стоимость частных домов в Пафосе выросла за год на 10,4%, а цены на квартиры в Лимасоле поднялись на 9,3%, в Ларнаке на 9,4% и в Пафосе на 8,6%.
Доходность
Инвестор должен рассчитать ожидаемые доходы и затраты на объект, оценить его чистую прибыль или убытки. Подробнее о видах расчёта доходности (чистой, валовой и т.д) можно прочитать в нашей статье. Отметим, что благодаря невысоким расходам на содержание недвижимости, её чистая доходность на Кипре зачастую может быть выше в сравнении с другими странами ЕС.
Локация
Локация объекта имеет решающее значение, поскольку оно определяет стоимость проекта, доход от аренды и спрос на него. Нужно учитывать инфраструктуру, удобства и услуги, доступные в этом районе, а также его безопасность и репутацию, близость к ключевым магистралям и аэропорту. Подробнее про районы Кипра для жизни и инвестиций читайте в нашем материале.
Тип недвижимости
Тип объекта — ещё один важный фактор, который необходимо принимать во внимание: он влияет на доходность, затраты на содержание и юридические требования к покупке объекта.
