При выборе квартиры человек изучает объявления на специализированных сервисах. Разобрались вместе с экспертами, на какие нюансы обращать внимание и как вычислить мошенников.
Как анализировать объявления на сайте по продаже и покупке квартир
Чтобы выбрать квартиру, нужно проанализировать объявление и обратить внимание на:
- Общие данные. На сайте можно просмотреть предложения по разным параметрам квартир с учетом ценовой категории, количества комнат, площади, района и так далее. Также можно сравнить предложения разных продавцов и проследить динамику изменения цен за какой-либо период. Такие возможности предоставляют многие сервисы, например «Циан», «Домклик», «Яндекс.Недвижимость» и «Авито».
- Средние цены на рынке недвижимости. Кроме сервисов по продаже квартир, узнать стоимость по конкретному городу и интересующему району можно через агентства недвижимости.
- Отзывы покупателей. Комментарии и отзывы на разных сервисах по продаже квартир помогут сформировать представление о состоянии и ценности конкретного объекта. Также нужно изучить отзывы о риелторе или агентстве, которые продают квартиру.
- Продолжительность размещения объявления. На сервисах по продаже квартир можно посмотреть, как долго объявление актуально. Это даст представление об уровне спроса на рынке на конкретное жилье. Основатель «АН Меридиан ГРУПП» Диана Жукова отмечает: чем дольше объявление размещено на площадке, тем больше вероятность наличия стоп-факторов к покупке квартиры. Возможно, продавец указал цену выше рыночной — многие люди выставляют на продажу свою квартиру по самой высокой границе рыночного диапазона цен. Также могут быть и другие факторы, делающие покупку объекта рискованной — например, в квартире зарегистрирован человек, который находится в колонии и может жить в ней после освобождения.
Как использовать архивы реальных сделок для оценки
Такой архив предоставлен в сервисе Сбербанка «Домклик». Пользователь может посмотреть стоимость квартир по закрытым сделкам, проведенным через Сбербанк. Чтобы найти историю, нужно:
- Перейти в сервис.
- Указать адрес, по которому нужна информация, и нажать «Подробнее о доме».
- В открывшемся окне можно увидеть общую информацию и перейти в раздел «История сделок».
- В истории сделок можно увидеть характеристику проданных квартир (количество комнат, площадь), дату ее продажи, цену за один квадратный метр и общую стоимость.
С помощью сервиса можно сделать выводы о реальных ценах, по которым продаются квартиры по конкретным адресам.
Исследование объявлений о продаже квартир
На сервисах по продаже недвижимости можно столкнуться с фейковыми объявлениями. Их можно вычислить, обращая внимание на следующие факторы:
- Цена. В мошенническом объявлении могут указать слишком низкую цену. Это нужно для привлечения внимания: у покупателя не получится приобрести объект по указанной стоимости, однако у риелтора будут его контакты и он попытается продать другую квартиру. Всегда нужно проверять среднюю цену похожих квартир и историю сделок — так получится вычислить реальные объявления.
- Фотографии. В объявлении либо нет фотографий, либо они фальшивые и квартира в реальности выглядит иначе. Например, продавцы могут опубликовать изображение вида из окна на парк, однако само здание находится далеко от него и из окна видно только дорогу. Проверить можно с помощью панорамы улицы в картах. Так получится вычислить несоответствия еще до просмотра квартиры.
- Описание. Для продажи квартиры важно грамотно составить описание и дать потенциальному покупателю максимум информации: количество комнат, площадь квартиры, вид из окна, расстояние до метро и так далее. В мошенническом объявлении отсутствует описание, либо оно может быть очень скудным. Иногда указывают ложную информацию о квартире: например, написано, что от дома до метро пешком нужно идти 5 минут, однако по карте видно, что метро находится в 20 минутах ходьбы.
- Оплата. Любая попытка «продавца» убедить покупателя оплатить что-либо до показа квартиры, до выхода на сделку и без оформления документов — например, внести предоплату. Это говорит о том, что потенциального покупателя могут оставить без денег и квартиры: после получения суммы «продавец» перестанет выходить на связь.
- Отзывы. Нужно изучить отзывы о риелторе или агентстве, которое занимается продажей выбранной квартиры. Если слишком много негативных отзывов, лучше не рассматривать этот вариант.
Как фейковые объявления влияют на рынок недвижимости
Фейковые объявления на сервисах по продаже недвижимости негативно влияют на рынок недвижимости и покупателей, так как:
- Искажается статистика. Из-за фейковых объявлений средняя стоимость квартир искажается и может отличаться от реальной.
- Падает доверие покупателей к профессионалам. Так как на рынке много фейковых объявлений о продаже квартир, покупатели могут изначально относиться предвзято даже к хорошему специалисту, у которого много положительных отзывов.
- Можно потерять деньги. Если мошенникам удалось обмануть покупателя и убедить его, например, внести предоплату до просмотра квартиры, он потеряет деньги. Чтобы увеличить шанс на возврат денег, нужно обращаться в полицию как можно быстрее.
- Замедляется развитие цивилизованного рынка. Сервисы для размещения объявлений о продаже квартир, риелторы и агентства недвижимости работают для удобства покупателей и продавцов. Действия мошенников мешают достичь максимальной прозрачности и добиться полного отсутствия рисков.
Как обезопасить себя
Чтобы не наткнуться на мошенников, можно обратиться за помощью к грамотным риелторам и агентствам недвижимости. Для подбора хороших специалистов всегда обращайте внимание на:
- Отзывы — как на сайте организации, так и на сторонних сервисах.
- Наличие агентства или риелтора в Росреестре — здесь собраны сертифицированные компании и аттестованные специалисты российского рынка недвижимости. Специалисты проверят продавца и саму квартиру, чтобы сделка для покупателя была безопасной. Это поможет избежать покупки рискового объекта.
Так, в практике финансового аналитика и директора КБ «Готовые Решения» Кристины Лотковой был такой случай: семья планировала покупку квартиры в Москве стоимостью более 40 миллионов рублей, однако в ходе проверки специалисты выяснили, что у предыдущих владельцев были большие долги по коммунальным услугам, долги по бизнесу и риск банкротства. В итоге квартиру не купили.
Методы анализа рынка недвижимости
Для анализа рынка недвижимости всегда оценивают спрос и предложение. На эти показатели влияет множество факторов. Среди них можно выделить следующие:
- Количество продавцов и покупателей. Количество людей, готовых купить или продать квартиру по определенной цене в конкретный момент, определяет уровень спроса и предложения.
- Инфляция. При высокой инфляции продавцы могут повышать цены на квартиры на фоне общего роста цен, чтобы компенсировать свои потери — это замедляет темпы продаж. При низкой инфляции — наоборот: покупатели снижают цены на квартиры, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
- Уровень доходов. Он определяет, насколько платежеспособны потенциальные покупатели. Чем выше доходы, тем больше спрос на недвижимость, и наоборот.
- Ставки по ипотеке. Многие люди берут ипотеку на покупку квартиры. Чем выше по ней ставки, тем сложнее покупка жилья из-за высокой стоимости и переплаты. Если же ставки низкие, все наоборот. В ноябре 2024 года в России высокие ставки: на 1 ноября средний процент по ипотеке, по данным каталога Банки.ру, составляет 20,79% годовых. При этом банки могут одобрить ставку сильно выше средней. Максимальный процент на 1 ноября — 29,5% годовых.
С учетом ситуации на ипотечном рынке аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует оформлять рыночную ипотеку, только если:
- планируется покупка желаемого объекта по очень выгодной цене;
- получится закрыть ипотеку досрочно — например, за счет продажи другой квартиры;
- планируется рефинансирование ипотеки после снижения ставок — это может произойти не ранее второго полугодия 2025 года.
«С большой вероятностью спрос на ипотеку будет вялотекущим. Поддерживать рынок будут государственные программы, а также акции, которые банки запускают в партнерстве с застройщиками. Акции будут масштабироваться до принятия единого ипотечного стандарта с 1 января 2025 года», — отмечает аналитик.
Как узнать реальную стоимость квартиры
Чтобы узнать реальную стоимость квартиры, нужно сравнить ее с аналогичными объектами. Можно рассмотреть квартиры в соседних похожих домах с такой же площадью, количеством комнат и другими совпадающими характеристиками.
Некоторые сервисы помогают покупателю понять реальную стоимость квартиры. Например на «Циане» можно увидеть не только стоимость объекта, установленную продавцом, но и стоимость, рассчитанную специалистами компании. Она может отличаться как в меньшую, так и в бо́льшую сторону. Для проверки нужно выбрать интересующее объявление на сайте и пролистать вниз до раздела «Оценка этой квартиры от "Циан"». Рассмотрели, как это выглядит, на примере трехкомнатной квартиры в Москве в районе метро «Аэропорт».
Так, стоимость квартиры в одном из объявлений сервис оценивает на 24,8 млн рублей, что на 2,2 млн рублей меньше, чем указал продавец в объявлении.
Другие сервисы тоже помогают пользователям разобраться. Открыв любое объявление на «Авито», можно пролистать вниз до раздела «Похожие объявления» и увидеть цены на аналогичные объекты. Для примера выбрали однокомнатную квартиру в Москве в районе Кузьминки площадью 41 м² за 9 млн рублей. Рассмотрели, какие похожие объекты предлагает «Авито».
Сервис предлагает похожие варианты по расположению и площади стоимостью от 8,6 млн рублей до 11,2 млн рублей.
«Домклик» тоже дает возможность провести оценку стоимости квартиры, указав в поиске конкретный адрес. Рассмотрели для примера один из домов Москвы и получили оценку от сервиса. Для расчета выбрали двухкомнатную квартиру площадью 50 м².
В «Домклик» можно увидеть реальные цены, по которым закрывали сделки по конкретному адресу. Если не получилось найти информацию по выбранному дому, это значит, что никто в нем не оформлял сделки через Сбербанк. В таком случае можно использовать стандартный сервис «Домклик для оценки стоимости жилья».
Как узнать, за сколько можно продать квартиру
Цена квартиры зависит от ее характеристик и ситуации на рынке недвижимости. Рассмотрели в таблице, какие факторы повышают стоимость квартиры, а какие снижают.
Факторы, повышающие цену
Факторы, снижающие цену.
Этаж
Расположение квартиры на среднем или высоком этаже.
Расположение квартиры на первом этаже. Тогда она будет дешевле на 10, 20 или даже на 30% в зависимости от других характеристик.
Локация
Жилье находится ближе к центру города и расположено в благоустроенном районе.
Дом находится далеко от центра и зеленых зон, в неблагоустроенном или опасном районе.
Город
Чем больше город, в котором продается квартира, тем выше на нее цена.
Транспорт
Квартира находится недалеко от метро и автобусных остановок: можно дойти пешком за несколько минут. Есть также удобные маршруты, с помощью которых можно быстро добраться до нужной точки.
Дом далеко от метро, остановок и отсутствуют удобные маршруты общественного транспорта.
Этап строительства
Покупка квартиры на этапе строительства выгоднее, но чем меньше времени до сдачи дома, тем выше стоимость.
Тип дома
Хороший и качественный материал — кирпич или монолит.
Материалы низкого качества, например панель.
Площадь
Чем больше площадь квартиры и количество комнат, тем дороже можно ее продать.
Год постройки
Новые качественные дома стоят дороже. Также цена может быть высокой, если квартира расположена в старом, но элитном доме, например в «сталинке».
Дом старый: советского периода постройки, из плохих материалов.
Состояние квартиры
Наличие отделки или ремонта из качественных материалов.
Отсутствие отделки и необходимость вкладываться в нее.
Планировка
Чем продуманнее и лучше планировка квартиры, тем выше ее цена: наличие гардеробных, удобных изолированных комнат, просторной кухни и других элементов.
Экология
В промышленном районе с плохой экологией квартира будет стоить дешевле.
Вид из окна
Из окна открывается красивый вид на город, на парк или благоустроенный тихий двор. Также квартира-распашонка будет дороже, так как окна выходят на разные стороны дома.
Окна выходят на шумную улицу, завод или стену соседнего дома.
Балкон
Есть балкон или лоджия. Если они застеклены, квартира будет дороже.
Балкона или лоджии нет, либо они не застеклены.
Лифт
Наличие пассажирского лифта. Цена также вырастет, если есть еще и грузовой лифт.
Отсутствие лифта: такое встречается в старых пятиэтажных домах.
Кухня
Наличие просторной кухни.
Кухня менее 8 метров.
Инфраструктура
Если недалеко от дома или прямо под ним находятся магазины, пункты выдачи маркетплейсов и так далее, квартира будет дороже. Наличие школы или детского садика в пешей доступности также повысит цену.
Как корректно проводить торги
Некоторые продавцы открыты к торгу и готовы снизить цену. Чтобы добиться снижения стоимости, нужно:
- Не торговаться сразу. Не стоит предлагать снизить цену при первом же звонке или просмотре — это может оттолкнуть продавца.
- Изучить рынок недвижимости. При торге нужно опираться на актуальные данные. Например, можно уточнить цены в агентстве недвижимости по интересующему адресу или проверить историю сделок, где видно, что аналогичные квартиры продаются дешевле.
- Быть вежливым. Чтобы продавец согласился на снижение цены, нужно расположить его доброжелательным общением.
- Не показывать восторг. Если продавец поймет, что его квартира является идеальным вариантом для покупателя, он может не сделать скидку.
- Занизить цену. Так можно оставить продавцу возможность немного поднять ее и сойтись на идеальной для обеих сторон.
- Предложить задаток. Если покупатель готов внести задаток после обсуждения цены, то продавца это также располагает.
Роль агентов в ценообразовании и переговорах
В снижении цены также помогут агентства недвижимости и риелторы. Специалисты знают все особенности рынка, влияние характеристик квартиры и района, в котором она расположена, на стоимость. Это поможет в переговорах об окончательной цене, ее могут снизить.
Почему важно следить за рынком даже после продажи
Мониторинг рынка недвижимости важно проводить, не только когда в планах покупка или продажа квартиры, но и после завершения сделки. Это поможет быть в курсе актуальных тенденций и изменений на рынке недвижимости. Благодаря этому получится принять решение о дальнейших действиях: продать или купить квартиру.
В мониторинге рынка помогут сервисы:
- По продаже недвижимости. «Циан», «Домклик», «Авито» и так далее. Можно проследить, как меняются цены, и почитать статьи экспертов. Также полезные материалы можно найти на Банки.ру: мы публикуем советы экспертов и анализ тенденций на рынке.
- Индикатор рынка недвижимости. Можно изучить статьи экспертов, посмотреть подробную аналитику и прогнозы.
- Росстат. На сайте можно посмотреть цены на рынке жилья и изучить отчеты.
Динамическое изменение цены для поиска интереса покупателей
Динамическое изменение цены применяют для привлечения покупателей. Продавец меняет стоимость объекта в зависимости от уровня спроса: чем он выше, тем дороже квартира. За счет постоянного мониторинга спроса продавец оперативно корректирует цены так, чтобы получить максимальную прибыль.
Такая же схема применяется и в других сферах. Например, в такси могут быстро повысить цену, если на улице начался сильный ливень, потому что при этом растет спрос и количество заказов.
Как менялись цены на недвижимость в России
Рассмотрели, как изменились цены на квартиры по отчетам Росстата — федеральной службы государственной статистики. В таблице собрали средние цены за один квадратный метр по России по всем типам квартир на вторичном и первичном рынках. Рассмотрели цены с 2022 по 2024 годы по кварталам.
Средние цены за квадратный метр по России
I квартал 2024
II квартал 2024
III квартал 2024
IV квартал 2024
Первичный рынок
167 580 руб.
171 166 руб.
175 076 руб.
-
Вторичный рынок
108 127 руб.
110 151 руб.
111 261 руб.
-
I квартал 2023
II квартал 2023
III квартал 2023
IV квартал 2023
Первичный рынок
127 229 руб.
128 829 руб.
134 098 руб.
140 371 руб.
Вторичный рынок
90 892 руб.
92 363 руб.
94 526 руб.
97 418 руб.
I квартал 2022
II квартал 2022
III квартал 2022
IV квартал 2022
Первичный рынок
109 198 руб.
116 279 руб.
121 315 руб.
122 343 руб.
Вторичный рынок
89 868 руб.
91 637 руб.
92 892 руб.
94 363 руб.
Рассмотрели также изменение средних цен за один квадратный метр в Москве и Санкт-Петербурге.
Москва
I квартал 2024
II квартал 2024
III квартал 2024
IV квартал 2024
Первичный рынок
337 492 руб.
345 017 руб.
345 406 руб.
-
Вторичный рынок
316 367 руб.
332 544 руб.
317 797 руб.
-
I квартал 2023
II квартал 2023
III квартал 2023
IV квартал 2023
Первичный рынок
292 790 руб.
302 834 руб.
324 852 руб.
340 837 руб.
Вторичный рынок
304 516 руб.
309 146 руб.
318 317 руб.
328 064 руб.
I квартал 2022
II квартал 2022
III квартал 2022
IV квартал 2022
Первичный рынок
340 447 руб.
358 147 руб.
367 139 руб.
374 658 руб.
Вторичный рынок
282 202 руб.
288 308 руб.
294 177 руб.
297 454 руб.
Санкт-Петербург
I квартал 2024
II квартал 2024
III квартал 2024
IV квартал 2024
Первичный рынок
259 191 руб.
259 263 руб.
271 951 руб.
-
Вторичный рынок
191 269 руб.
200 949 руб.
204 849 руб.
-
I квартал 2023
II квартал 2023
III квартал 2023
IV квартал 2023
Первичный рынок
212 474 руб.
209 725 руб.
213 372 руб.
222 717 руб.
Вторичный рынок
174 580 руб.
168 792 руб.
174 739 руб.
178 340 руб.
I квартал 2022
II квартал 2022
III квартал 2022
IV квартал 2022
Первичный рынок
208 102 руб.
219 594 руб.
235 859 руб.
231 245 руб.
Вторичный рынок
166 444 руб.
160 718 руб.
162 696 руб.
158 517 руб.
Средние цены за последние годы в основном росли. На рынок недвижимости и ипотеки влияют разные факторы, аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова отмечает следующие:
- Отмена льготной ипотеки под 8% годовых с 1 июля 2024 года. Программа давала возможность всем гражданам России купить квартиру в новостройке по ставке ниже рыночной. Когда программу отменили, спрос на новостройки в первый месяц после этого упал на 20%.
- Рост ключевой ставки ЦБ. В 2024 году ключевая ставка была на высоком уровне: на последнем заседании 25 октября регулятор поднял ее сразу на два процентных пункта — с 19% до 21%. Это сделает рыночную ипотеку менее доступной из-за слишком высокой переплаты, а также замедлит спрос как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, на 1 ноября средняя ставка по ипотеке — 20,79% годовых, по данным каталога Банки.ру.
Инна Солдатенкова также уточняет, что сохранившиеся льготные программы имеют узкий сегмент действия. Основной части заемщиков доступна только рыночная ипотека либо акции от застройщиков, приводящие к удорожанию жилья. Напоминаем, какие льготные программы действуют в России в ноябре 2024 года:
- IT-ипотека до 6%: распространяется только на сотрудников аккредитованных IT-компаний, получающих налоговые льготы.
- Семейная ипотека до 6%: доступна только семьям, в которых есть или хотя бы один ребенок до 6 лет включительно, или двое и более несовершеннолетних детей, или хотя бы один ребенок-инвалид.
- Дальневосточная и Арктическая ипотеки до 2%: доступны всем для покупки квартиры в Дальневосточном федеральном округе либо в регионах Арктической зоны.
- Сельская ипотека до 3%: подходит тем, кто собирается купить жилье в сельской местности. Это может быть поселок городского типа, малый город, но с населением до 30 000 человек.
«Следует ожидать перераспределения спроса с первичного рынка на вторичный. Это связано с более низкой стоимостью жилья на вторичке при аналогичном уровне ставок, — говорит аналитик. — Однако при текущих ценах на недвижимость и ставках рыночная ипотека фактически становится недоступной из-за высокого ежемесячного платежа».
Советы эксперта для тех, кто планирует покупку или продажу недвижимости в ближайшее время
Основатель «АН Меридиан ГРУПП» Диана Жукова рекомендует при планировании покупки или продажи недвижимости в ближайшие месяцы анализировать не только сам рынок недвижимости, ценообразование и другие факторы, но и ставки по ипотеке. Во время жесткой кредитной политики ЦБ РФ и дорогой ипотеки, если нет финансовых трудностей, лучше повременить с продажей — с учетом роста цен на аренду жилья стоит воспользоваться этим и сдать квартиру.
«При этом можно выгодно купить квартиру при наличии собственных средств, так как на вторичном рынке точечно есть корректировка стоимости в меньшую сторону, — говорит Диана Жукова. — На первичном рынке нужно успеть воспользоваться льготной ипотекой, пока есть такая возможность».
Инна Солдатенкова отмечает, что семейная ипотека остается одной из самых массовых льготных программ. Желающим оформить такую ипотеку лучше поспешить с подачей заявки, особенно если ребенку исполняется 7 лет в ноябре-декабре. Также влияет исчерпание лимитов на семейную ипотеку банками, из-за которых некоторые кредиторы либо перестали выдавать ее, либо подняли первоначальный взнос до 50%.
