Средняя ставка по рыночной ипотеке составляет 17,7% годовых. При этом на рынке работают льготные программы, где максимальные ставки в несколько раз ниже — 8, 6, 5 и даже 2% годовых. Кажется, выбор очевиден. Но иногда рыночная ипотека может оказаться выгоднее льготной. Рассказываем почему.
Почему стоит выбрать ипотеку на покупку вторички
Стоимость недвижимости — наиболее весомый аргумент в вопросе выбора между первичкой и вторичкой.
«По нашим расчетам на основании данных Росстата, в IV квартале 2023 года по отношению к I средняя стоимость квартир на вторичном рынке в России выросла на 7,2%, в том время как на первичном — более чем на 10%, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Это "средняя температура по больнице", а в отдельных регионах (особенно в столичных) разрыв может быть более впечатляющим. Поэтому, оформляя ипотеку по низкой ставке, вы можете получить размер платежа, сопоставимый с размером платежа при покупке вторички».
Зачастую не нужно тратиться на ремонт и обстановку квартиры — это еще один плюс при покупке вторичной недвижимости. С новостройкой, скорее всего, так не получится, и общий размер издержек по ипотеке вырастет.
В квартиру на вторичном рынке можно заселиться сразу после сделки. С новостройкой сложнее — иногда приходится ждать окончания ремонта или даже строительства дома. Приходится все это время снимать жилье и вместе с этим выплачивать ипотеку.
Оформленную на вторичное жилье ипотеку в дальнейшем можно рефинансировать, то есть перекредитоваться под более выгодную ставку. Например, вы оформили ипотеку на покупку вторички: 5 млн рублей на 25 лет под 17% годовых и ежемесячным платежом около 71 тыс. рублей. Через полгода смогли найти программу со ставкой 14% годовых и рефинансировали жилищный кредит. Ежемесячный платеж снизился до 60 тыс. рублей.
Эксперты считают, что возможности для рефинансирования рыночных программ ипотеки появятся во II полугодии 2024 года, когда начнет снижаться ключевая ставка. А по мнению главного аналитика Банки.ру Богдана Зварича, уже в 2025 году ключевая ставка может быть ниже 10%. При этом стоимость вторичной недвижимости будет расти.
«Из-за того, что предпосылок для снижения стоимости жилья пока нет, переплата за высокую ставку до рефинансирования в перспективе может сгладиться выросшей стоимостью объекта недвижимости», — говорит Инна Солдатенкова.
Какие есть варианты льготных программ
Самая популярная программа льготной ипотеки, доступная всем совершеннолетним гражданам РФ, — под 8% годовых на покупку квартиры от застройщика. Она заканчивается летом 2024 года. В Центробанке допустили, что продлят ее, но адресно. Например, для молодых семей, семей с детьми, врачей, учителей.
Другие льготные программы — ипотека для IT под 5% и семейная ипотека под 6% — доступны весь 2024 год. Но круг заемщиков узкий: это сотрудники IT-компаний и семьи с детьми. Есть еще Дальневосточная и Арктическая ипотеки под 2%. Но в этом случае ограничен список регионов для покупки недвижимости.
«Если вы подходите под условия госпрограмм, имеете необходимый первоначальный взнос и хотите купить новостройку, можно идти по такому пути и, пока еще есть возможность, получить ипотеку по таким программам, — говорит Инна Солдатенкова. — Но независимо от того, хотите вы купить первичку или вторичку, оцените свои силы: есть ли у вас первоначальный взнос, сможете ли выплачивать кредит вовремя и проходите ли по уровню дохода».
