Росстат, Минстрой, «Дом.РФ», да практически все структуры, ведущие подсчеты, оценивают 2023-й как год крайне успешный для сегмента ИЖС, который по строительным объемам снова обыграл сегмент многоквартирных домов. В принципе, игроки рынка с такими оценками согласны, по крайней мере девелоперы точно.
«2023 год можно назвать рекордным в области продаж первичной загородной недвижимости у застройщиков коттеджных поселков: продажи выросли в два-три раза относительно 2022 года. Драйвером продаж выступила субсидированная ипотека, даже в высокобюджетных сегментах: например, по опросам агентств, занимающихся элитной недвижимостью, количество сделок с ипотекой выросло в 2023 году до 50% с 30% в 2022 году. Цены выросли по сравнению с 2022 годом в элит- и бизнес-классе на 35-55% (в зависимости от поселка); в комфорт- и экономклассе цены росли в диапазоне от 25% до 35% (поскольку здесь покупатели более чувствительны к цене)», — отмечает учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.
По его наблюдениям, из-за высоких ставок по ипотеке вторичный рынок существенно отстал от первичного. «В небольших городах, где не строят первичное жилье, не анализируют результаты года из-за исторических минимумов продаж вторичной недвижимости 2023 года. Даже в Московском регионе вторичка стоимостью до 30 млн рублей не пользовалась спросом», — делится данными эксперт.
Однако 2024 год грозит в целом российскому и, в частности, подмосковному загородному рынку серьезными испытаниями, прежде всего связанными с кардинальным пересмотром всей системы льготной ипотеки. Как известно, на сегмент ИЖС были распространены все льготные программы, но подсчеты, которыми поделился с BFM.ru Валерия Лукинов, мягко говоря, воодушевляют не всех.
Валерий Лукинов
учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»
«Ядром покупательского спроса являются две группы: 53% покупателей в возрасте от 36 до 45 лет и 38% покупателей в возрасте от 26 до 35 лет. В 2024 году масштабной и широко доступной остается только семейная ипотека, но, согласно данным нашего исследования, под ее условия по возрасту детей подходят лишь 39% потенциальных покупателей. В итоге в комфорт-классе спрос на первичную загородную недвижимость упадет примерно на 50-60% — из-за высокой чувствительности покупателей этого сегмента к изменениям цены и условий покупки. Покупатели комфорт-сегмента даже изменяют параметры приобретаемой недвижимости (площадь дома, участка, степень отделки) с целью уложиться в бюджет. И цены тут будут расти незначительно, на 10-15% в год. А вот в бизнес-классе, напротив, рост цен на фоне дефицита предложения составит 35-55%, так как изменение условий ипотеки не повлияет на спрос, который будет расти по сравнению с 2023 годом на 20-30%. К тому же в этот сегмент буду вкладываться инвесторы».
По мнению эксперта, трендами рынка загородной недвижимости образца 2024 года будет также высокий спрос на готовые дома под ключ в сегментах бизнес- и премиум-класса, увеличение доли загородных поселков от городских застройщиков, реализуемых с использованием счетов эскроу и создающих более высокий уровень комфорта по сравнению с традиционными поселками, большие внутрипоселковые общественные пространства для досуга и спорта, обеспеченные разнообразными зонами для релаксации и досуга, а также высокий покупательский интерес к участкам без подряда в жилых коттеджных поселках, обеспеченных максимум коммуникаций и имеющих рядом детские сады и школы.
Возведение частных домов с использованием механизма счетов эскроу будет набирать обороты, уверен Валерий Лукинов. В своем интервью BFM.ru директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков отметил, что «правительством при участии «Дом.РФ» был подготовлен пакет законопроектов, направленных на создание механизма безопасного ИЖС на земельных участках граждан. Они, эти законопроекты, уже одобрены Госдумой в первом чтении, и ожидается, что будут приняты окончательно в первом квартале этого года. Сам механизм работает на принципах классического эскроу: то есть на время строительства частного дома по договору подряда деньги заказчика надежно защищены в банке, а подрядная организация их получит только после того, как достроит дом. Согласно опросам, проведенным «Дом.РФ», появление такого механизма втрое увеличит долю желающих строить дом с подрядчиком».
Еще одно нововведение, с которым связаны большие надежды, — единая льготная ипотечная программа для сегмента ИЖС. Напомним, что, по словам Евгения Квасенкова, «сейчас ее критерии обсуждаются с министерствами и ведомствами и будут зависеть от объемов финансирования, которые государственный бюджет сможет на нее направить. Однако уже сейчас можно сказать, что условия будут схожи с семейной ипотекой, а также будут отвечать принципам цивилизованного развития сегмента ИЖС в рамках строительства малоэтажных жилых комплексов либо строительства по договору подряда с применением счетов эскроу».
По мнению Евгения Квасенкова, такая программа должна быть долгосрочной, чтобы банки могли развивать свои продукты, а подрядчики понимать и прогнозировать гарантированный спрос на свои услуги. Впрочем, беседы BFM.ru с игроками ИЖС-рынка Подмосковья убеждают: не ипотекой единой.
Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-девелопмент»
«Развитие транспортной сети и инфраструктуры в подмосковных локациях и дальше будут способствовать росту спроса на объекты ИЖС. Но если в массовом сегменте он будет определяться возможностями льготной ипотеки, то спрос на высокобюджетный качественный загородный продукт останется устойчивым независимо от условий кредитной политики. По итогам 2023 года премиальные дома в организованных поселках от застройщика все еще остаются в дефиците. Так, в западном направлении Подмосковья в основном представлены вторичные объекты, а более 70% первичного рынка занимают участки без подряда. В 2023 году высокобюджетный загородный рынок в этой локации пополнился шестью поселками, а также новыми объемами в старых проектах, но на текущем этапе развития загородного рынка этого объема недостаточно, чтобы покрыть спрос. Важно, что высококлассная загородная недвижимость сегодня приобретается не только для постоянного проживания, но и в инвестиционных целях. Здесь работает та же логика, что и на премиальном московском рынке: ценные и редкие объекты в уникальной локации приобретаются в качестве надежного вложения средств. Стоит отметить и то, что сам запрос на загородные форматы стал многокомпонентным. Потребители, которым интересна загородная недвижимость как средней, так и высокой стоимости, думают о том, как будет организована их будущая жизнь. В случае комплексной застройки территории девелопер может создать полноценную среду обитания. В этом случае предлагаемый продукт уже больше чем объект индивидуального жилого строительства, это территория с собственной инфраструктурой и централизованным управлением, не уступающая городской. В таких границах формируется сообщество соседей, что немаловажно для психологического комфорта. Поэтому создание инфраструктуры также стоит рассматривать как точку роста и развития локации при ИЖС».
Анна Комарова, коммерческий директор компании ФСК Family
«Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья в 2023 году составила более 50% и уверенно обгоняет МКД. При этом мы понимаем, что в реальности она еще больше, так как значительная часть загородной недвижимости строится без привлечения подрядных организаций. Мы полагаем, что и дальше будет наблюдаться повышенный интерес потребителей. Для этого есть несколько предпосылок: во-первых, ценовая политика сопоставима с покупкой квартиры в новостройке, а иногда и позволяет приобрести больше квадратных метров за те же деньги, во-вторых, наличие полноценной социальной и коммерческой инфраструктуры, качество благоустройства и среды в целом делает проекты в сегменте ИЖС максимально конкурентными для сложившегося рынка МКД, тем более что собственный дом дает значительно больший комфорт и совсем другое качество жизни. Государство активно стимулирует развитие ИЖС, внимание уделяется как стандартам, так и финансовым инструментам. Льготное ипотечное кредитование играет важную роль в развитии сегмента, особенно благодаря новым банковским продуктам, а принятый в ноябре 2023 года закон об освобождении подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных жилых домов с применением счетов эскроу нашел позитивные отклики среди девелоперов. Повышение ключевой ставки и ожидание закрытия льготных программ заставляют нервничать не только потенциальных покупателей, но и девелоперов. Единая льготная ипотечная программа для ИЖС, планы по запуску которой анонсировали «Дом.РФ» и Минстрой, может стать хорошей дополнительной стимулирующей мерой. Коллеги заявили, что основные принципы программы будут схожи с семейной ипотекой, но важно детально понимать, какими именно будут ее параметры, требования к застройщикам, проектам для аккредитации, условия для заемщиков. Есть пример сельской ипотеки, которая в случае ее преобразования, увеличения лимитов, коррекции ставки и соблюдения определенных условий (для девелопера этим условием может быть комплексное развитие территории с неотъемлемыми обязательствами по развитию социальной инфраструктуры, создаваемой городской среды) могла бы лечь в основу ипотеки для ИЖС».
Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio realty
«Уверен, что темпы и масштабы развития ИЖС в этом году продолжат набирать обороты. Причин для этого мы видим немало. Во-первых, серьезное влияние оказывает развитие транспортной инфраструктуры Московского региона: строительство новых линий метро далеко за МКАД, реконструкция существующих дорог и развязок, строительство новых. Во-вторых, увеличение плотности многоэтажной застройки при отсутствии госрегулирования лишь добавляет привлекательности жилью в формате ИЖС. Так же, как и открытие программ с господдержкой, в том числе льготных, для кредитования загородных объектов недвижимости. Кроме того, загородный образ жизни поддерживает особенно важный сегодня тренд на безопасность и здоровье — как физическое, так и ментальное. За последний год государство, действительно, приложило немало усилий и воплотило ряд законодательных инициатив для развития сегмента ИЖС. В первую очередь эти усилия направлены на конечного потребителя, что очень важно. Мы положительно относимся к инициативе «Дом.РФ» и Минстроя по созданию единой программы ИЖС-ипотеки, так как это станет одним из важных факторов, поддерживающих спрос, и стимулирует девелоперов выводить на рынок новые проекты, реализация которых будет способствовать развитию территорий и формированию комфортной среды для жизни. Однако мы считаем, что необходимо предусмотреть также меры поддержки системных девелоперов и застройщиков организованных коттеджных поселков. Освоение территории требует серьезных инвестиций, особенно в коммуникации, дорожную и социальную инфраструктуру. Преференции со стороны государства для девелоперов помогут росту числа проектов. Мерами поддержки бизнеса могут стать как льготные кредиты, так и преференции по налогообложению, выделение земель под новые девелоперские проекты и многое другое».
Еще одно предложение в разговоре с BFM.ru озвучила руководитель функционального направления «Правовое» ГК «Галс-девелопмент» Екатерина Регеда. По ее мнению, принятые в июле 2023 года нормы, регулирующие общее имущество собственников недвижимости, принадлежащей разным лицам, либо расположенной на определенной в законе территории, окажут положительный эффект на рынок загородной недвижимости. Ранее ситуации вокруг общего имущества собственников определенных видов недвижимости регулировались только частными нормами, а права на общее имущество в нежилых зданиях — судебной практикой.
Однако есть одно но. «Несмотря на генеральный характер вступивших в силу изменений в ГК РФ, на практике текущая редакция закона может быть применена только к коттеджным поселкам, которые соответствуют определению МЖК (малоэтажных жилых комплексов) в 214-ФЗ, а таких проектов очень мало на рынке. Для возможности применения норм об общем имуществе в отношении более широкого круга коттеджных поселков стоит распространить закон на уже введенные в эксплуатацию коттеджные поселки, дуплексы, нежилые здания в коттеджном поселке, их земельные участки и их инфраструктуру», — считает Екатерина Регеда.
И в финале несколько статпрогнозов, которые, по оценкам Валерия Лукинова, важны при создании портрета подмосковного загородного рынка образца 2024 года. «В поселках эконом- и комфорт-класса, где стоимость земли относительно низкая, а площадь участков достигает 15 соток, более 80% спроса будет приходиться на одноэтажные дома. Востребованные площади домов: в экономклассе — до 100 квадратных метров, в комфорт-классе ядро спроса будут составлять дома до 150-170 квадратов. В бизнес-классе основной спрос приходится на дома современной архитектуры площадью от 200 до 350 квадратных метров, еще большую популярность будут иметь дома с плоскими кровлями. Облицовочный кирпич будет терять популярность, ему на смену будет приходить фасадная клинкерная плитка, штукатурка и натуральный камень», — предполагает эксперт.
Кроме того, за три последних года на рынок было выведено минимальное число новых поселков, напоминает Валерий Лукинов. Согласно представленным им подсчетам, в 2023 году в первичных продажах было 111 поселков (при этом 32% — экономкласса, 28% — комфорт-класса, 33% — бизнес-класса и 7% — элитных). Для сравнения: в период 2010-2015 годов на первичном рынке экспонировалось более 500 поселков. Из этого можно сделать вывод, что дефицит предложения загородной недвижимости сохранится в ближайшие два-три года.
