Рассказываем о программах и ставках, которые банки предлагают сейчас для покупки или строительства частного дома.
Иван с женой Анной собираются переехать за город. До этого они предпочитали мегаполис: надо было ходить в офис хотя бы несколько раз в неделю, да и с встречаться с друзьями так проще и удобнее. Но сейчас Иван перешел на полную удаленку, пара задумалась о ребенке и более спокойной жизни. Есть небольшие накопления, но квартиру наши герои продавать пока опасаются, поэтому хотят взять ипотеку. Есть ли у них шансы подобрать устраивающий их ипотечный кредит?
Что предлагает рынок
Еще пять лет назад ипотеки для «загородки» в России почти не было. Толчком для ее появления стала пандемия, которая многих заставила задуматься о побеге из крупных городов.
avatar
Дмитрий Гордов,
генеральный директор компании Landwerk:
— До конца 2020 года ипотека на загородное жилье была практически недоступна. В большей части проектов продавали землю и строительство домов. Поселков, где застройщики привлекали бы проектное финансирование, чтобы построить дома, а затем их продать, на рынке почти не было.
Однако в разгар пандемии вместе с ростом загородного сегмента стала появляться и доступная ипотека на дома — новые программы предлагали весьма выгодные ставки. Например, по льготной программе на ИЖС кредит на строительство дома можно было взять под 7%. Неудивительно, что в 2020−2021 годах объем продаж в загородных поселках вырос почти на 115%.
Но радость была недолгой: после начала спецоперации в 2022 году существенно поднялась ключевая ставка ЦБ: на пике роста она составляла 20%. К лету 2023-го этот показатель вернулся к докризисному значению, но потом ключевая ставка снова «пошла на взлет» и до сих пор сохраняется на высоком уровне.
Как следствие, розничные кредитные ставки тоже существенно выросли, и загородная ипотека (да и любая другая) стала менее доступной.
В январе 2024 года среднерыночное значение ставки составило 16,9%, что ожидаемо понизило количество ипотеки, получаемой на рыночных условиях. Активность в сегменте загородной недвижимости сегодня в основном поддерживают субсидируемые госпрограммы.
ВАЖНО
По правилам, установленным правительством России в декабре 2023 года, воспользоваться любой льготной ипотечной программой можно только один раз в жизни. Причем неважно, были вы заемщиком или созаемщиком по кредиту.
Новое правило распространяется только на кредиты, полученные после вступления в силу постановления правительства № 2166 от 15.12.2023. Ранее оформленная ипотека не учитывается.
Льготные программы на загородное жилье
1. Льготная ипотека под 8%
По этой программе можно купить квартиру в строящемся или уже сданном доме, земельный участок или частный дом. Продавец — только юрлицо. Также ипотекой можно оплатить строительство индивидуального жилого дома самостоятельно или подрядчиком.
Условия кредитования:
- Ставка: до 8% годовых.
- Первоначальный взнос: от 30%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей во всех регионах.
- Ипотеку можно выплачивать в течение 30 лет.
- Срок действия программы: до 1 июля 2024 года.
ВАЖНО
Взять дополнительные деньги сверх лимита на рыночных условиях по этой программе больше нельзя. Ранее условия льготной ипотеки допускали оформление кредита на 30 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и на 15 млн рублей в остальных регионах, при этом заем свыше льготного лимита нужно было обслуживать по рыночной ставке. Однако в конце 2023 года правительство лишило заемщиков такой возможности. Комбинированная ипотека теперь доступна только по семейной и айтишной программам.
Некоторые банки снижают ставки по программе на 0,5–1,7 п. п., но, как правило, это сопровождается ужесточением условий. Например, Совкомбанк предлагает льготную ипотеку под 6,34%, но первоначальный взнос при этом повышается до 50%.
2. Семейная ипотека
«Семейная ипотека» — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми, которые могут взять в ее рамках заем по сниженной ставке. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство.
Оформить льготный кредит могут:
- Семьи, в которых есть двое и более детей младше 18 лет.
- Семьи с одним ребенком, который родился (был усыновлен) с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023-го (учитывайте, что пока кредит не могут взять семьи, где первый ребенок появился в 2024 году).
- Семьи с ребенком-инвалидом любого возраста. Если ребенку, родившемуся до 31 декабря 2023 года, установлена инвалидность, кредит можно оформить до 31 декабря 2027-го включительно.
Семейная ипотека предусматривает исключения из правила «один льготный кредит в одни руки», чтобы увеличившиеся семьи могли расширить жилплощадь.
Повторно воспользоваться программой можно при совпадении следующих условий:
- в семье родился еще один ребенок;
- покупается квартира (строится/покупается дом) большей площади;
- предыдущий кредит закрыт.
Диапазон ставок по семейной ипотеке начинается от 3,75% (Росбанк). По сегодняшним временам условия очень привлекательные, что и обуславливает ее популярность.
По данным оператора программы АО «Дом.РФ», в 2023 году на долю семейной ипотеки пришлось более 47% объема и суммы кредитов среди всех льготных федеральных программ.
Условия кредитования:
- Ставка: до 6%. Для жителей Дальневосточного федерального округа (ДФО) — до 5% (при рождении ребенка с 1 января 2019 года).
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей для остальных регионов.
- Срок действия: до 1 июля 2024 года. Скорее всего, программу продлят.
Если заемщику нужна бо́льшая сумма, он может взять кредит на 30 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и на 15 млн рублей в остальных регионах. Но заем свыше льготного лимита будет обслуживаться либо по рыночной ставке, либо по условиям региональных ипотечных программ.
За городом по семейной ипотеке можно купить:
- Квартиру в таунхаусе у застройщика в готовом или строящемся доме.
- Строящийся частный дом по договору участия в долевом строительстве.
- Готовый дом (с земельным участком) от застройщика по договору купли-продажи.
- Вторичное жилье (квартиру или дом, в том числе у физлица), если семья живет на территории сельских населенных пунктов в ДФО.
- Вторичное жилье в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов. Но только если в семье есть ребенок-инвалид.
- Также деньги можно направить на строительство частного дома.
Еще с помощью семейной программы можно рефинансировать другую ипотеку на таунхаус или дом с земельным участком у первого собственника (юрлица, ИП или инвестфонда). Условие не действует для заемщиков, имеющих двух или более детей, которые рождены до 1 января 2018 года и не достигли совершеннолетия.
3. Дальневосточная ипотека
Дальневосточная ипотека — это льготная госпрограмма, которая предлагает кредитную ставку до 2% для покупки жилья на первичном и вторичном рынках в ДФО. Те, кому повезло с «географией», могут получить заем для покупки или строительства (в том числе своими силами) частного дома на сельской территории округа. Кроме того, используя программу, можно купить земельный участок для ИЖС.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
- Ипотеку можно выплачивать в течение 20 лет.
- Кредит выдается на покупку новостройки, таунхауса, вторичного жилья в моногородах, а также на покупку или строительство жилого дома.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
АКТУАЛЬНЫЕ СТАВКИ
Самые низкие ставки сейчас — у Росбанка (от 1,35%) и Азиатско-Тихоокеанского Банка (от 1,5%).
4. Арктическая ипотека
Арктическая ипотека — самая молодая из госпрограмм, заработавшая в конце 2023 года. Фактически это расширение программы «Дальневосточная ипотека» на самые северные регионы страны. Приобрести жилье под 2% годовых по ней можно в сухопутной части арктической зоны России, охватывающей девять регионов.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
- Ипотеку можно выплачивать в течение 20 лет.
- Цена квадратного метра объекта не должна быть выше среднерыночного показателя в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство производит раз в полгода.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
За городом арктическую ипотеку можно направить на:
- покупку квартиры в таунхаусе — на этапе строительства или готового объекта у застройщика;
- приобретение вторичного жилья — квартиры или дома — на территориях сельских поселений и моногородов.
- строительство частного жилого дома — как с помощью подрядчика, так и самостоятельно (без территориальных ограничений).
АКТУАЛЬНЫЕ СТАВКИ
На данный момент арктическую ипотеку выдает 20 банков — например, Сбербанк, ВТБ, Азиатско-Тихоокеанский Банк. Ставку кредиторы держат в районе базовых 2%, предоставляя незначительные (0,1–0,3% п. п.) скидки, например при электронной регистрации сделки.
5. Сельская ипотека
В рамках сельской ипотеки можно купить жилой дом (с земельным участком), жилье в многоквартирном доме (в том числе таунхаусе) высотой не более пяти этажей, а также самостоятельно построить дом с использованием готового домокомплекта. Нужно учитывать, что шанс воспользоваться программой есть только у жителей сельских территорий.
Условия кредитования:
- Ставка: от 0,1 (на приграничных территориях) до 3%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать материнский капитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей для всех регионов. Супруги могут взять два отдельных кредита на один объект, увеличив таким образом сумму до 12 млн рублей, но тогда вырастет сумма первоначального взноса.
- Ипотеку можно выплачивать в течение 25 лет.
- Кредит выдается на покупку или строительство жилого дома, приобретение земельного участка.
- Срок действия программы не ограничен.
ВАЖНО
Программа не действует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Списки территорий, подходящих под сельскую ипотеку, утверждаются на местном уровне в каждом субъекте РФ.
В Россельхозбанке сельская ипотека анонсирована под 0,1% для приграничных территорий и под 3% для остальных. Сбер предлагает ставку от 2,7%.
Но в этой истории есть один большой нюанс: кредиты по программе «Сельская ипотека» получить не так просто. Деньги поступают в банки отдельными траншами, сроки их поступления неизвестны. Бывает, что ждать приходится по 3−4 месяца и более.
То есть заемщики вполне могут столкнуться с ситуацией, когда сельская ипотека будет присутствовать в «кредитном меню», но по факту выдаваться не будет. Предугадать здесь ничего нельзя.
6. IT-ипотека
Ипотека для айтишников заработала в мае 2022 года. По данным Минцифры, за 1,5 года действия льготной программой воспользовались почти 40 тыс. человек.
IT-ипотека действует только на первичном рынке жилья.
В рамках программы за городом можно:
- Купить таунхаус и индивидуальный жилой дом в малоэтажном жилом комплексе от застройщика, в том числе с земельными участками.
- Приобрести земельный участок с дальнейшим строительством дома по договору подряда.
- Оплатить индивидуальное строительство по договору (нескольким договорам) подряда.
Получить кредит может заемщик в возрасте от 18 до 50 лет, работающий в аккредитованной Минцифры компании из сферы информационных технологий (условия программы не устанавливают требования к специальности заемщика, главное — место работы).
Условия кредитования:
- Ставка: до 5%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 18 млн рублей (до 9 млн в регионах с населением менее 1 млн человек).
- Максимальный срок кредита не установлен, обычно банки одобряют ипотеку на период до 30 лет (зависит от возраста заемщика).
- Договор на покупку жилой недвижимости должен быть заключен до 31 декабря 2024 года.
ВАЖНО
Для заемщиков старше 36 лет при выдаче IT-ипотеки действует зарплатный ценз (суммы до вычета НДФЛ):
- В Москве — 150 тыс. рублей.
- В других миллионниках — 120 тыс. рублей.
- В остальных городах — 70 тыс. рублей.
Ставка по программе в банках начинается от 2,75% (Росбанк) и доходит до 5%.
Почему все так сложно?
Несмотря на активный рост в 2021–2023 годах, по объемам кредитования загородная ипотека все еще значительно уступает займам на покупку городского жилья. Сейчас ее доля на рынке приблизилась к 15% общего объема выданных кредитов.
Это не случайно: риск того, что частный дом окажется неликвидным активом при банкротстве заемщика, намного выше, чем для типичной новостройки.
И хотя этот ипотечный сегмент постепенно растет, при выдаче кредита на «загородку» банки намного привередливее относятся к состоянию объектов ИЖС и самим заемщикам.
