С 1 июля 2024 года рынок недвижимости живет в новой реальности: льготной ипотеки, которая последние годы поддерживала продажи жилья на высоком уровне, больше нет, а средние ставки по рыночной ипотеке превышают 20%. Теперь наступает эра рассрочек и субсидированных ставок от застройщиков. Об этом, а также о том, что еще ждет рынок недвижимости в ближайшей перспективе, рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Ключевая ставка - 18%, ипотека - от 20%. Как купить квартиру?».
Льготной ипотеки для всех больше нет
Эксперты онлайн-конференции были солидарны: история массового субсидирования ипотечных ставок, начавшаяся в далеком 2020 году на фоне пандемии коронавируса, должна была завершиться.
Во-первых, льготная ипотека давно выполнила свою главную задачу – поддержала рынок в сложные времена. Ведь у стройки большой мультипликативный эффект – если она стабильно функционирует, то работают и многие другие отрасли, удерживая экономику от спада, отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Сейчас можно говорить о том, что госпрограмма выполнила свою функцию – ситуация в экономике стабилизировалась, и рынку пора возвращаться к своему обычному развитию. Нужно понимать и то, что льготная ипотека не бесплатная – снижение ставки для заемщиков субсидируется из федерального бюджета. И чем выше ключевая ставка – тем выше расходы государства», - подчеркнул эксперт (напомним, после очередного повышения в июле ключевая ставка находится на уровне 18% годовых).
Во-вторых, растянувшись на годы, льготная ипотека для всех дала и обратный эффект – вопреки своей логике, разогнала цены на жилье и снизила его доступность для покупателей.
По данным руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, на фоне доступных кредитов на покупку жилья за четыре года действия госпрограммы квартиры в Москве и других крупных городах выросли в цене практически вдвое.
«Массовая программа льготной ипотеки, безусловно, помогла рынку в кризисные моменты, но, растянувшись на годы, раздула цены, снизив тем самым доступность жилья, – фактически, рынок подсел на «льготную иглу». А сейчас происходит урезание этих льгот, которое должно привести к нормализации рынка. Потому что не ипотека с низкими ставками повышает доступность жилья, а адекватная стоимость метра. А в последние годы произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», - сказал Олег Репченко.
«На мой взгляд, завершение программы льготной ипотеки – правильный шаг, – согласился с коллегами генеральный директор агентства недвижимости «Центральный департамент недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин. – Ее закрыли потому, что вреда она принесла больше, чем пользы. Предполагалось, что льготная ипотека поможет в вопросе приобретения жилья менее финансово обеспеченным слоям населения. Получилось же, что ею больше воспользовались состоятельные люди, которые брали кредиты на выгодных условиях для инвестирования в жилую недвижимость. Некоторые за время действия программы воспользовались ею по 10, даже по 20 раз. Лично знаю одного инвестора, который взял 25 льготных ипотек. В том числе из-за таких инвесторов очень сильно вырос спрос на жилую недвижимость, который в сочетании с другими факторами – колебаниями курса валют, ростом себестоимости строительства, инфляцией – привел к сильному росту цен на новостройки, а следом за ними и на вторичную недвижимость».
Как продавать и покупать
По итогам июля – первого месяца без субсидируемой ипотеки – спрос на новостройки в Москве, по данным столичного Росреестра, просел на треть. Чтобы поддерживать продажи, застройщикам нужно придумать инструмент или инструменты, которые позволят совершать покупки с комфортным уровнем ежемесячного платежа, отметил Анатолий Пысин.
По формату это могут быть рассрочки и сниженные ипотечные ставки, которые можно купить за счет увеличения стоимости недвижимости. Потому что, по словам эксперта, приобретая квартиру в ипотеку, россияне уже давно ориентируются в первую очередь не на конечную стоимость недвижимости, размер переплаты или ставку по кредиту, а на величину именно ежемесячного платежа.
Так, по данным «Инкома», рассрочка платежа до ввода дома в эксплуатацию сегодня востребована у 35% покупателей, а совместную программу застройщика и банка с ипотекой под 8% на первые пять лет выбирают 20% клиентов. Это еще один инструмент поддержания спроса: чтобы стимулировать продажи, застройщики запускают собственные программы субсидирования ставок совместно с банками-партнерами, причем опускают ставку даже до минимальных уровней – как раз этому был посвящен один из вопросов читателей.
«Действительно, сегодня на рынке новостроек может предлагаться снижение ставок по ипотеке до минимальных значений. Эта опция доступна клиентам при условии субсидий застройщика банку-партнеру. По таким программам участники рынка работают строго в соответствии с требованиями Центрального банка: снижение ставки происходит на первые несколько лет обслуживания договора, а после завершения этого периода ставка возвращается к стандартным значениям рынка», - пояснил Сергей Бабин из ВТБ.
По его словам, этот инструмент подойдет тем заемщикам, которые хотят сократить финансовую нагрузку во время строительства дома. Дополнительных рисков он не несет, но нужно учитывать, что расходы застройщика на субсидирование ставки могут закладываться в итоговую стоимость квартиры. См. «Чем застройщики заменят льготную ипотеку».
Скидок ждать пока не стоит
Даже несмотря на просевший спрос, ждать ощутимых скидок пока не стоит, предупредили эксперты.
«Причин пересматривать цены сейчас у застройщиков нет: на эскроу накоплены средства за время ажиотажа прошлого года и в преддверии завершения льготной ипотеки этого года», - пояснил Олег Репченко.
Возможно, большие дисконты получат распространение на рынке ближе к концу года. Это будут как прямые скидки, так и новые акции вроде ремонта или машино-места в подарок, которые тоже снижают стоимость сделки, добавил эксперт.
Скидки на рынке новостроек уже есть, сказал в свою очередь Анатолий Пысин из ЦДН – необходимо просто уметь их находить. С ним согласилась и коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова: «Пока рынок привыкает жить без льготных ипотечных программ, поэтому ощущается некоторое охлаждение спроса. Застройщикам приходится бороться за покупателя: многие девелоперы предлагают клиентам существенные скидки и программы рассрочек».
Сегодня, по данным www.irn.ru, размер дисконта на первичном рынке в зависимости от проекта достигает 30% на квартиры с официальным жилым статусом. Апартаменты от застройщика в августе можно купить с дисконтом до 50%.
Что будет с ценами
В перспективе рынок недвижимости ждет охлаждение и снижение цен, считает Олег Репченко: льготной ипотеки больше нет, ставки по рыночным кредитам превышают 20%, цены – высокие, спрос уже рухнул.
«Выраженная тенденция к снижению цен на жилье может стать заметна в следующем году. Ведь текущие проекты у застройщиков будет завершаться, и застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета. Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, они будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка», - сказал Олег Репченко, подчеркнув, что снижение цен на 10-15% в среднесрочной перспективе вполне реально, если не начнется гиперинфляция.
Корректировку стоимости квартир на первичном рынке в пределах 10% ожидает и Анатолий Пысин. По его наблюдениям, снижение цен на новостройки уже началось, но будет небольшим, медленным и неявным. При этом дешеветь будут не все объекты, а в первую очередь те, стоимость которых в условиях ажиотажного спроса была искусственно завышена. Причем цены на квартиры на фоне падения продаж после завершения льготной ипотеки застройщики будут снижать за счет предоставления скидок и специальных условий.
О том, что потенциал роста стоимости первичной недвижимости ограничен, сказал и Сергей Бабин из ВТБ: «Если говорить о первичном рынке недвижимости, то мы считаем, что потенциал повышения ее стоимости будет ограничен – как минимум, все второе полугодие 2024 года. Сдерживающим фактором будет выступать достаточно существенное увеличение цен с 2020 года при более умеренном росте заработных плат. На вторичном рынке, где стоимость недвижимости за последние четыре года повысилась примерно сопоставимыми с ростом зарплат темпами, ограничивать цены будут высокие ставки по ипотеке».
В то же время в ВТБ пока не прогнозируют существенного сокращения разницы между ценами на «первичку» и «вторичку». «Это возможно на горизонте 2-3 лет при условии смягчения денежно-кредитной политики Центрального банка и снижения ключевой ставки», - отметил Сергей Бабин.
А вот коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова предпосылок для снижения среднерыночных цен сейчас не наблюдает. По ее словам, затраты на строительство существенно выросли за последние годы. В 2020 году это было связано со сбоями поставок стройматериалов в период пандемии, а 2022-м – в связи с перестройками логистических цепочек. Не менее серьезно увеличилась и стоимость рабочей силы. Кроме того, в Москве резко выросла плата за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков.
И даже в случае, если спрос на жилье в долгосрочной перспективе просядет, предположила эксперт, падения цен ждать не стоит: «В таких условиях застройщики на какое-то время перестанут выводить на рынок новые проекты, что приведет к сокращению предложения на рынке, но точно не к падению цен». См. «Застройщики готовы рисковать ради Москвы».
Инвестиции теряют смысл
Инвестиции в жилую недвижимости уже почти стали бессмысленными, если, конечно, преследуется цель получения прибыли, заявил во время онлайн-конференции Анатолий Пысин.
По его словам, жилая недвижимость потеряла ту инвестиционную привлекательность, которой обладала до 2014 года. С момента перехода отрасли жилищного строительства на договоры долевого участия, а затем на проектное финансирование и эскроу-счета, она только теряла свой инвестиционный потенциал.
«Если раньше, купив квартиру на котловане, инвестор мог перепродать ее после ввода дома в 2-2,5 раз дороже, то сегодня таких цифр и близко нет. Тогда инвестиции в жилую недвижимость были более рискованными, так как можно было вложиться в недострой. Сегодня все стало гораздо безопаснее, но и не приносит высокой прибыли», - говорит эксперт.
По мнению Олега Репченко, сейчас, когда рынок недвижимости очень сильно перегрет, ставки выросли и очевидно, что цены будут идти вниз в среднесрочной перспективе, другие инвестиционные инструменты вложений будут более выгодными на горизонте одного-двух лет. «Лучше положить деньги на депозит сейчас, через год-два сумма существенно прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся. И у покупателя будет хороший первоначальный взнос на покупку квартиры», - посоветовал Олег Репченко.
Действительно, по разным экспертным данным, на которые сослался Сергей Бабин, доходность от сдачи квартиры в аренду в крупных городах России сейчас в три раза ниже, чем по банковским вкладам. Если же цель сохранить сбережения на длительное время — более 5-7 лет — недвижимость остается надежным инструментом.
«Если стоит задача передать свои накопления детям через 25-30 лет, то более надежной альтернативы нет», - подтвердил слова коллеги Анатолий Пысин.
С ними согласилась Елизавета Севастьянова: «Инвестиции в недвижимость в Москве никогда не потеряют свою актуальность и привлекательность. История уже доказала нам, что в долгосрочной перспективе это высокоценный актив, который никогда не обесценивается».
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
