Ключевую ставку на последнем в 2023 году заседании ЦБ повысили до 16%. Как это и другие события изменят рынок недвижимости, рассказывают эксперты.
Что происходило в 2023 году на рынке недвижимости
В 2023 году власти обсуждали новые льготные программы и изменение старых. В итоге субсидированная ипотека на новостройки под 8% стала менее доступна: первоначальный взнос по ней увеличили до 30%, а максимальную сумму урезали с 12 млн до 6 млн рублей. Первый взнос по остальным льготным программам вырос до 20%.
Появилась «Арктическая ипотека» — кредит под 2% на покупку жилья в Мурманской области, Ненецком автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе, Республиках Карелия и Коми, Архангельской области и Красноярском крае.
Власти ограничили околонулевую ипотеку от застройщика. С 30 мая по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо формировать дополнительные резервы. Поэтому для них стало менее выгодно выдавать ипотеку под 0,1%.
С июля по октябрь ключевая ставка выросла с 7,5% до 15%. Выросли и цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, по данным IRN.ru, квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 5%, до 267 тыс. рублей за кв. м, в Новой — на 2,8%, до 203 260 рублей, в Подмосковье — на 1,4%, до 153 340 рублей.
«Ситуация на рынке недвижимости напоминает апрель 2022 года, когда после мартовского ажиотажа, спровоцированного началом СВО и повышением ключевой ставки, рынок замер в преддверии жесткой стагнации из-за недоступности ипотеки и исчерпания спроса будущих периодов, — говорят аналитики IRN.ru. — Скорее всего, примерно в таком состоянии рынок и будет находиться в течение ближайших месяцев. Конец года для рынка недвижимости — всегда "высокий сезон", так как в силу психологических причин люди стремятся завершить сделки до нового года. На то, чтобы осознать изменение конъюнктуры, продавцам потребуется несколько месяцев. Таким образом, разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне».
Что будет дальше с рынком
В 2024 году получить ипотеку будет намного сложнее, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова:
«Процентные ставки по рыночным программам банков для заемщиков с "открытого рынка" к середине января вплотную приблизятся к 20% годовых и при текущей стоимости жилья станут заградительными», — предупреждает она.
Кроме того, при таком уровне ключевой ставки могут пересмотреть максимальные ставки по госпрограммам. Продолжат действовать повышенные надбавки к капиталу банков для высокорискованных заемщиков (с низким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки). ЦБ также хочет применять в ипотеке макропруденциальные лимиты — прямые количественные ограничения на выдачу жилищных кредитов высокорискованным заемщикам. В совокупности эти факторы приведут к тому, что получить ипотеку, даже по льготным программам, смогут только заемщики с достаточным уровнем накоплений и низкой финансовой нагрузкой.
«Однако даже с модифицированными условиями при высоком уровне рыночных ставок льготные программы все равно будут пользоваться спросом со стороны населения, — говорит Инна Солдатенкова. — Ввиду этого мы не ожидаем колоссальных изменений на ипотечном рынке и рынке недвижимости до конца первого полугодия будущего года, так как в том числе повышение ключевой ставки влияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков. Значит, ожидать удешевления жилья в реалиях высокой ключевой ставки не стоит, особенно в крупных регионах».
Во второй половине 2024 года, если льготную ипотеку не продлят, возможна значительная «просадка» по новым ипотечным выдачам.
«В долгосрочной перспективе это должно оказать положительное влияние на стоимость недвижимости. Поскольку именно льготные программы выступили одним из ключевых факторов такого существенного роста цен на первичное жилье, охлаждение спроса на них должно купировать спрос и на недвижимость. Это найдет отражение в корректировке цен в сторону снижения, — считает Инна Солдатенкова. — В свою очередь это должно привести к уменьшению размера ежемесячного платежа и итоговой переплаты по ипотеке для всех категорий заемщиков — не только для тех, кто будет оформлять ее по льготным программам, но и для тех, кто воспользуется рыночными предложениями».
По мнению кредитного брокера Юлии Подольской, в новый, 2024 год рынок войдет со ставками под 17–20% по ипотеке на вторичку.
«Вторичный рынок при таких условиях просядет еще больше. Первичный рынок при этом как рос в цене, так и будет расти из-за высокой инфляции, — считает Юлия Подольская. — На вторичный рынок пойдут те, кто захочет сохранить свои деньги в квадратных метрах. Как правило, это покупка за наличный расчет либо минимальное кредитное плечо. Первичный рынок будет принимать теперь клиентов "белых и пушистых" ввиду поднятия первоначального взноса и отмены во многих банках возможности подачи ипотечных заявок по двум документам».
Учредитель и директор инвестиционной риелторско-строительной компании «Мечты в квадрате» Виталий Червяков считает, что в начале 2024 года будет небольшой спад ипотечных выдач и, соответственно, цены на недвижимость пойдут вниз. Но это будет коррекция в районе 10–15%, и то на самые неликвидные варианты.
«Остальные продавцы просто уйдут с рынка и будут ждать. С весны, вероятнее всего, начнут снижать ключевую ставку, и на рынок вернутся покупатели вторички. А этот отложенный спрос приведет к новому росту цен. Поэтому ждать серьезных спадов я бы не стал, особенно если срочно нужно жилье», — говорит он.
Стоит ли покупать квартиру и брать ипотеку в 2024 году
Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует заемщикам, имеющим одобрение по ипотеке, поторопиться и выйти на сделку до новогодних праздников.
«В других случаях я бы рекомендовала не привязываться к сезонности, а отталкиваться от стоимости недвижимости и наличия реальной потребности в жилье. Важно учитывать и то, что цены на недвижимость пока что не падают, а это ключевой фактор, влияющий на сумму кредита, платеж и переплату. Поэтому в текущих реалиях ипотеку по рыночным программам я бы советовала оформлять, только если на вторичном рынке попался крайне выгодный вариант. Или если вы имеете возможность регулярно вносить досрочные платежи и тем самым сэкономить на размере переплаты», — рекомендует эксперт.
С новостройками проще: на них действуют госпрограммы с низкими ставками, а если вы не укладываетесь в лимит по сумме, то ряд банков разрешают «добирать» недостающую сумму по рыночной ипотеке.
«Но тут важно понимать, что цены на новостройки за прошедший год выросли более существенно, чем на вторичку. Даже оформляя ипотеку по низкой ставке, вы можете получить размер платежа, сопоставимый с вторичкой. Кроме того, в траты по первичному жилью также нужно закладывать стоимость ремонта, обстановки квартиры, что увеличивает общий размер издержек по такой ипотеке, — говорит Инна Солдатенкова. — Оформленную же на вторичное жилье ипотеку в дальнейшем можно рефинансировать, и, из-за того что предпосылок для снижения стоимости жилья пока что нет, переплата за высокую ставку до рефинансирования в перспективе может сгладиться выросшей стоимостью объекта недвижимости».
Первичное жилье может быть выгодно, если покупать его на стадии котлована, говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»: «Первичное жилье отличается более высоким качеством и быстрее растет в цене. Особенно выгодны для инвестиций премиальные квартиры на стадии котлована в привлекательных локациях. Благодаря грамотной финансовой модели девелоперов они постоянно дорожают, при этом данный сегмент рынка не зависит от ситуации с льготной ипотекой».
«Если задумали брать ипотеку, то действуйте в моменте, закрывая нынешний запрос, — говорит Юлия Подольская. — Заемщикам с большими суммами на руках подойдет вторичный рынок. Заемщикам на первичном рынке рекомендую тщательно подбирать локацию и обращать большее внимание на ежемесячный платеж, а не на общую стоимость объекта. Это правило работает для срока ипотеки свыше десяти лет».
