Пациент скорее жив, чем мертв — сегодня этот обнадеживающий диагноз вполне применим к ипотечному рынку. По данным ЦБ, в октябре динамика выдач жилищных кредитов замедлилась до 0,7% с сентябрьских 0,9%, а общий объем практически не изменился, составив 367 млрд рублей. Но главное, что в результате июльского непродления части льготных программ, другой стала структура спроса: он в значительной степени переместился в сектор вторичного жилья. Кроме того, теперь люди предпочитают брать ипотеку на небольшие суммы и короткие сроки.
Из программ господдержки (70% всех выдач) на рынке осталась, прежде всего, «Семейная ипотека», с базовой ставкой в 6% годовых и первоначальным взносом не менее 20% от цены жилья. По ней в октябре было выдано примерно 190 млрд рублей, что на 5% больше по сравнению с сентябрем (181 млрд). Выдачи рыночной ипотеки увеличились на 14%, до 117 млрд со 103 млрд рублей в сентябре, несмотря на рост ставок. По оценке Банка России, это может говорить о применении различных схем с повышенным риском для заемщиков.
После того, как 1 июля завершилась госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 8%, и власти решили её не продлевать (поскольку за время ее действия сильно выросли цены на квадратные метры), общие объемы выдачи рухнули почти втрое — до 292 млрд рублей с 847 млрд в ажиотажном июне. Сопоставимые цифры были зафиксированы в пандемийном 2020 году. На ситуации сказалось и ужесточение условий по «Семейной ипотеке»: теперь она доступна только семьям с хотя бы одним ребенком в возрасте до шести лет включительно или с двумя несовершеннолетними из малых городов и регионов с низкими темпами строительства. А из госпрограммы для IT-специалистов исключили Москву и Санкт-Петербург.
В ноябре средняя цена ипотечного кредита стала окончательно заградительной для абсолютного большинства потенциальных заемщиков, перевалив за отметку в 30% в 10 крупнейших банках России. Минимальный порог стоимости вырос до 27,5%.
«Надо понимать, что из сектора новостроек ипотека во многом переместилась на вторичный рынок, - говорит директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. - В случае со «вторичкой» речь идет в основном о сделках, когда люди покупают квартиру, продавая свою и доплачивая затем недостающую сумму, условно, 1-2 млн рублей. Эти деньги они занимают у банка, собираясь погасить кредит достаточно быстро, например, за год. Что касается «первички», 80% сектора приходится на «Семейную ипотеку». Из госпрограмм остались также «Сельская» и «Дальневосточная», к которым добавилась льготная ипотека для участников СВО под 2%, размером первоначального взноса от 10% до 30% (в зависимости от банка) и максимальной суммой кредита в 6 млн рублей в любом регионе страны. При нынешней инфляции около 8% каждый год сумма будет фактически уменьшаться на 6%. Поди плохо».
На сегодняшний день рынок жилищного кредитования существует в основном за счёт продолжающихся госпрограмм, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Очень немногие хотели бы взять ипотеку под 30%, до которых уже дошли рыночные ипотечные ставки. Соответственно, государство будет продолжать поддерживать сектор в том или ином виде, не забывая о застройщиках и банках. Рынок жилищного строительства, играющий огромную роль в экономике, нельзя оставлять на произвол судьбы.
«Сейчас ставки ниже 10% вспоминаются как сладкий сон, - рассуждает экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода. - Конечно, отдельные целеустремленные россияне не отчаиваются и на фоне ужесточения денежно-кредитной политики берут кредиты по коммерческим ставкам. Но зачастую это суммы до 5 млн рублей, поскольку львиную долю (70-80%) стоимости жилья люди уже накопили, многим удается кредитоваться на льготных условиях «Семейной ипотеки». Если рубль продолжит сдавать свои позиции, очередь за кредитами точно не иссякнет».
Вообще, нелегко представить, что кто-то берет сейчас ипотеку на 30 лет под 30%. «Таким людям стоит посочувствовать и восхититься одновременно», - говорит эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский. Он подсчитал, что на этих условиях и при кредите в 7 млн рублей переплата составит 56 млн или восемь кредитов. А ежемесячный платеж — 175 тысяч рублей.
