Раскрываем восемь причин‚ почему ипотека на несколько десятков лет — это не плохо‚ а часто даже выгодно.
UX-лаборатория Сравни провела исследование среди заёмщиков и выяснила, что самое сложное в ипотеке — решиться на долг сроком до 30 лет. Кажется, что огромную часть жизни придётся терпеть лишения, чтобы выплачивать банку ежемесячные платежи.
К тому же чем дольше срок кредита, тем больше переплата. При ипотеке на 20–30 лет банк начислит проценты в несколько раз больше, чем сам кредит. Если сейчас взять в долг 6 миллионов ₽ под 8% (льготная ипотека), то через тридцать лет вернуть нужно будет почти 16 миллионов ₽.
Однако всё не так страшно, как кажется на первый взгляд: с финансовой точки зрения ипотека обычно выгодна. И вот главные причины, почему.
Своё жильё
Коротко
Больше не нужно платить за аренду. А если придётся ждать новостройку — стоит рассмотреть траншевую ипотеку.
Перед тем как взять ипотеку, стоит рассчитать, какую часть доходов составит ежемесячный платёж вместе со всеми другими долгами по кредиту. Важно, чтобы на выплаты уходило не больше половины дохода. Иначе справиться с платежом действительно будет непросто.
Также нужно посмотреть, как изменится структура расходов после оформления ипотеки. Тем, кто покупает квартиру на вторичке, скорее всего, больше не придётся снимать жильё и тратиться на аренду.
А если хочется купить квартиру в новостройке, но ипотечный платёж вместе с арендой становится непосильной тратой, то можно присмотреться к спецпредложениям застройщиков. Некоторые компании предлагают оформить траншевую ипотеку: с ней можно вообще ничего не платить банку, пока дом строится, либо платить совсем небольшой ежемесячный платёж. Подробнее о том, как работает траншевая ипотека, мы написали в статье «“Ипотека за 1 ₽»: что такое траншевая ипотека и как её оформить».
Досрочное погашение
Коротко
Если досрочно погашать ипотеку даже на небольшую сумму, то срок сильно сократится.
При самой распространённой схеме погашения ипотеки — аннуитетных платежах — ежемесячные платежи сначала уходят на уплату процентов почти полностью. Поэтому первое время выгодно гасить ипотеку досрочно — это снизит срок и переплату.
При досрочном погашении можно сократить срок ипотеки или размер ежемесячного платежа. Сокращение срока снижает общую переплату банку. А сокращение платежа позволяет снизить долговую нагрузку и больше денег тратить на текущие нужды. Подробнее об этом мы писали в статье «Как погасить кредит досрочно: инструкция». Посмотреть, как изменится срок кредита или платёж, можно в любом онлайн-калькуляторе досрочного погашения ипотеки.
После покупки квартиры в ипотеку многие россияне могут оформить два налоговых вычета на общую сумму до 650 000 ₽. При желании эти деньги можно направить на досрочное погашение ипотеки.
Льготные программы ипотеки
Коротко
Переплата зависит от ставки. Можно поискать программы с низкими ставками.
Ставки по ипотеке высокие из-за высокой ключевой ставки Центрального банка. Однако в России до сих пор действуют льготные программы ипотеки с более низкими ставками: 2–8% годовых. Некоторые из этих программ власти не будут продлевать на прежних условиях, поэтому стоит поторопиться.
Рефинансирование
Коротко
Ставку по ипотеке можно снизить, если банки начнут предлагать более выгодные условия.
Даже если ни одна из государственных льготных программ не подходит, можно обратить внимание на спецпредложения застройщиков. Если и там нет подходящих вариантов, а квартира мечты уже найдена и ежемесячный платёж составляет меньше 40–50% дохода, то можно рассмотреть ипотеку и с высокой ставкой. Главное — рассчитать свои силы, чтобы денег хватало и на кредит, и на жизнь.
Эксперты ждут снижения ключевой ставки весной или летом 2024 года. При этом к концу года всё равно прогнозируют двузначную ставку ЦБ: на уровне 10–13,5%. Вслед за ключевой должны снизиться и ставки по ипотеке. Когда снижение станет значительным, кредит можно рефинансировать — то есть переоформить его по более низкой ставке.
Ипотечные каникулы
Коротко
Если доход снизится или исчезнет, можно взять официальные каникулы и до полугода не платить кредит.
За период ипотеки многое может произойти: сокращение на работе, рождение ребёнка или долгая болезнь. Чтобы к этому подготовиться, важно накопить финансовую подушку безопасности в виде трёх — шести месячных доходов семьи.
Если накоплений нет, а доходы уже снизились, то власти дают возможность оформить ипотечные каникулы на срок до шести месяцев. На время каникул банк продлит срок кредита.
Банк обязан предоставить отсрочку от жилищного кредита в случае потери работы, чрезвычайной ситуации, приобретения инвалидности I или II группы, больничного сроком более двух месяцев подряд, снижения дохода минимум на 30% или на 20% с увеличением количества иждивенцев.
Каникулы дадут, если размер ипотеки не превышает 15 миллионов ₽ и жильё у заёмщика единственное.
Реструктуризация
Коротко
Если доход снизится или исчезнет, с банком можно договориться.
Если под условия ипотечных каникул заёмщик не подходит, можно попросить у банка изменить условия кредита — отсрочить погашение долга и какое-то время выплачивать только проценты или увеличить срок ипотеки, чтобы снизить платёж. Это называется реструктуризацией.
Страховка
Коротко
На срок ипотеки квартиру защищает страховка. И защититься можно также самому заёмщику.
При ипотеке закон обязывает заёмщика страховать квартиру или дом, потому что они переходят в залог банку в качестве обеспечения кредита. Если случится, например, сильный пожар, то банк может потребовать вернуть кредит досрочно. Страховка покроет долг перед банком.
Также существует страхование жизни и здоровья, оно добровольное. Если его оформить, то при тяжёлой болезни или смерти заёмщика страховая частично или полностью погасит кредит.
Кроме того, вместе с ипотекой есть возможность оформить страховку от потери работы. Если человека уволят, кредит будет временно выплачивать страховщик.
Инфляция
Коротко
Цены в стране постоянно растут, и ежемесячный платёж становится не таким значительным, а переплата — не столь весомой.
По данным Росстата, с 2013 года в России цены только росли. Минимальная инфляция достигала 2,2% в 2017 году, а максимальная — 17,83% в 2022 году. Чаще всего рост цен задерживался на уровне 5–7% в год.
Это значит, что десять лет назад на 25 000 ₽ можно было купить намного больше товаров, чем сейчас. И если человеку тогда ежемесячный платёж в 25 000 ₽ казался большой суммой, то сейчас он менее значителен.
Другая важная сторона инфляции — обесценивание валюты. Если хранить рубли на счетах или наличными, то инфляция постепенно их «съест». Проценты по вкладам обычно еле-еле перекрывают величину инфляции. Свободные деньги лучше инвестировать — тогда инфляция не будет страшна.
Недвижимость — один из вариантов вложить свободные деньги, чтобы сохранить их. Поэтому если на первоначальный взнос накопления уже есть, то чаще всего лучше не медлить. Исследование Сравни показало, что есть только три региона в России, где выгодно арендовать квартиру и одновременно с этим копить на своё жильё. В остальных городах выгоднее сразу взять ипотеку, чем пытаться копить.
