Более 70 000 иностранцев уже владеют недвижимостью в Дубровнике, Сплите, Опатии, на Истрии, островах Хвар и Брач; Как оказаться в их компании, и возможно ли в принципе? Сейчас расскажем, не переключайтесь!
Рынок жилья Хорватии стабильно рос с 2016 года. Пик пришёлся на 2022-й и первую половину 2023-го – период после вступления государства в Шенген (с 1 января 2022-го) и открытия границ после двухлетних пандемических ограничений. Волна отложенного покупательского спроса смела огромную часть продаваемых объектов и подтолкнула цены вверх. Этому также способствовал переход страны на евро, что всегда приводит к округлению цен в большую сторону.
С конца 2023-го ситуация начала стабилизироваться, продажи сократились, но квадратные метры продолжали дорожать – страна вплоть до 3-го квартала прошлого года была рекордсменом ЕС по росту цен на квартиры и дома. Сейчас рынок успокоился, но продавцы пока не спешат уступать. Недвижимость в Хорватии, в отличие от других стран на Балканах, – дорогая, особенно на побережье Адриатики.
Элитный сектор в прибрежных регионах развит очень хорошо. Взыскательный клиент легко подберёт себе здесь симпатичную виллу, квартиру в камерном комплексе или участок под застройку среди природных красот. Неудивительно, что состоятельные иностранцы тянутся в Хорватию из разных стран в поисках «второго дома», выгодных инвестиций, а иногда и постоянного пристанища.
Возможности и ограничения
Рынок роскошных домов ориентирован на имеющих средства людей из-за границы, поэтому логично, что иностранцы вправе приобретать в стране недвижимость. Однако есть нюансы, которые зависят от паспорта покупателя.
Граждане ЕС, кроме швейцарцев и норвежцев, могут заключать сделки свободно. Важно: имеются в виду именно граждане, а не резиденты (обладатели ВНЖ/ПМЖ).
Что касается остальных иностранцев, всё зависит от того, есть ли соглашение между вашей страной и Хорватией о реципроцитете (взаимности) или нет. Если такой договор имеется, то вы обращаетесь в минюст за согласием на сделку. Обычно эта процедура носит формальный характер, и вы, заручившись разрешением, покупаете понравившийся объект.
Если соглашения нет, приобрести дом можно, только открыв в Хорватии юрлицо и оформив сделку на него. Это дольше по времени, но вполне реально.
Вне зависимости от наличия или отсутствия соглашения от реципроцитете, если речь идёт о покупке земель сельхозназначения, иностранцам (кроме граждан ЕС) обязательно оформлять юрлицо.
Долгие годы соглашения о реципроцитете с Россией, Украиной, Беларусью не было, поэтому до сих пор многими объектами владеют компании, основанные гражданами этих стран. Однако 10 лет назад, в 2014 году, договоры о взаимности прав собственности были подписаны. Теперь россияне, украинцы и белорусы покупать недвижимость могут, получив официальное согласие в минюсте.
Для украинцев и белорусов сегодня препятствий нет. С россиянами – сложнее. Минюст обязательно проверяет, не значится ли фамилия покупателя в санкционных списках. Если ФИО совпало с кем-то из перечня попавших под санкции, вам откажут без разбирательств. Можно, конечно, опротестовать решение в суде, но на это уйдёт время.
Пойти по пути открытия юрлица тоже вряд ли удастся. Теоретически фирму зарегистрировать можно, но открыть счёт на неё учредителю из РФ не получится.
Надо сказать, что спрос на хорватские квартиры упал среди россиян не только по перечисленным причинам, но и из-за того, что покупка недвижимости в этой стране не даёт преференций в получении ВНЖ. При том что в некоторых европейских и не только государствах можно совместить приобретение собственности с оформлением вида на жительство (и даже не простого, а привилегированного, если речь идёт о покупке элитного объекта). Например, вилла в Хорватии стоимостью 500 000 евро подарит покупателю лишь радость обладания и, возможно, пассивный доход, а сходная по цене в Испании – ещё и «золотую визу» государства ЕС. В Черногории – не члене Шенгена и не члене ЕС – приобретение любого жилья будет основанием для резидентства.
Таким образом, русскоязычных интересантов на рынке Хорватии по-прежнему немало, однако это преимущественно люди, живущие в Германии, других европейских странах, Израиле – те, кому не важен вопрос легализации за границей.
Отметим, что отнюдь не все двери в Хорватии закрыты для россиян. Так, российские удалёнщики с удовольствием оформляют визу цифрового кочевника. Однако эта категория иностранцев в основном арендует жильё, а не покупает его.
Этапы покупки
Выбор локации и объекта
Сначала вы с риелтором составляете список домов или квартир, которые соответствуют вашим первоначальным запросам. Далее вам предстоят приятные поездки по живописному побережью на показы объектов. Конечно, вместе с агентом. Процесс, надо сказать, столь же увлекательный, сколь и утомительный. И вот в финале – наилучший вариант найден. Осталось обговорить все условия с продавцом и начинать готовиться к сделке.
Выбор адвоката
Адвокат отвечает за все юридические аспекты, проверяет документы. Он смотрит, к примеру, не могут ли в дальнейшем возникнуть претензии со стороны соседей, наследников продавца, нет ли на недвижимости обременений. С ним обсуждают вопросы, правомерно ли, скажем, в перспективе сделать к приобретаемому дому пристройку или вырыть бассейн во дворе.
Важность адвоката в такой дорогостоящей покупке сложно переоценить. Как правило, риелторы рекомендуют хороших специалистов, которых давно знают.
Можно ли обойтись совсем без адвоката? По закону – можно, но рискованно! По опыту агентов, только около 10% сделок полностью прозрачны, в остальных случаях те или иные моменты требуют прояснений.
Услуги адвоката обойдутся в 0,5-1% от суммы договора.
Открытие налогового номера
Местный налоговый номер (OIB) – обязательное условие для покупки недвижимости. Как правило, риелторы помогают его оформить, как и открыть счёт в хорватском банке. Россиянам счета заводят только при наличии резидентства или гражданства других стран. Такие правила сейчас практически во всех странах ЕС (исключения редкие, но есть).
Предварительный договор
Стороны часто сперва заключают предварительный договор, в котором прописывают все условия дальнейшей сделки. По нему обычно предусмотрен задаток в размере 10% от стоимости недвижимости. Если покупатель откажется от сделки, он потеряет эту сумму, а если продавец передумает, ему придётся вернуть её в двойном размере.
Предварительный договор можно и не заключать, а подписать сразу основной, если покупатель готов к полной оплате сразу.
Подача заявления в минюст (для граждан стран, имеющих соглашение о реципроцитете с Хорватией)
Минюст рассматривает заявку от иностранца 2 месяца и должен дать разрешение на сделку. Отказы крайне редки, тем не менее, для собственного спокойствия лучше сначала оплатить задаток, а уже после согласования в минюсте – всю сумму. Это можно прописать в договоре отдельно. Если сделка сорвётся из-за отказа минюста, задаток полностью возвращается.
На рынке Хорватии много иностранцев, в том числе которым требуется пройти этап с минюстом. Такая практика распространена, и продавцы обычно готовы ждать 2 месяца, пока покупатель получит добро от властей и будет готов рассчитаться полностью.
Подписание основного договора у нотариуса
Основной этап сделки происходит в офисе у нотариуса в присутствии покупателя, продавца, агентов, переводчиков, иногда свидетелей (ими выступают агенты). Предварительно нотариус проверяет, не входит ли покупатель в санкционные списки.
Не все нотариусы работают с россиянами. Некоторые отказывают, так как боятся рисковать своей лицензией и не хотят возиться. Дело в том, что санкционный список содержит 200 страниц, и фамилии расположены в нём не в алфавитном порядке, а по дате включения, поэтому процесс проверки достаточно трудоёмкий.
Расчёты
Продавцом может быть хорват, англичанин, датчанин или австриец – кто угодно. Необходимо перевести средства со своего счёта на его счёт. Перевод должен быть не из России. Из РФ он и невозможен, так как Хорватия входит в число так называемых «недружественных» стран.
Нужную сумму необходимо подготовить заранее. Расчёты – только безналичные. Лишь редкие продавцы из Боснии, Сербии, Италии согласятся принять часть платежа наличными.
После получения средств продавец подписывает ещё один документ – расписку.
Важный момент – один из банков Хорватии выдаёт ипотеку иностранцам, но россиянам, украинцам, белорусам кредиты сейчас недоступны.
С тех пор как в начале 2023 года Хорватия вступила в еврозону, расчёты упростились. Недвижимость и раньше экспонировалась в евро, но было много мучений с формальной конвертацией в куны, могли быть курсовые потери.
Получение ключей
Ключи от квартиры или дома покупатель получает сразу после оплаты!
Как правило, от выбора конкретного дома до момента, когда вы заходите в него, открывая дверь своим ключом, проходит минимум 2 месяца. Более реалистичные сроки, с учётом проверки сделки адвокатом, рассмотрения заявки минюстом, внесения оплаты, – 3-4 месяца, а иногда и дольше.
Регистрация права собственности
Нотариус передаёт документы в суд на регистрацию права собственности. Сроки зависят от региона. Например, суды на Макарской ривьере могут регистрировать год, а на Истре – всего 2 недели.
Суд выдаёт новому собственнику выписку из реестра – «властнички лист», после чего процедуру можно считать полностью завершённой.
Сделки на первичном рынке
Плюс покупки квартиры в новостройке – возможность вносить оплату не сразу, а в рассрочку до конца возведения дома. Однако важный момент – при покупке «на первичке» гражданам стран, которым необходимо получать разрешение на сделку, приходится сначала заключать предварительный договор.
Дело в том, что минюст не принимает к рассмотрению неготовую недвижимость. Дом должен быть достроен, разделён на квартиры, а квартирам присвоены кадастровые номера. Только тогда можно подавать заявку в министерство. Таким образом, до полной готовности объекта придётся довольствоваться предварительным договором. Он тоже может быть заверен у нотариуса, но элемент неопределённости остаётся. Вы ждёте окончания работ, вносите платежи согласно графику, при этом не будучи полностью уверены, что минюст одобрит вам эту покупку. Риелторы рекомендуют не связываться с «первичкой» или брать новостройку, но уже полностью готовую.
Удалённые сделки
Теоретически можно поручить покупку недвижимости полностью агентству и адвокату, заранее оформив на него доверенность. Однако профессионалы рынка такой путь не рекомендуют. Они убеждены, что никакой онлайн-показ не заменит собственного впечатления. Лучше лично убедиться, что выбран именно тот дом, который нужен.
По словам риелторов, удалённые сделки распространены среди хорватов, проживающих, например, в ЮАР, Австралии, Чили (в этих странах большие диаспоры образовались после югославской войны). Такие люди хорошо знают локации, у многих из них есть знакомые адвокаты, поэтому они смело идут на сделки без личного присутствия.
Налоги и дополнительные расходы
При покупке готового жилья в Хорватии вам предстоит оплатить налог 3% на переход права собственности. Обратите внимание, что налог может рассчитываться не от суммы, указанной в договоре, а от той, которую налоговая посчитает справедливой. Например, если инспекторам покажется, что цена объекта искусственно занижена.
Покупатель освобождается от налога на переход права собственности при сделке на первичном рынке, если застройщик оплачивает НДС и включил его в стоимость объекта.
Налога на имущество в Хорватии нет. Некоторые регионы берут незначительный муниципальный (примерно 2 евро с кв. м в год).
Помимо налогов покупателю предстоит оплатить:
- комиссию агентства – 3% от суммы договора плюс НДС на сумму комиссии;
- услуги нотариуса и пошлину за регистрацию – 0,01-0,05% от суммы договора;
- услуги сертифицированного переводчика – 200-300 евро;
- услуги адвоката – 0,5-1% плюс НДС на сумму гонорара.
Подытожим, на налоги и дополнительные расходы необходимо заложить около 7% от стоимости недвижимости.
Подводные камни
Как и на любом рынке, на рынке Хорватии можно нарваться на недобросовестных продавцов или проблемные объекты. Чтобы избежать неприятностей, стоит поручить профессионалу внимательно изучить разрешительную документацию на недвижимость.
Помещения должны использоваться чётко в соответствии с их назначением! Например, один застройщик проделал такой трюк – то, что в документах значилось как чердак, он продал как элитный пентхаус. Конечно, опытный адвокат не пропустит такого очевидного обмана.
Ещё один пример. Человек приобрёл пентхаус с эксплуатируемой кровлей, на которой разбил зону отдыха, поставил джакузи. Однако вскоре выяснилось, что в здании не предусмотрено использование крыши в таких целях. Соседи настояли, чтобы горе-собственник закрыл выход на кровлю и перестал ею пользоваться. Конечно, ценность недвижимости без этой опции уже не та.
Бывают случаи, когда в доме нет деления на отдельные квартиры, а продаются доли. Таких объектов также стоит избегать.
В целом, рынок Хорватии – довольно устоявшийся. Все процессы, в том числе касающиеся сделок с иностранцами, налажены. Если у вас есть средства и мечта о вилле на Адриатике, то первое реально превратить во второе, конечно, при определённых усилиях и грамотном подходе.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Елену Штольц, консультанта-эксперта агентства «Адрионика»
Источники:
https://www.globalpropertyguide.com/europe/croatia/price-history
https://total-croatia-news.com/news/croatian-property-prices-6/
https://total-croatia-news.com/news/istrian-real-estate/
https://www.croatiaweek.com/new-cycle-in-croatian-real-estate-as-market-slows/
