Купить жилье полностью на собственные средства – для большинства это задача «со звездочкой». Поэтому многие прибегают к помощи банков. Новострой-М рассказывает, в чем отличие ипотеки от потребительского кредита, а также какой заем и при каких обстоятельствах выгоднее брать.
Что пугает заемщика
Слово «ипотека» давно и прочно вошло в жизнь россиян: например, только в Московском регионе в конце 2023 года львиная доля новостроек (85%) была куплена гражданами на заемные средства.
Однако некоторые до сих пор предпочитают не связываться с жилищным кредитом и поэтому берут потребительский, даже под более высокие проценты.
Чаще всего потенциальных заемщиков пугают сопутствующие «сложности», зачастую весьма условные: необходимость собрать пакет документов, оформить страхование жизни, передать недвижимость в залог банку. Но преимущества и недостатки есть у обоих вариантов. В них надо разобраться, сопоставить все «за» и «против» и только после этого принимать окончательное, взвешенное со всех сторон решение.
Три главных различия
Разница между потребительским кредитом и ипотекой заключается в трех основных моментах:
- цель;
- наличие залога;
- наличие первого взноса.
Пункт №1: Цель
Ипотека – это целевой кредит, выдающийся строго на покупку жилья. Использовать его не по назначению не получится, так как деньги выделяются банком под конкретный объект недвижимости.
Совсем иначе дела обстоят с потребительским кредитом: его можно потратить на что угодно. И хотя банки обычно просят указать цель займа (ремонт, лечение, учеба и т.п.), по факту никто не проверяет, на что именно были израсходованы средства.
Пункт №2: Залог
Залог – один из самых главных страхов заемщиков. Именно он заставляет порой делать выбор в пользу потребительского кредита, так как по нему не требуется материальное обеспечение. В отличие от ипотеки, которая выдается строго под залог недвижимости (собственно само слово «ипотека» и обозначает этот самый залог).
Что это значит? Что банк накладывает обременение на приобретаемую квартиру: она остается в залоге до момента полного погашения кредита. И любые действия по отношению к ней придется согласовывать с финансовой организацией, будь то покупка, продажа, дарение или перепланировка. Также от банка придется получить согласие, если вы хотите прописать в квартире родственников.
В качестве залога также может выступать недвижимость, уже находящаяся в собственности у покупателя. В этом случае у заемщика есть возможность распоряжаться новой, ипотечной квартирой по своему усмотрению. Но в случае неблагоприятного развития событий (невозможность погасить ипотеку, банкротство и т. д.) избежать негативного сценария не удастся: с залоговым жильем все-таки придется расстаться.
Пункт №3: Первоначальный взнос
Первоначальный взнос по ипотеке также является одним из актуальных «стопоров» для части заемщиков. Он обязателен для получения жилищного кредита, в то время как для потребительского кредита не нужен вовсе.
Размер первоначального взноса динамичен, он меняется в зависимости от условий рынка. Так, например, Правительство РФ в конце декабря 2023 года приняло решение увеличить взнос по программе льготной ипотеки с 20% до 30% процентов, чтобы повысить качество кредитов. Такая мера во многом является заградительной и ограничивает – можно сказать, даже «отсекает» – ряд категорий потенциальных покупателей недвижимости, которые начинают смотреть в сторону потребкредита, так как не имеют сбережений для уплаты крупного первоначального взноса.
Некоторое время в России предлагалась ипотека без первоначального взноса, но сегодня большинство банков свернули эти программы.
Не менее важные аспекты
Следующая важная «тройка», где все составляющие тесно связаны между собой, – процентная ставка, срок погашения кредита и размер платежей.
Процентная ставка
Как правило, ставки по ипотеке значительно ниже, чем по потребительскому кредиту. Это связано с тем, что, если первый заем ничем не обеспечен, то второй, напротив, «укомплектован» по полной. Следовательно, он намного безопаснее.
Даже если у заемщика изменятся жизненные обстоятельства и он не сможет вовремя вносить ежемесячные платежи, то банк не останется внакладе. Он гарантированно вернет собственные средства – в том числе, при помощи продажи залогового имущества.
Кроме того, банк досконально проверяет потенциального клиента, его кредитную историю и его платежеспособность. Вследствие этого он в значительной степени защищен от всевозможных рисков и может себе позволить не только более низкие процентные ставки, но и оптимальные условия для заявителей.
Срок погашения кредита
С безопасностью связан максимально возможный срок ипотеки – до 30 лет. Ничем не обеспеченный потребительский кредит на столь длительное время ни одна финансовая организация выдать не решится. Поэтому заемщики могут рассчитывать в среднем на период от нескольких месяцев до 5 лет. В исключительных случаях – до 7 лет. При этом оба вида кредитов можно выплатить досрочно.
Размер ежемесячных платежей
За счет длительного периода кредитования и более низкой процентной ставки размер обязательного ежемесячного платежа по ипотеке обычно оказывается существенно меньше, чем при оформлении потребительского кредита.
Сумма кредита и требования к заемщикам
При нынешних ценах на жилье потребительский кредит значительно проигрывает ипотеке в плане возможной одобренной банком суммы. В теории, конечно, можно представить, как финансовая организация предоставляет своему клиенту ссуду в размере 10-15 млн руб. на 5-7 лет, но на практике такой вариант развития событий практически нереален. Чтобы убедиться в этом лично, можно зайти на сайт любого банка и предварительно рассчитать кредит онлайн, введя запрашиваемую сумму и указав максимально возможный срок. Там вы сможете увидеть процентную ставку и предполагаемый ежемесячный платеж.
Что касается требований к заемщикам, то в разных организациях они могут варьироваться. Но в целом список выглядит следующим образом:
- возраст от 18-21 года до 65-70 лет;
- наличие гражданства РФ;
- наличие официального трудоустройства;
- наличие хорошей кредитной истории;
- наличие достаточного первоначального взноса (при ипотечном кредитовании).
Сроки одобрения кредита, льготы и субсидии, дополнительные расходы
Ответ по заявке на потребительский кредит обычно приходит быстро, в течение 1-2 дней. Ипотека требует более тщательного подхода, поэтому сроки могут затянуться на месяц или больше. Это связано с тем, что банк сначала проверяет все документы заемщика, его кредитную историю, платежеспособность и благонадежность, а затем – выбранную им недвижимость. А еще банк может отказать в покупке конкретного жилья или ограничить круг возможных вариантов.
Одобрение ипотеки имеет свой «срок годности»: как правило, решение банка действительно в течение 2–3 месяцев. Если за это время заемщик не найдет подходящий объект недвижимости, он будет вынужден заново подавать заявку на ипотеку.
Заемщик вправе воспользоваться государственными льготами и субсидиями по ипотечным программам. Так, предусмотрены льготы для различных категорий граждан: для семей с детьми, военных, IT-специалистов, тех, кто собирается приехать на работу на Дальний Восток и т.п. Если же россиянин собирается оформить потребительский кредит, то льготы от государства ему не положены.
Приятным бонусом при покупке жилья в ипотеку является право заемщика на налоговый вычет с процентов, максимальная сумма которого достигает 390 тыс. руб. В случае с потребительским кредитом вернуть проценты не получится. Но зато и не придется нести дополнительные расходы. А в случае с ипотекой они неминуемы.
Так, понадобится обязательное страхование залогового имущества, а также жизни и здоровья заемщика. Теоретически от личной страховки можно отказаться, но в действительности это невозможно: слишком высоки риски, а кроме того, заемщикам без страховки банк обычно повышает ставку (лишь недавно этот момент решили законодательно урегулировать). Также необходимо будет провести независимую оценку приобретаемого имущества (если это не строящийся объект), собрать все документы и зарегистрировать их. Дополнительными статьями расходов могут стать траты на нотариуса и ипотечного брокера. Также в некоторых банках возможна комиссия за выдачу займа.
Что в итоге лучше: ипотека или потребкредит
Однозначного ответа на этот вопрос не найти. Все зависит от конкретной ситуации и условий, в которых находится потенциальный покупатель.
В ряде случаев целесообразнее взять потребительский кредит. Например, если у заемщика хорошие доходы, он не хочет терять время и на руках у него имеется крупная сумма (или она вот-вот поступит на счет) – в размере 85%-95% от общей стоимости квартиры. Тогда ему проще оформить потребкредит, чтобы не ждать, пока проверят все документы, и избежать залогового обременения.
В иных ситуациях, особенно если бюджет ограничен, удобнее и надежнее воспользоваться целевым кредитом на недвижимость – ипотекой. Покупатель получает более низкую процентную ставку, возможность долгосрочного оформления займа, вплоть до 30 лет, и гарантию безопасности сделки (банк будет дополнительно проверять квартиру). В случае, если его финансовое положение улучшится, он может погасить ипотеку досрочно. Если такой возможности нет, то он в комфортном для него режиме продолжит вносить стандартные платежи.
